兼業者に全空再生物件を勧めにくい理由
はい、今回の放送は、サラリーマンの方には、全空再生物件はお勧めできないと、そういったお話をしたいと思います。
はい、フォーニッツ 山山レディオ、大山です。
いつも東北のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来独立まで目指されている皆様。
あとはですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す本性の記録ということで、収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、今回の内容ですね、冒頭のテーマですけど、
サラリーマン兼業親の方にはですね、私自身は、あまり全空のね、かなりパワーのいる再生物件ってお勧めできないかな、ということをお話したいんですね。
で、これなぜこういうことを言うかというとですね、やっぱり兼業親さんの方ですとね、週末とか限られた時間の中で、
全空とかね、かなり傷んでいるような物件だと、手をかけて資金調達してということになってきますので、やっぱり非常にね、大変だと思うんですよ。
だからやっぱり、ある程度利回り高い、そこそこ収益が取れる物件をね、2、3買っていった方がいいかなと思います。
で、まあ再生物件とかね、まあそういうものをね、全空再生とかそういうのやっていい方っていうのは、基本的には私みたいな専業屋とかでね、時間が割とね、自由に取れて、そこにね、全集中できるような、まあそういう屋さんの方がいいのかなと思いますね。
6600万円で取得した再生物件の修繕費
あのお話した2倍客で取得した物件ね、3年前に取得しましたけどね、3DKとか2LDKとかのね、ファミリーのアパート、まあバルクで3棟で、27所体のね、大きい物件だったんですね。
で、私が購入した時は、14室かな、確か空いてたんですよ。で、そのうちのですね、3棟のうちの1棟は、あの屋根とかがね、もう朽ちて、で、中もね、破室の1棟でしたけど、全部水浸しで、本当にこう、お化け屋敷というかね、こう、なんて言うんですかね、空爆受けたみたいなね、もうボロッボロの状態なんですよね。
まあそういうのを2倍客でね、取得したんですね。で、その物件がもともとね、9800万とかって言って、小手3000の評価額で出てたんですよ。
で、まあ、私も1回ね、買い付け出したんですけど、まあ買取業者さんとかがだいぶね、安い価格でね、多分買い付け入れて、まあそれが流れてね、私が3番手だったんですけど、私のに戻ってきてとか、まあそういうことでね、結局、まあそういった状況、あの中を開けてみるとね、そういう状況だったんで、最終的には6600でね、まあ約3分の2で購入させていただいたんですね。
まあ、とはいえっていうことなんですよね。あの1棟丸々ね、屋根から外壁、中の8室、これ全部ね、フルスケルトンでこう直したり、あと他にも9室がね多かったんで、14室だから6室か、6室もね、中を綺麗にね、表層だけじゃなくて結構傷んでる物も多かったんでね、キッチン入れ替えたりとか何とかね、やったら、結局ね、トータルね、3500万くらいかかったんですよ。
結局ね、あの元の9800で出てた、だいたいその辺の価格に近い形でね、ちょっと超えてるか、まあそんな感じで再生したんですよね。
資金調達と機会損失
で、この時ね、やっぱり感じたのが資金調達が非常に大事だなっていうところと、まあやっぱりね、あの、業者さんに見積もりとっても、やっぱりこう、蓋を開けてみると、っていうところがやっぱりあるわけですよ。
おそらくね、減る方向ではなくて、お金がかかる方向にしか進みませんからね。
で、まあ融資をね、その当時、リフォームの方が3000万かな、あとはまあ自己資金、まあ資金的には余裕あったんで、まあ全然いけるなと思ってね、それでリフォーム、まあリノベーションとかね、大規模修繕も含めて屋根も直したりとかね、しましたけど、まあお金が出ていく出ていくでね、すごい勢いでね、出ていくんですよ。
だからね、これ資金調達しないで、こういうことやってると、どんどんどんどん疲弊していくんでね、あのこれは絶対やめたほうがいいですね。だからちゃんと資金のめどをつけて、やっぱりやらなきゃいけないですし、まあお金の出て行き方がね、半端ないんですよ、本当に。
だからちょっとね、兼業屋さんにはこういうのは取り組むのはなかなかちょっとハードル高いかなと思いますね。ただしそういう物件ですから、私がね取得したときは、まあ表面利回りで25ぐらいだったんですよ。まあ再生して利回りで16ぐらいでね、稼働してと今やってますね。
まああの、割安には取得できてますし、まあそうやって3500万ぐらい修繕したやつも、修繕費でね、この物件は継承するのではなくて、資産継承してね、原価紹介を取ってるんですよね。まあそんな感じで考えると、まあ非常にちょっとおいしい物件だったかなと思いますよね。
何回か前にね、オーナーチェンジの物件よりはこういう再生系のやつやって、自分のところで直す方がね、おいしいといった話ですよね。
まあそんなことをね、思います。だから、まあできればね、オーナーチェンジでこう、収益の取れる物件をね、2、3買っていったほうが本当はいいと思います。
兼業者は収益物件を複数購入する
オーナー、あの、兼業屋さんの方はね。まあ私みたいに時間のね、取れる方、そこにこう注力できる方は、こういうね、再生物件もね、あの、まあ買い方によっては非常においしいですし、というのがありますね。
はい、ということでね、あの、まあ再生物件の現実、まあ資金調達のお話と、あとやっぱりまあ兼業屋さんは、私はね、まあそこそこ収益の出るオーナーチェンジの物件をいくつか複数とね、まあ買っていったほうがいいと思うんですよね。
結局ですね、その修繕する資金のめい度が立たないと、空出期間が長くなったりとかして、機械損失にもなりますからね。
こういう部分は意識されるとね、まあよろしいんじゃないかなと思いますね。
はい、ということで今回ですね、再生物件のですね、現実と資金調達、あとはまあ兼業屋さんに向けてのね、お話をさせていただきました。
いつもですね、友のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと大変ね、嬉しいですね。
それとですね、貴重なお時間ですね、最後までお付き合いいただき誠にありがとうございます。
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あとですね、これまでチャンネル登録いただきましたね、皆様ですね、本当にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
