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はい。今回の放送は、金利のない世界しか知らなかった私たちと、そういうテーマで話したいと思います。
フォーニッツ ヤマレディオ 小山です。
いつも東方のレディオを聴きいただきまして、ありがとうございます。
久しぶりに公開収録ということで、一本収録をあげたいと思うんですけど、昨日なんですけどね、私もお世話になってます地元の神奈川県の地銀さんに、ちょっとね、用があっていったんですけど、
その時に、銀行のですね、後員の方と、いろんなお話をさせていただいたんですけど、
直近ではね、やっぱり政策金利が上がってきてるじゃないですか。
不動産の賃貸をやってる方って、結構仮で多くね、やってる方って、結構金利の影響をすごいもろに受けてたりとか、そういうのもあると思うんですけど、
実は当然、住宅ローンなんかもね、かなりそういう影響を受けてる方もいらっしゃるんですよね。
昨日ね、私が行った銀行の支店のね、担当者さんと話しててね、直近でも3件、4件ぐらい、ちょっと金利の上昇、こういう政策金利の上昇を踏まえて、条件をちょっとね、緩和というか、条件見直しできないでしょうか
っていうね、相談がね、担当者さんの方にあったと。
最近ね、そういうので結構逼迫してる方がね、本当に多いような、そういうことをね、思いましたよね。
で、やっぱり、不動産の賃貸業だと、法人経営なんかやってるとね、借入金っていうのは利息の部分については税引き前で払えて、
元金の返済については税引き後という考え方だと思うんですけど、いわゆる個人の住宅ローンについてはもう税引き後で全て払うということになりますんでね。
給与所得者、いわゆるサラリーマンの方で、私もサラリーマン時代に自宅建ててますんで、住宅ローンを組んでるということになりますけどね。
残済もあとだいぶ少ないんですけど、頑張ってね、自宅を買っちゃった人、ここ最近ですね、結構返済が大変だというのはね、本当におっしゃってましたね。
やっぱなんか、それまでのね、いわゆる金利のない世界をしか知らなかったんですね、私らね、逆にね。
だから、今金利が上がってきてる状態、こういう世界をね、実体験として体験してる方って、年齢言ってるね、5年パネ方とかだったらまた話は別ですけど、
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私今53歳ですけど、この年齢でもね、正直なところあんまりそこって体験してないなって思いますよね。
うちの親父なんかバブルの時に、住宅ローンが金利が7%だ8%だとかってね、そういうのを言ってたりしてましたけど、
私バブルの時はね、まだ高校生ぐらいだったんで、正直しかも田舎が鹿児島県なんで、日本の果ての果てなんでね、そういうのを実感することもなかったですね。
うちの親父の袋もサラリーマンでしたんで、自営業とかそういうものでもなかったんで、あんまりそこを意識することって正直なかったんですね。
私も不動産の賃貸業を始めたのが2008年なんで、いわゆるリーマンショックというね、そういうタイミングだったと思うんですよ。
ずっとそれから金利が低い状態でここまで来て、ここ半年1年でぐぐっと金利が上がってということで、非常に世の中の経済情勢が本当に下限しているという感じを受けますよね。
それを昨日言ってたり、リンゴさんのいろんな話を聞いていて、今やっぱりサラリーマンは非常に貸しづらくなっているというのは本当に言ってましたね。
神奈川県ですと物件って相変わらず高いんですよね、まだね。全然土俵に乗るものなくて。
自己資金1割ぐらいでその金融加算が融資できる金利でやるとね、神奈川だとどうですかね、7%、8%あればいい方かな。
そういう状態だと思うんで、回らないんですよね、自己資金1割とかそんなぐらいだとね。
トラックさんこんにちは。金利金利ですよ、本当にね。今世間騒がしてますけどね。
マンラインで今貸せる人が事業をやっている方、それこそリグンさんみたいに事業をやられていて、財務のいいところ、お金を持っているところですね。
そういうところにしかなかなか貸し出せないということを言ってましたよね。
