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はい、フォーニッツ & レディオ 大山です。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、 ありがとうございます。
はい、今回ですけどね、公開収録で収録していきたいとおもいます。
はい、えーと、まあ昨今ね、 あの、金利が上昇してきてとかってね、
まあちょうど、今日私のXでね、ちょっとポストしたんですけど、
結構あの、金利の上昇に伴ってね、まあ不動産界隈の人で、 なんかバタついてる、ね、アタフタしてる、まあそういうのって、
まあ見聞きするんですけど、まあ今回ちょっと私の雑貫ということで、 まあお話したいと思うんですよね。
はい、であの、まあ私別に経済学者でもなんでもないんで、 まあただの建築屋ですので、
まああまり難しい経済の話とかね、 こう世の中のね、お金のアレとかっていうのは、そんなに、
あの、詳しいお話でできないので、 まああえてそこは置いておきますけども、
まあ不動産界隈の方でね、 あのー
ちょうど安倍政権の時にね、あのー 金融緩和とか、まあそういうので、
まあ低金利でということでね、ゼロ金利とか、 まあそういうことで、あの言われててね、
まああの、 不動産にはレバレッジをかけてね、
ガンガン規模を大きくしてみたいな、 そういう風潮って非常にありましたよね。
でまあ今になってね、こう政策権利がこう上がってきてということで、 まあその当時ね、あの大きく買い進められた方なんかは、
ちょっとバタバタまされているのか、 まあもしれませんけどね。
あのー、 まあやっぱりその当時ね、私思ってたのは、まあ今すごい低金利で、
まあ、あのー、こちらとしてはね、 資金調達、
金利低くね、調達できるので、不動産やる側として見れば非常にね、 ありがたいなぁとは思ってましたよね。
ただし、これがずっと続くとは全くやっぱり思ってもいませんでしたので、 まあやっぱり私なんかは、まあ特に、あのー
2015年には独立したので、それ以降というのはね、 やっぱりあのバランスを考えながらこうね、やってきたんですね。
でサラリーマン時代には、まあBSのことよくわからずに、 結構借りるだけ借りようみたいなね。
まあそんな感じで入れ場でこうやってましたけどね。 ですからまあ私の場合にはね、現金買いを推奨しているわけでもなく、
またね、借り入れレバレッジを否定しているわけでもないんですよね。 まあ要はバランスよくやっぱりやっていくということが一番こう大事なんじゃないかなと思うんですね。
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まあその中では、あのやっぱバランスシートですよね。 対借対消費表。
まあここの部分が非常にね、会社経営、特に中小の冷裁法人では、 最低3種なんてね、毎期毎期、あのぶっちゃけ言えば、
まあ原価消費額とかね、役員報酬とか、まあそういうものを調整すれば、 まあ利益が出ているように見せたりとか、まあそういうことはできるわけですけど、
まあ金融関さんなんかそういうのはもうわかってますからね。 やっぱり一番大事なのはやっぱりBSだと思って経営してるんですね。
で特に、まあ私がね一番こう重視しているというところは、 銀行さんなんかから見た時の実体BSですよね。
まあBSといえども、実際その帳簿上のBSというのは、 あの正直それも当てにならないわけじゃないですけどね。
あの銀行さんも財務書評、まあそれにプラス、 各銀行の独自の評価方法によってですね、管理会計で評価し直しますよ、
そういうお話をさせていただいてるんですけど、 まあそこの部分ですよね。実体BS、まあ銀行さんからどう見えるかということですよね。
単純にBSが大きければいいんだというのであれば、 まあ例えば5000万の価値しかないものを1億で買ったほうがいいということになりますんでね。
それはあの高値掴みしている可能性が非常に高いので、そうじゃなくて、 やっぱりより操作をコンパクトにするというところを意識向けてやってるんですね。
で、まあ昨今のね、あの制作金利が上がってきているということで、 まあその安倍さんのとこから始まったね、あの低金利のそういう時代が、
あのずーっとね、今後未来永劫続くかというと、 まあそんなわけはないようなというのは当時ね、やっぱり思ってましたよね。
少し話が脱線しますけど、うちの親父がね、バブルの時に住宅ローンを組んだ時って、 金利って7%、8%の世界だったんですよね。
まあそこまで上がるかちょっとまあ話は置いといても、 まあ当然そうなりますよね。
安倍さんの時のやつが一番ね、低い金利だって考えたら、 まあそれ以下になるってことはほとんどありえなくて、
まあ上がっていく方向になるのは、まあそんなの別に経済学者じゃなくても、 誰でもわかる話だと思うんですよね。
だからやっぱり、なんか昨今慌ててる人を見ると、 まあそういうところも
