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はい、今回の放送のテーマになりますけど、今回の放送はですね、プロパー融資を引き出す極意ということで、銀行さんからですね、プロパー融資を受けるために大事なのはこれですと、まあそういう内容でお話ししたい
と思います。
はい、フォーニッツ オヤマ レディオ、オヤマです。
いつもですね、東方のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、今回の放送の内容を聞いただいて、いいなと思われましたら、ぜひYouTubeのチャンネル登録お願いできれば、非常に嬉しいですね。
それとですね、これまでチャンネル登録いただきました皆様ですね、本当にありがとうございます。
はい、それでは早速ですけどね、今回の本題に移りたいと思います。
不動産の賃貸業をやっていく中ではね、銀行融資って非常に重要な部分でもあるわけですけど、今回はですね、どうやったらプロパー融資を引き出せるかということで、銀行が見ているですね、
担保評価額、いわゆる単価、あと管理会計で見たね、そういった部分の評価についてお話したいと思います。
はい、これまでもね、銀行の特に格付けなんかのね、定量評価についてお話している内容なんかってありますけど、ざっと言うとね、定量評価129点のうちの97点、約75%がですね、重要な指標というかキーワード
があってですね、
これは自己支援であったり、営業利益であったり、減価消却、この3つがね、定量評価の75%指標に含まれると、ここを意識するのがいいでしょうということで、これまでお話もしてますね。
今回はさらに銀行から保証協会付きの融資ではなくて、プロパーで継続的に融資を獲得するためにね、大事な部分というと、銀行の自家評価ですね。それに対してストレスをかけた担保評価額、ここの部分についてお話
したいと思います。
表面的なね、決算書、財務諸表等、銀行さんが見るですね、自家、これっていうのは相違があるわけです。銀行さんっていつも言ってますように、管理会計に基づいてね、銀行独自に評価し直してるんですね。
よく世間では3期連続の黒字を出して税金を払えば、銀行から融資が出るとか、まことしやかにそうやって言われますけど、ここは私に寄せると確信の部分ではないと思ってるんですね。
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収益性の評価というのは、わずか5点にしか過ぎませんし、129点のうちのね、全体の11.6%にしか過ぎないわけですね。銀行がプロパ融資でですね、判断が最も恐れているというのは、いわゆる貸し倒れ、いわゆる
デフォルトするということですよね。
資金が回収できるかどうか、ここが一番重要で、ここで絡んでくるのがですね、銀行の管理会計に基づいたね、銀行の自家評価ということですよね。ここが非常に大事なんですね。
ボカじゃないですよ。税務上の決算書に記載されているボカと、銀行の独自で評価しているね、銀行独自の基準で評価している自家評価にはね、必ず相違というのがあるわけですよね。
特に不動産の賃貸減の場合にはですね、銀行は保有物件のですね、いわゆる積算評価とか収益還元評価とかね、いろいろありますけど、銀行独自のですね、管理会計でね、自家評価を出して、それにストレスをかけたもの、
いわゆる担保評価額というのがね、あるんですね。
この担保評価額であれば、銀行さんはね、フルで融資できるだろうと、その価格になるわけです。保全できる価格ということですね。だからどんなにPLが黒字を出しても、BS上のですね、物件の担保評価が低ければ、
あの実際には、複味倉んですね、を抱えた実質債務懲化と、銀行さんから見たらそういうふうな評価になる場合もあるわけですね。
場合もあるというか、むしろこっちの方が多いと思いますけどね。なかなか銀行の単価で持っている方というのは非常に少ないと思います。
で、プロパーで見た時はね、ここの部分が非常に重要になってくるんですね。
続けてお話すると、プロパー融資を勝ち取るためには、その単価を意識するのが非常に重要で、ここも経営戦略ということで意識していただくと非常に良いかと私は思うんですね。
プロパー融資を獲得し続けるために具体的にはですね、銀行の担保評価を意識した物件の購入とですね、BSを構築するということが大事だと私は思っているんですね。
その一つがですね、単価の出る物件、これを意識するということで、単純に表面利益が高いからということを購入する理由にするのではなくて、積算評価が出やすかったり、土地の評価が出るようなそういう物件を評価さ
れる物件を選んだりとか、
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あと減価省却で帳簿上のスリム化を進めて実質含み益を作ると、いつもこれも話してますよね。減価省却で資産の圧縮を図るということですね。できる限り資産価値よりももっと低く帳簿価格で持つと、そういう持ち方をす
ればね、銀行さんからは含み益があるということで資産超過に見れると、そういうことになるわけですね。
もう一つ、管理会計で自社の担保要力を常に把握しておくということですね。決算上の数字だと母価となりますので、これいつも私が言っているように銀行に提出している、銀行評価目線の自家評価と単価と管理会計に基づ
いた、例えばA銀行さん、B銀行さん、C銀行さん、それぞれの評価に基づいた評価の一覧表を作っているんです。
それに対して母価と比べてプラスなのかマイナスなのか、こんだけ担保要力がありますよと、そういう見せ方をしているということなんですね。
銀行さんが実施する返済能力って営業利益達現価消費額比と言われますけどね、ここの部分も高めですね。銀行の担保要価額、これがしっかり評価で出したときにプラスの状況を実体BSで作っておくということですね。
こうすることで継続的なプロパイ融資を引き続けることができるということなんですね。
今回のポイントは、やっぱり銀行さんが見ているのは実体BSであり、そこの部分でいかに資産長官に見せるか、含み益があるかと見せるかですね。
あと銀行さんの評価は必ず銀行独自の管理会計で評価してますよということをここを理解して、その基準に則って自分を客観的に見ることが大事だということをお伝えしたいと思います。
ということで、今回は銀行さんからプロパイ融資を引き出すための極意ということでお話しさせていただきました。
いつも東日本オンエアのレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひYouTubeのポッドキャスト、チャンネル登録いただけますと大変嬉しいです。
それと、これまでチャンネル登録いただきました皆様、本当にありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。