それがね、まあ一つですよね。だからサラリーマンさんが今本当にきついと思います。
住宅ローンすらね、リスケとかそういう条件見直しとかそういうのを相談しているぐらいですから、
一時期ね、ターマンとかでパワーカップル出て、1億とか東京の方で借りているような人は結構大変なんじゃないかなと思いますよね。
まあそういうのが一つありますね。
えーとね、昨日ね、銀行員の方と話してって言ってたのが、私結構あの税引き用のキャッシュローンなんか出すときにやっぱりDCRっていうところって指標ってすごい大事にしてて、
まあこれがね、1.25とかそれぐらいになってくると、まあ持ち続けられる状態かなということでね。
まあJLTなんかでもこういうのを言ってるんですけど、やっぱりね、銀行さんも昨日DCRのこと言ってましたね。
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まあやっぱり最低限持ち続けるためにはね、1.25倍とか1.2とか、まあこれぐらいないと、貸し出す方もやっぱり貸せないっていうような感じのことをね、本当に言ってました。
やっぱり貸し出すところをね、非常になんかこう選んできてるっていうね、そういうことをおっしゃってましたね。
で、その支店管轄の地元のね、地場の中小の零細工人がやっぱりね、特に建設業なんか苦しいところも結構やっぱり多いみたいですね。
で、やっぱり貸し出すところをものすごい選んでるっていうんですよ。
でも私ね、いつもね、金融界行くと、今自分のところの格付けどうですかって聞くんですよね。
で、一応まあ成長先になってるということで、まあご回答いただいたんですけど、これ聞いて答えてくれる場合は、まあまあそれなりの格付けの会社なんですよ。
まあ融資いただいたりとかね、融資いただけるとか。
逆にこれ、金融官さんがちょっとお茶を濁すように答えづらい感じのね、方っていうのは、あんまりね、銀行の評価があんまり良くないと、そういうことだと思います。
銀行委員だって、それをね、あえてね、あなたの格付け良くないですよって言えないのでね。
で、揉め事になってトラブルになるのもちょっとあれなので、あえてそこは銀行委員も言う必要もないから、いやーとか言ってなんかごまかすんでしょうね。
だから向こうから資金の資金調達の用途ありませんかとか、なんか聞いてくれるようなね、そういう財務状態にね、やっぱ持って行ったほうがいいですよね。
まあそういうことはちょっと感じましたね。
あ、中森さんこんにちは。
えっとりくぐんさん、不協な足音が近づいていると感じています。
いやそうですよね。いや本当そう思いますよ。本当そう思います。
えっと中森さん、融資脱進中なんけん。やっぱり目線厳しいです。
まあそうですよね。これは財務磨くしかないですよ。本当に。
でね、あのーそうだ、まあついでにというわけじゃないですけど、あのー今ね私はちょっと考えているのは、結構あのーなんだろうな、お付き合いとかで借りているようなね、細かいなんかその借り入れとかあるっすね。
やっぱりね、原理原則で考えるとやっぱり収益を生むものに対する借り入れって別にいいと思うんですよ。
まあいわゆる収益不動産ということになると思うんですけど。
でまあ収益不動産に関しても返済能力がね非常に高い物件で、大規模修繕とかしたやつに関しては借り入れとかお付き合いで、今後ね息子たちのためにと思って初めてお付き合いしている金融界なんかもあるんですけど、
まあそこも返済するだけの余力があれば全然いいと思いますけど、いわゆる私よく言うんですけど短期借入金とかね。
まあそういうものはちょっとね今後、今後というか早々にねちょっと細かいやつ全部貸しちゃおうかなと思いますね。
そうしないとねやっぱりね今こういうご時世見ると借り入れ学んでもっていうのはそれはゼロ金利のね時代の話であって、今こんだけ金利が上がっている中で考えたら、
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まあ利息の支払いは経費になると言えどもやっぱりそこは抑えた方がいいですよね。
昨日もちょっと話したんですけど、私借りる条件で最近ずっと元金均等で借りるんですよね。