加味してね、例えば金利が1%上がったとか、2%上がってとか、 まあそういうのでも、取得の際にシミュレーションとかしてないのかなっていうのをね、
本当ちょっと疑問に思うんですよね、私からするとね。 入れ歯でね、やっていけばみたいなそういう風潮って非常にね、多いんですけど、
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結局あの、不動産を始める理由ってね、多分ご家族とか、 まあ周りのね、
身体の幸せ、まあ豊かになってという、そういう主眼でね、 まあ始める方が多いと思うんですよ。私もそうだったんでね。
ですからそれを考えるとね、まあそこまで無謀な借り入れを起こして、 やたら規模にこだわってやっていくっていうのは、まあどうなのかなというのは本当に思いますよね。
で今この金利が上がってきている状況ですけどね、 あの最近よく私のこちらのスタンドFMでも取り上げますけど、
100室ぐらい規模ある程度持ったらね、勢いよく買って規模を持ったら自分のサロンをね、
開こうと、まあそういうのを支難しているサロンもあるぐらい、 まあそういう話ってあっちゃこちゃで聞きますよね。
これあのこういうのを聞くとね、私何を思うかというと、 これも完全にバブってるなって感じですよね。
もう不動産で儲けられない人がそうやってサロンを開いて やろうとするわけですからね。
である意味昔ちょっと流行った言葉で、ともぐい親という、 まあそういうことにもなるかもしれませんね。
ですから、まあね、
サロンを開くのは別に個人の自由ですけど、 結局そのサロンに入った方ですね、主催されている方ではなくて、
サロンに入った方が不幸になるようなことには なってほしくないなと思いますよね。
ですからまあ私のこちらのレイディをね、 普段お聞きいただいている皆様には、
そういうことではなくてね、やっぱり地に足をつけて、 投資という目線ではなくて、やっぱり経営者目線ということで、
考えて取り組んでいただくことをお伝えしたくて、 今回撮らせていただいています。
仮入れ額の大きさとか個数の多さとかね、 そういうものが全てではありませんよということで、
まあ私のこちらのスタンドFMではお話をね、 させていただいているんですけど、
それってちゃんとね、税引き後のキャッシュフローまで 自分で出してみればね、数字って嘘つきつかないんですよね。
だからやっぱりそういうのもちゃんと把握したいところですよね。 ただ個数とか仮入れ額とかね。
規模の大きさとかそういうのだけ追ったところで、 結局のところ、いつもお話しているんですけどね、
私なんか持っているRCの東京とかにある物件とね、 6個1の2DKのRCのマンションと、
北関東に持っている小立て1つ、 キャッシュ買いしているやつって、
キャッシュフローなんて変わらないんですよね。 逆に東京とかに持っている物件の方がですね、
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実際の銀行の時価評価よりも評価が低いんでね、 銀行から見た時に低いわけではないわけですよね。
BSで見たら良くないわけですよ。
やっぱり小立てキャッシュで買って、 ある程度土地の評価が出る物件を買っていった方が、
銀行さんの目線としてもいいと思いますし。
単純にね、まあそれを決算書とか出来上がって、 財務書表を銀行さんにポンと出すだけではなくて、
そういった説明を自分の言葉でできるっていうことが 非常に大事なんですよね。
で、いつもお話してますように、 金融機関さんの開拓とかそういうのって、
銀行の支店長さん紹介してもらってくださいね、 というお話をさせていただいてるんですけど、
それも結局紹介してもらえば融資がつくかというと、 そういう話じゃないんですよね。
ですからやっぱり自分自身が自社の経営について、
しっかり数字で説明できるということが やっぱり大事なんですよね。
銀行さんってこの経営者の人柄が素晴らしいからということで、
それで融資したりするということはまずありえませんからね。
まあそういうところがあるので、
今回は最近の市況とか金利の上昇とか、
いろんな状況を見て、 私が感じることをお話しさせていただきました。
いつも東大のレディを聞いていただきまして、 ありがとうございます。
またコメントや異名も頂戴しまして、 ありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、
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またコメントや質問とかあれば、
コメントまたはレターでいただけましたら大変嬉しいです。
それでは最後までこちらのレディをお付き合いいただきまして、
誠にありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼いたします。 ありがとうございました。