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フォーニッツ大山ラディオ、大山です。いつも東方のラディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
この番組は、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人トファーザー、石川県金沢市の宿泊施設金沢八度、カスタムゴルフクラブ一等堀のMTGスタジオ、以上各社の提供でお送りします。
今回は、私の失敗談①をお話ししたいと思います。
私の失敗談ということでお話ししようかと思っているんですけど、いくつか結構失敗したなぁと思う部分がこれまで不動産を15年やってますけど結構あるんですよね。
その中で今回お話しするのは、一頭目に取得した物件のお話をしようかと思っております。
ということで、一頭目に取得した物件のお話ということで、今私のスタンドFMって600回近く放送してるんですけど、これまでに何回かはお話してるかと思うんですけど、
一頭目に取得した物件のお話を今回はさせていただきます。
一頭目に取得した物件というのは2008年に不動産を私始めたんですけど、書籍を生み出して勉強し始めて2ヶ月ぐらいで買っちゃったんですよね。
ぶっちゃけもう15年も前の話になりますので言いますと、神奈川県の某瀬戸市の最寄りの電鉄鉄道の駅から徒歩16分の1K、1ルームの五個市の一頭目の木造の地区20年のアパートでした。
その物件は利回りで言うと10.8%でしたね。
価格が2280万円だったんですけど、前にもお話してるんですけど、徒歩16分の単身ものだったんですよね。
中海の会社さんにその物件を紹介してもらう前にもいくつか物件をいろんなところに連れて行ってもらって、初めて物件を見に行った中で一番良かった物件を購入したわけですけど、
実はその当時、私は沢隆さんのお宝不動産で金持ちになるみたいな書籍をいくつかシリーズで読ませていただいていて、
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沢隆さんが自分の借入金利プラス8%がお宝不動産に変わるみたいな指標を書籍の中で記されてたんですよね。
大体自分の利回りとかそういうのを記事に探してたわけですけど、神奈川で沢さんの言うような地方の金額の利回りの物件ってなかなかその当時見つけられなかったんですよね。
私もサラリーマン親ということで、なかなかアパートローンを使ってということで、その当時プロパーとアパートローンの良く違いも分かってませんでしたし、借りれればいいやみたいな感覚でその当時始めちゃったんですね。
いくつか物件見ていくんですけど、私がサラリーマンで借りれ金利が3%とか、その当時4%とか4.5%とか数あるアパートローンを出している金融機関からお借りして購入したわけですけど、
なかなかね、例えば一番最初に購入した物件につきましては某S銀行で借りりをしましたので、4.5%プラス8%っていうと12.5%ですよね、利回りがね。なかなかそこに乗るものがないなということで、色々物件見てもらったんですけど、実際に買った物件が10.8%ってかなり妥協して購入したわけですね。
地区20年ということで有識期間はアパートローンでしたので有識期間を長く取ってたわけですけど、あまり正直言うと手残りがほんと少なくて、やっぱり物件の場所が非常によろしくなくて、施設の塔を16分というと1個開くとなかなか次が決まらないと。
なんとか客付けしたなと思ってもまたすぐ退去になると利便性があまり良くなかったんですよね。物件自体は外壁塗装とかを途中修繕されていて非常に綺麗なコンディションではあったんですけど、よくよくその物件の周りを歩いてみると、ポストにテープが貼ってあるようなアパートばっかり同じような年代もしくはもうちょっと古い物件がたくさんありました。
そういうのも私ちょっと調査もせずにエイヤーで買っちゃったんですよね。そういう部分がありまして非常に苦労しましたね。1個空きならなんとかまだカツカツ持ってるんだけど、2個空きになるとサラリーマンの給与から手出ししなきゃいけないというようなことがありまして、何のために始めたのかなということを非常に感じましたよね。
結局その物件につきましてはそういう立地条件とかそういうのもありまして、なかなか入れ替えが大きくて、単身もので大きくて、空室期間が長期化するという傾向にありました。
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3年所有したんですよね。個人で所有しましたので、最初の1年半は何とかやってたんですけど、それでも手元にお金が残らないということで、管理会社さんに管理を最初依頼してましたけど、途中で管理をやめました。
1年半は実施管理をしたんですけど、それでもメンタル的にもう持ちきれないなと思って、もう何とか手放したいと思って、3年で損切りというか売却をしたわけですね。
当然インカムも含めても多分トントンぐらいでだったと思うんですよね。おそらく2280万円で購入して、2000万円ぐらいで売却したんですよね。
ということで3年かけて手元に大してお金も残らずということで、非常に時間とコストを費やした物件でしたよね。
そういう意味で言うと自分の中でやっぱり失敗してるなという感じですよね。でもやらなければわからなかった部分というのも結構ありまして、
やっぱり実施管理までやってみると不動産の物件の見る見方とか、いろんな賃貸業としての進め方とか、いろいろ自分の中では肌で感じる部分もありました。
経験は得られたんですけど、次の物件を買うまでに私3年ちょっとそういう物件の運営がうまくいってなかったということで、2頭目を買うことがなかったんですね。
とてもそこに意識が向かないという感じで運営していくだけで目一杯というような状況でしたので、そういう部分を考えるとコストと時間をね、
無駄にとは言いませんけど、結構浪費してしまったのかなというふうには思いますよね。
その当時ね、私が始めた頃というのは、先ほどちょっとご紹介しましたような、沢さんみたいなね、元祖される今の親さんで成功されている方の書籍が出てて、
それを見て私が始めた、こういう世界があるんだなということで始めたわけですけども、なかなかね、書籍に書いてるようにはうまくいかないなというか、
自分もね、知識が乏しかったというのも当然ありますけども、そういう部分がね、非常に感じましたよね。
なかなかね、書籍に書いてあることと、実際にね、自分でやってみると違うなと思う部分と、なかなかそんな簡単ではないなというふうにもね、
意外と手残りも少なくてという部分もね、感じていましたよね、その当時ね。
ということで、今回はですね、私が1等目に取得した物件でですね、経験したお話をね、ちょっとざっくりですけど、お話しさせていただきました。
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いつもですね、東方のレイディを聞いただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
