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こんにちは、おラディオ。大山です。
いつも、東大のラディオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営を始められる皆様、
それと将来事業承継を行う予定の息子に残す音声の記録ということで収録させていただいております。
こちらの番組のスポンサーですけれども、
ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、総合損害保険代理店アトラス、
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、
カスタムゴルフクラブ一等おごりのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢鉢旅、
以上各社の提供でお送りします。
今回の内容は、私の第二法人の決算報告がほぼ固まってきてということで、
その内容を見ていろいろ感じたことを今回お話したいと思います。
私の第二法人は、今回の決算で5期目の決算が終了ということになるわけですね。
実はこちらの法人は、法人設立して株式会社なんですけどね、
3期目まではほぼ物件の取得とかそういうのがなくて、
なかなか売上が立たないとか、事業実績が上がらないとか、
そういう法人なんですね。
ところが、3期目から一昨年ですよね、
不動産を一昨年が小建て一つと小ぶりなアパートを一つ、
それと大型の3DK×27書体の物件を取得しました。
去年は取得していないんですけど、
今年はまたちくうるのアパート、これが2DK×8、
これ一棟と小建てを一つ取得するということになっています。
それで実際には一昨年から取得はしているんですが、
この大型の物件が2倍客で取得したんですけど、
本当に表現が正しいかどうかというところがありますけど、
空爆を受けたような玉砕している物件だったんですね。
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3棟あるんですけど、そのうちの1棟が屋根も落ちていて、
中も水が入ってきてカビだらけで、
ボードも全部ダメ、銃舌も取り替え、スケルトンにしてみたいな、
そういう形の物件だったんですね。
その他の2棟も空室が2倍客で稼働率が悪かったものですから、
空室の現状回復とかリフォームもしましたし、
屋根が抜けている物件というのは8個1の物件だったんですけど、
当然ここの物件は全室やり直してという形で、
数千万円を投じて修繕を一昨年とやったんですね。
金額にすると、あまり具体的な数字はあれなので、
8個1か10個1の2DKのアパート1棟、
そのまま中古の物件が買えるんじゃないかと、
それぐらいの額を投じてやってきたんですね。
もともと取得時点で、割安では取得できたなと思ってたんですよ。
当然そこのどんだけの費用がかかるというのも、
あらかじめ私が外産で弾いた金額があるんですけど、
やってみると色々足が出てくるんですが、
あらかじめそこの部分を想定したところでやっていました。
その大きな額のリフォーム、大規模修繕とか、
事業制の融資をしていただいて取り組んだんですね。
やっぱり今感じるのは、
全空とかスケルトンからやるような物件って、
手間暇かかって一筋縄では行かないわけですね。
家賃が入ってくる前に出ていくお金が先にどんどん出ていくんですね。
収支の計画とかしてて、
大丈夫だとは自分で計画の中ではやってたんで、
大丈夫だとはもちろん思ってたわけですが、
これどんだけ一体かかるんだろうというところがあって、
去年あたりはようやく工事が終了して、
去年のちょうど半ばぐらいか夏ぐらいからですよね。
夏過ぎですね。
だいぶ稼働率が少しずつ上がってきてということで、
前期の期末ぐらいにほぼ通常の稼働状態になって、
決算を迎えたわけですね。
ですから、さっきはフルで稼働してたわけではないんですけども、
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だいぶ稼働率が上がってきたということで、
その前々期の状態からするとだいぶ財務状況も良くなってきた感じですね。
とはいえ、数千万の繰越損金がありますので、
当面は法人税を払うことはないのかなという感じですよね。
いつも私はスタンドFMで話しているんですけど、
繰越損金をコントロールするということが、
社外離出しないというキャッシュロー経営の中では、
大事な考え方かなと私は思っているので、
原価消却と修繕費をうまく取りつつ、
こちらの法人については、
今期からは非常にキャッシュローも潤沢で、
逆に法人税の支払いが繰越損金があります。
あと原価消却も大きく取れるので、
キャッシュがどんどん積み上がっていくかなと思っています。
できればオーナーチェンジで、
そこそこの収益が上がる物件が楽ではいいんですけどね。
大規模に修繕をやる場合には、
あらかじめ事業計画もそうなんですけども、
資金繰りとかそういう部分というのは、
本当に綿密にやっておかないと、
入居が決まって家賃が入ってくる、
その前に工事をやりますので、
出ていこうかなのが先に決まるので、
きつくなりますので、
そういったところは、
前空の物件とか修繕とかを大きく手掛けてやられる、
不動産の賃貸業をやられている方は、
そういう具合は意識していった方がいいなということを、
私、やりながらすごい感じたんですよね。
今回の放送としては、
大掛かりな修繕とかをやっていく物件については、
資金繰りというか、
先に出ていくお金が大きくなりますので、
そういうのも想定しながら、
物件の取得を考えつつ、
うまく稼働率を上げていくということを考えていった方がいいですよね。
各物件は当然、
税引き後のキャッシュフローとか損益計算書とか、
あらかじめシミュレーションして作っていますので、
ほぼそれに近い形にはなるわけですけど、
その稼働が上がってくるまでを、
どうやってうまくやりくりするかというところも、
経営手腕かなとは思ったりしますので、
少しご参考になればということでお話しさせていただきました。
いつも東音のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
また、コメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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また励みとなります。
それでは、今回はこちらで失礼いたします。
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ありがとうございました。
