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はい、今回の放送はですね、不動産は買った瞬間に勝負が決まりますと。
いくらで買えるかじゃなくて、いくらで何年後に売ることができるかと、逆算の戦略ということでお話したいと思います。
神奈川県で不動産賃貸業を法人で経営しております、フォーニッツ小山と申します。
こちらのですね、お金を増やす残す Radio、今回のテーマはですね、高値掴みを防いで買う前にですね、絶対確認すべき出口戦略と交渉術と、こちらについてお話したいと思います。
はい、今回の放送を聞いただいて、内容がいいなと思われましたら、ぜひね、YouTubeの方のチャンネル登録ね、お願いできますと大変嬉しいですね。
こちらの放送ではですね、銀行融資とか財務、あと事業所証券、退場しないキャッシュロケーということでお話をさせていただいております。
よかったなと思いましたら、ぜひチャンネル登録お願いできましたら幸いです。
それでは早速ですけど、本題に移りたいと思います。
今回もね、結論を先に申し上げることにいたします。
まず一つはですね、買う前に出口戦略、価格をね、想定するということですね。
これは何年後に、誰にいくらで売るか、これはちょっとイメージを持っていた方がいいですね。
あと、購入価格はね、出口価格から逆算して決めるということですね。
それと3番目がですね、差し値、修繕費とか、売りの事情とかね、そういう根拠もね、確認するということですね。
こういうことを意識しながらやっていけば、決して高値掴みにはならないのかなと思っております。私自身はね。
はい、まず一つ目のですね、出口価格の考え方ということで、出口でね、いくらで売却するんだと、次に買う人が買える価格ということですね。
ポイントは、次の買い主さんがね、融資がどれぐらい付くのかと、ここが非常にちょっと大きく影響するのかなと思いますね。
蓄熱が進んでいくとですね、対応年数が短くなって、銀行さんの融資の期間がなかなか取りづらくなったりして、融資が出ない物件は現金で買える人しか買えないということになりますよね。
行き着くところが、価格は下がってしまうということになりますよね。
もう一つはね、利回り、あとはそのエリアでね、地区で買う人の求める利回りがいくらかということですね。相場の利回りということになりますね。
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家賃をその利回りで割り戻せばだいたいね、売却の価格が出てくるということになってくるわけですけど、
小額の2000万とか3000万とかぐらいだったら、キャッシュで買われる方も出てくるかと思いますので、融資の部分はね、小額の部分につきましてはロットの小さいものについてはキャッシュ買いの方もいますので、
比較的高値で売り返されることも場合によってはあり得ますよね。
こういうことを考えながら出口の価格が保有中に回収できるキャッシュロートとして、買った価格合分はあるかどうかですよね。そういうところを勘案しながら考えていくといいかと思います。
あと、2つ目としてはですね、安く仕込んでいくということですね。
じゃあ、どうやって相場より安く買うかということになりますけどね。
一つは、やっぱり売り主さんの事情を知るということですよね。
特に私がお勧めしたいのは、相続案件が一番割安に購入できる可能性が高いですよね。
売り主さんが2代目、3代目の事主さんとかですと、そもそも賃貸経営に興味のないという方もいらっしゃるでしょうし、
場合によっては、事主経営の新築のアパートを建てられた方が、建物付属設備が焼却が切れる15年とか、建物、木造であれば22年とか、焼却が切れるタイミングはキャッシュローが悪化してきますので、
そういったタイミングって大規模修繕とかが重なってきたりするので、お金のない売り主さんは大規模修繕も資金繰りの方がなかなか厳しい場合には売り急いだりとかそういうことにもなりますので、そうすると価格の交渉
もしやすくなるかと思いますね。
こういう部分が確実に融資がつく買い主さんになると、割安に取得できると。例えばキャッシュで買いますとか、確実なお客さんについては、そういった差し値がきる可能性もありますよね。
あと、一つ手のかかる物件を狙うということも狙い目だと思いますね。
私なんかこの放送の中でよく言ってますように、もうボロボロでいいんですと、こっちの方で直しますんで、その代わり安く取得させてくださいと。
さっき言ったように大規模修繕を叶うだけの資金力のない売り主さんですと、そういう修繕をやるよりは売却して一回リセットしたいと、そういう思考もあるかと思いますので、
それであれば、こちらが安く取得できるのであれば、こちらで修繕をしてと、そういう目線で交渉するということも一つできるかと思いますね。
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売り主さんとの購入時の交渉ごととかそういう部分って、やっぱり差し値する場合でも根拠が非常に大事ですよね。
ただ単純に安くしてくださいではなくて、根拠ある差し値というか根拠を示すというのがやっぱり大事だと思いますよね。
困っている人を助けてあげるじゃないですけどね、そういった思考で交渉していくと比較的、売り主と買い主ってどうしても相反する目線になりますけどね。
売り主さんの理解を得やすい部分も一つ交渉の中では出てくるかと思いますので、こういう部分は考えていった方がいいですよね。
ということで今回のまとめになりますけど、買う前に出口の価格をしっかり見据えて、購入価格を決めるということですね。
逆算した戦略ということで、あと差し値については根拠を示すと、売り主さんの事情をよくよく探って、困っている方が一番割安に取得できる可能性もありますし、
逆に困っている方からこちらが購入することで売り主さんが喜ばれるのであれば、そういう交渉をしていってもいいかなと感じますね。
はい、ということで今回の放送ですけどね、こちらの方で終了とさせていただきます。
いつも東野レディオを聞いただきましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひYouTubeの方のチャンネル登録いただけますと大変嬉しいですね。
それとこれまでチャンネル登録いただきました皆様本当にありがとうございます。
それでは今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
