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はい、フォーニッツの山レイディオ、大山です。
いつもですね、友のレイディオを聴いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスバリゾートのサンセットビラ、
総合爽快保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベステージェシー、
クスワートお父さんを応援するNPO法人オットバーザー、
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、 石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、
以上各社の提供でお送りします。
今回の放送の内容ですけれども、
不動産の賃貸業においてもですね、
売上ですよね。
これが全てではないなということを感じたお話をしたいと思います。
不動産の賃貸業を行われている皆様でも、
売上を大きくしなければ手取りインカムが増えてこないということで、
お話をよく耳にしたりしますけれども、
当然ある程度の売上がなければインカム手取りが得られないということは、
まさにその通りだったなと思うんですけれども、
ある程度ちょっとやってきて複数不動産を持たれている方で考えますと、
つい先日私も今期の不動産の賃貸業の目標というのは、
だいたい機種に想定して考えているわけですけど、
その欲期をどういうふうにしようかなというのを、
BSを見ながらちょっと考えてたんですね。
実際に具体的にはですね、
私の第一法人で持っています借入額の大きい物件自体も大きいんですけど、
残済の大きい物件、1億円ぐらいの残済が残っている大きい物件があるんですけど、
そちらを処分して、
喪失産をコンパクトにした方が財務内容が劇的に見違えろうで良くなるなということで、
その辺のことをちょっと考えているわけですね。
保有してその物件も10年近くになりますので、
ある程度の残済とインカムと得られていますので、
あとキャピタルも若干見込めますので、
それを処分して1億円ぐらい残済減ればだいぶ変わりますよね。
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当然その物件を売却することで1千万円ぐらいの家賃収入が減るというのはあるんですけど、
ただですね、
管理金ですね、返済のですね、そちらが大体年間500万円ぐらいありますので、
その得たキャピタルで、他の地区売るの木造の金利の高い物件とかの処分しづらいやつのね、
繰上げ返済をして残済を減らせばね、だいぶ財務内容もさらに良くなるなということをちょっと考えています。
実際にそうしていきますと、トータルで見たときに家賃年収は1千万ぐらい減りますけれども、
税引き後のキャッシュローというのはね、ほとんどね、今の現時点とその1棟の大きい物件を売却して、
もう一つね、他の物件の残済を繰上げ返済しますと、一括返済しますと、ほとんど税引き後のキャッシュローというのは変わらないわけですね。
逆にですね、返済比率とか今30%なんですけど、それが22%とか、財務償還年数も6年ぐらいのやつが、
4年ちょっとという形で、見違えるほど数字が良くなってくるわけですね。
当然自己消費率もね、残済が減って総資産が小さくなるということは高くなりますし、
いいことづくめということがね、一つ言えるのかなと思って、
今期ではなくて来期はね、そういったことを視野に入れながら、財務改善を行っていった方がいいのかなというふうに考えますよね。
そういうのを考えてもね、ある程度やってきたらですね、売上げばかり追うのではなくてですね、
中身を精査した方がいいんじゃないかなというのが私の一つ考えですね。
特に財務内容を大きくガラッと改善しようと考えた場合に、着目するべきところというのはね、
大きい部分ですね。小さいところをいくらいいじっても、やっぱりその効果というのは非常に少ないので、
やはり劇的に変えるにはね、大きいものを処分するとか、あまり稼ぎの良くないものを処分するとかですね、
中にはオフバランスという考え方もありますし、そういったところを意識するとですね、
財務内容も見違えるほど良くなって、そうなればね、金融機関さんからの評価もね、変わってくるんじゃないかなということを感じたりしますよね。
ということで、今回ですね、売上だけがですね、全てではないですよという話をね、させていただきました。
まあね、そういったところを意識しながら、よりね、堅実に、特にね、今の不動産の指標というのは、
非常に物件も高い状況で、なかなか収益を上げにくい状況にもありますので、不動産を始められて複数ね、保有されている方は、
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中身のね、精査をしていくことで、そういった形でね、財務内容を大きく変化することができるかと思いますので、
改善することができるかと思いますので、それもね、ひとつ考えられてはいかがかなということでね、今回は放送させていただきました。
いつもですね、TOWのレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントや意見もですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼します。ありがとうございました。
