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はい。こんにちは、ラディオ。おやまです。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
あとはですね、息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のテーマですけどね、同じような不動産でもね、やる人が変われば、全然ね、違ったものになりますよ、という話をしたいと思います。
はい、今回の内容ですけどね、
先日ですね、私が非常にお世話になってます仲介業主さんとね、話をしてまして、
今、実はですね、私が売れれば売ろうかなと、そういう物件があるということでお話したんですけど、
その物件のですね、お隣が新築当時ね、同時期に建てられた物件で、
私がですね、13年ぐらい前に取得したんですけど、
同じようにお隣のね、物件も、同じ仕様で若干規模が大きいんですけどね、売買でサラリーマンとお釈迦の方に買われてたんですね。
で、その仲介の業主さんがね、ちょっと言ってたのが、実は親御さん、隣の物件ってね、
3年前に、銀行のですね、最近譲渡されててサービス輸送に渡ってるんですよね、みたいな話をされてました。
で、最近またその物件がね、レインズに乗っかってるそうなんですよね。
で、価格を聞いたらですね、30所体近いね、物件なんですけど、1億1000いくら、みたいな感じでね、出てましたね。
まあ、わかりやすく言うとですね、その物件というのは、2倍客で売却されるということですよね。
で、私の所有している物件というのはですね、17所体なんで、12所体ぐらいね、私の物件よりは大きいんですけど、結構いい金額でね、出てるわけですね。
で、出てる金額からするとですね、今、利回りがですね、9%ぐらいで出てるんですね。
で、対応年数越えの重量鉄骨ということで、同じ時期にね、私と同じような時期に購入されて、3年前にね、銀行が差し押さえという形で、サービス輸送に渡ってね、今、売りに出てるということで、
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その当時はね、関東の方が買われたようでしたけども、そういう状況ですからね、かなりしんどい状況で、稼働率もね、半分ぐらいしか入ってなかったそうですね。
間取りとかそういうもの、立地についてもね、お隣さんなんで、ほぼ私の物件と変わりませんけど、私の物件はですね、満室ということで、
過去に自殺とかね、事故物件になってしまったことはありますけど、今ではね、何回転もちょっとして、満室を維持しているという状況が私の物件ですけどね。
お隣さんに至っては1億1000いくら、たぶんその、まあそういうので、残済も大きければね、それぐらいでしか消せないのかもしれませんしね。
ありまわりも9%ぐらいでしか売れないということで、今出ている価格がね、そういった状況のようですね。
ですから、不動産もね、同じような不動産でも、やっぱりやる人が買われるとね、全然変わったものになるということですよね。
ですから、買うことが目的になっているとね、こういう結果を招く場合もね、中にはあると思うんですよね。
で、そのお隣の物件のね、統合をたどっていくとね、某悪名の高いS銀行なんですよ。
まあ、もしかしたら、その当時ね、私が購入したタイミングで、お隣さんもね、だいたい近いタイミングで買われていると思いますけど、
まあ、結構高値掴みをして、金利も高いところなので、稼働率が半分しか入っていない状況ですね。
やっぱりなかなかしんどいかなと、そういう感じしますよね。
で、実はこの物件というのは、私はですね、もともとサブリースが付いていたんですよね。
で、サブリース付きで、まりまり15%ぐらいだったんですよ。
ただ、これ、まだね、家賃は高く取れるなと思って、その当時ね、サブリースを外したんですよね。
で、今ではりまり19%を超えるところでね、稼働しています。
まあ、りまりは20%弱ぐらいでね、所有している物件になりますけどね。
まあ、そういうことも分かってやっているのか、そのままサブリースで買っているのか、
おそらく同じようにサブリースの物件だったと思うんですよね。
お隣さんの方もね。
その前、オーナーさんが多分サブリース付けていたと思うんで、
まあ、そういう状況でね、どういった条件で購入するかによって、
全く違うものになってくるということですよ。
それとですね、今回ご紹介した物件というのは、マニー売却でね、売りに出ているわけですけど、
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これはマニー売却でね、私が取得したことがあるんですけど、過去にね。
で、売り主さんが自己破産されている方から、購入させていただいたことがあるんですね。
で、これね、破綻しちゃうとね、これ売買契約とか決済の時って、
通常はね、売り主さん、買い主さん、顔を付き合わせた形でね、
まあ、にこやかになんか決済を終えてみたいな、ちょっと雑談もありながらみたいなところはありますけど、
これ売り主さんがね、自己破産されてたり、まあ、良くない状況にあるとね、そうはいかないんですよね。
やっぱりその、まあ、私の目の前にいらっしゃる方が、そうやってうまくいかなかった状況を見るとね、
何とも言えない、なんかこう、息が詰まるようなね、まあ、そういう空気感があったりとか、
まあ、相手の方をね、思うとね、非常に複雑ななんかそういう心境にもなりますよね。
ですから、不動産をやれば皆さんね、全員がこううまくいくかというと、まあ、そうではないわけですよね。
今回の事例のお話だとか、まあ、私が2倍客で取得した物件のね、売り主さんなんかも、
うまくいかずにですね、手放さざる得ない状況だったわけですけど、
まあ、間違ってもね、こちらのレイディを聞いただいている皆様にはね、
そういう売り主さん側の立場にはなってほしくないなと、まあ、思いますんでね。
やっぱりしっかり経営者意識を持って、まあ、取り組んでいただく方がね、いいかなというのが思いますよね。
あくまで買った売ったのね、投資目線ではなくて、事業として取り組むということはね、意識の中では非常に重要かなと思いますよね。
まあ、今回は最近ね、ちょっとあの仲介の教授さんとお話ししている中でね、出てきたお話を事例としてご紹介させていただきました。
いつもですね、東雲のレイディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただきますと大変ね、嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。
