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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。
いつもですね、東海オンエアのラディオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回の放送ですけれども、今回の放送はですね、不動産の価値について、今回はね、お話ししたいと思います。
はい、不動産のね、賃貸業をやっている方の中ではね、借入額がなんぼでとかね、
創出産がいくらでとか、まあそういう書籍なんかもよく見かけますけどね。
で、例えばのお話なんですけれども、銀行の時価評価に直した時に、1億の物件、あとまあ複数の物件でもいいですけど、
1億の不動産を持っていたとして、じゃあ仮にですね、お二方いらして、
1億の価値に対して2億円で物件を取得しているという方が1人、
あと5000万円で取得している方が1人いらしたとして、果たしてどちらが銀行から見た時に評価が高いのかということでお話ししたいんですよね。
で、1億の価値しかないのに2億円で持っているというのは、明らかにね、物件を高値掴みしている可能性が高いですよね。
方や1億円の価値に対して、その母貨がですね、5000万円で持っているとしたら、局の言うとですね、5000万円の含み益があるわけですね。
で、明らかにね、総資産が大きいからいいとは言えないということがこれを見てね、わかると思うんですね。
で、もう一つね、金融関さんの目線をもう少し突っ込んで考えると、銀行のですね、時価評価が1億円に対して銀行の単価というのがだいたいね、7掛けとか、コンマ65とかね、そういうことで言われたりしますよね。
これがいわゆる銀行のですね、担保評価額ということになってきます。
で、仮に7掛けだとして、1億円の物件に対して7掛けとしたら、7千万円が銀行の単価ということになってきますよね。
で、それに対して2億円ということはね、逆に言うともう1億3千万円、単価に対しては1億3千万円のショートということになりますね。
ただ、5千万円で持っている場合には、単価で見てもですね、プラス2千万円の含み益があるということですよね。
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で、これ何を意味しているかというと、単価以下でボカを持っていると、銀行としてはこの方にはフルローンが出ちゃうわけですよね。
7千万円回収できれば、銀行さんとして良しだと見ているところに、5千万円で取得するわけですから、フルローンもしくはオーバーが出る可能性が非常に高いということですね。
これは不動産の話だけなので、実際にはですね、実体BSを見て、その個人法人の持っている現容金であったり、
事後賞の部分がどれくらいあるかとか、そういうのも絡んでくるかと思いますので、あれですけど、分かりやすく言うとそういうことになってくるわけですね。
金額の大きさ、創始さんの大きさが全てではないと、いつも私発信しているのはそういうことなんですよね。
価値あるものを安く持つことが大事であって、価値のあまりないものを高い金額、創始さんが大きくなるということはですね、逆に言うと銀行から見たときに評価を落としてしまうわけなので、この辺のですね、理屈をやっぱり理解しておくことが大事ですね。
で、よくね、巷では書籍とかXのポストなんかでもね、資産何十億とかっていうね、表記を見ますけど、実際のところ、銀行の自家評価に直したらいくらなのと、もしくは銀行の単価に直したらいくらなのと、そういう部分まで実際お話を聞いてみないと、その人が果たしていい状態にね、持っているのかというのは分からないですよね。
もしかしたら非常に高値掴みしている可能性すらあるわけですね。
こういったところをやっぱり理解した方がいいと思うんですね。
ですから、規模の大きさとか創始さんの大きさが全てではない、また借入額の大きさが全てではないという、普段私の発信の中の発信がありますけど、そういうことにもなるわけですね。
ということで今回ですね、不動産の価値についてお話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、またね、励みともなります。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。