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はい、フォーニッツアワレディオ、大山です。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸券をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、 それとですね、将来事業処刑を行う予定の2人の息子に残す音声の
記録ということで収録ですね、 させていただきたいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、 昨今の情勢をね、
考えて、これからどういう買い進め方をするかということで、第2回目の放送を収録していきたいと思います。
はい、今回の放送ですけどね、 第1回目では現金でね、
キャッシュでこだてをね、土地の評価の出るものを、 1棟2棟、1基2基という形で法人で取得してということでお話ししましたよね。
前回の放送もリンク貼っておきますので、ご興味のある方はそちらをお聞きいただければと思います。
今回のお話なんですけど、3年目と3期目ということで仮定するとですね、
今回は3年目からそうですね、5年目ぐらいをイメージしてちょっとお話ししますね。
法人の3期目ということで、 1年目、2年目で1棟、2棟、もしくは3棟という形で
取得した場合には3棟目ないし4棟目という形で、 今度は1棟もののアパートを取得したいと私だったら考えますね。
どういう物件を探すかというと、3棟目の物件はですね、中古で重鉄で地区30年から35年。
これ何を意味しているかというと、重鉄の中でも焼却の早い、
こだてと同じように土地の評価の出るものを購入したいと思います。
利回りが高ければそっちの方がいいですけどね。
なぜ木造じゃないのかということでね、お話ししたいと思うんですけど、
木造の地区22年とか対応年数ぐらいのものってまだまだ利回り低くてね、
物件の価格も高くて、なかなか収益が取りづらいという側面もあるかと思うんですよね。
ですから私だったら重鉄の30年から35年ぐらい、この辺が一番バランス取りやすくていいかなと思いますね。
それで私の場合にはですね、今ね1Kとか1ルームとかそういう物件って買わないんですよ。
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基本的には2DK以上、2LDKとか3DKとかこの辺の間取りの物件を取得するようにしてるんですね。
理由についてはお察しがつくようにやっぱり単身ものって非常に回転が早いんですよね。
なかなか1Kとかそういうものって結局最後いろんな設備つけたとしてもなかなか家賃に反映しづらいということと、
結局回転が早いために現状回復費とかADで持っていかれて、
利回り高くともなかなか収益が手残りが少ないと、そういうのが私の過去にデータを取ってた部分であるので、
今そういう方針を取っていますね。
今回の放送の中で肝となるのはアパートを買っていきたいということになりますので、
融資を考えなきゃいけないということですね。
前回の放送の中で1と2とを育て買っていきますけど、
その中では修繕費とか200万でも300万でも地元の新金さんとか地金さんとか新組さんからご融資いただける取引を実績を作りましょうということでお話ししたんですよね。
ここにつながってくるんですよね。
小学でもすでに取引が始まっていれば、プロパーの相談とかもしやすいですよね。
仮にまだ実績としてそんなにまだあまり大きく会社自体が育ってないということで、まだプロパー難しいですよという判断であれば、
信用保証協会付きの融資を考えます。
銀行さんの取引につきましては、過去の放送の中でも何度も言ってますように、親仲間とか経営者から市店長を紹介してもらって、そこから入っていくのが非常に良いと思います。
そうじゃないと窓口にポンと飛び込みに行っても、なかなかプロパー融資までの道のりというのは非常に長く険しいものとなりますので、そこは意識されると良いと思いますね。
これがいわゆる3等目、3年目ぐらいのイメージですね。
4年目、5年目という形で、今度は3等目は仮に保証協会付きの融資を受けたとしても、4等目、5等目からはプロパーで融資していただけるような買い方をしていきたいと思います。
物件については、10個とかそれくらい前後の1等ものにすると思います。
ちなみに3等目の物件は、大体4個から6個ぐらいの小ぶりのアパートが手始めにはいいかなと考えてますね。
4等目、5等目という形で取得していきます。
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実体BSを見ながら、主に土地の評価の出る物件を購入して、銀行さんからいつでも融資していただけるような体制をとっていくと思います。
これが5年目ぐらいのイメージですね。
ということで今回は、今の情勢を含めて今後どのような買い進め方をするのかということで、第2回目の放送ですね。
特に初めて3年目から5年目ぐらいのイメージのお話をさせていただきました。
いつも東日本オンエアのレディを聞いただきましてありがとうございます。
またコメントやエイネも頂戴しましてありがとうございます。
またご質問等あればコメントやレターを頂けましたら非常に嬉しいですね。
それと先ではYouTubeのポッドキャストの方にアップロードもしております。
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またこれまでチャンネル登録いただきました皆様本当にありがとうございます。
ということで今回も最後まで貴重なお時間お付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