だいたい15年とかねそういう感じで物件買う時は借りますけど、昨日話してたのはそう元利均等で今こんだけ利息上がっているじゃないですか。
で、銀行のですね基準金利とかまあその各銀行の基準金利なんかであれするとね、
でまあスプレッドとかなんかリスクトータルすると今3%…ん?もう4%を超えますよね。そういうのでねだいたい地金さんだとね4.5%とかねそういうことですよね。
でこれアパートロンなんかで考えるともう結構もう5%に迫るねそういうものって非常に多いと思いますし、
ましてこれ元利均等なんですよね。これ高金利の元利均等って返済予定票ぜひねちょっとこのラジオを聞いただく皆様にはね後でご自身でそういうのがもしあるのであれば返済予定票一応見ていただきたいんですよね。
で元金均等と元利均等の違いっていうのがもう明確に見えますんで。もう利息ばっかり入れるようになりますからね元法減りませんからね元利均等ね。
それで以前ね私もあのちょっとラジオでも話したことあるんですけど神奈川県内で取得した、
えっと氷回りの物件があるんですけど一部ね所有者不明の土地のある物件なんかがねありまして、
まああのそういうのはね借り替えをね今ねちょっとこの金融機関さんにちょっと相談してましてできるかちょっとわかりませんけどね。
それを見てもねやっぱりいろいろね財務を見直すべきですよね今ね。だからせめて今責める方向でね買いに行くというよりはやっぱり自分のねこう足元をしっかりねあの万弱な体制をね取れるようにやっていった方がいいの
かなというのはね本当に感じますね。
金融機関さんもねあの貸し出す先を探してるんですよね。やっぱり貸したいわけですよ。銀行さんも言ってましたけどね今金利がねある世界なんで銀行さんとしても株価が上がってると思うんですけどやっぱり貸したい
わけですよ。
でいいところに貸したいわけですよね。ですからそういう顧客になるっていうのがやっぱり大事なんじゃないかなって個人的にはね思ったりなんかしますよね。
ちょっと雑談みたいなお話になりましたけどね。そういうことを昨日ちょっとね。最近はね住宅ローンの利すけとか条件の見直しを相談している方非常に増えてきているような感じがします。
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昨日私が話した担当者ですらもうすでに3人4人ぐらいそういうのがね最近来てるということなんでもっとね視点内ではそうでしょうしその銀行さんの多視点も含めると結構な数いってるんじゃないかなと思いますよね。
だから買えば何とかなるとかいうものでもありませんし。やっぱり出ていくお金をコントロールした方が早いですよね。売上規模を追うよりもやっぱり出ていくお金をコントロールする社外流通をコントロールする。
まあ強いて言えばねタックスコントロールというところにつながるかと思いますのでこのラジオを聞いていただいている皆様には私もそういうところ今今日話したような内容をね今後ちょっと繰上げ返済したりとか一括返済
したりねそういうことでやっていこうと思ってますのでこれとかちょっと気をつけていただいたほうがいいと思いますよね。
これねよくあの不動産賃貸業やってる方どんどん買えっていうねそういう煽る方いらっしゃいますけどこれ元利均等の高金利のものほどやばいものないですからね。そういうのを見る意味でもまあ返済予定とかなければあの
よくあの住宅ローンのシミュレーションのサイトとかありますよね。
ああいうので金利5%元利均等で30年とか25年とかでシミュレーション出してみればいいんですよね。すごい額の利息を払うことになりますから一度ね試していただければと思いますね。はいえーと15分ほど話
しますので今回はね終了とさせていただきたいと思います。
いつもですね東雲のレイディを聞いただきましてありがとうございます。またですねまあ今回の内容が良かったなと思われましたらぜひねyoutubeのチャンネル登録ねいただけますと大変嬉しいです。またこれまでね
チャンネル登録いただきましたね皆様ですね本当にありがとうございます。
それではね今回はこちらの方でね失礼いたします。ありがとうございました。