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こんにちは、ラディオ。大山です。
いつも東方のラディオを聞いていただきましてありがとうございます。
今回のテーマは、
所有物件と現在の市況というテーマでお話したいと思います。
最近ですね、将来の事業所経を見据えて、
神奈川とかそういうところでも物件の取得をしようかなと考えてまして、
前にも少し前の放送でも話しましたように、
現在の神奈川県の、特に立浜の物件の市況について放送した回がございますけれども、
非常に高いんですよね。ここ1,2年を見ても、さらに何か上がっているような感覚すら、ちょっと私は感じているんですけれども、
現在ですね、私の方で神奈川じゃなくてですね、東京の都下に持っている物件がありまして、
これは2015年に取得した地区20年のRC2DK×6個、その当時マンスリマーリで表面リマーリで9%の物件を取得したんですね。
この物件につきましては、実際にですね、購入した価格よりもね、
やっぱり銀行の時価評価とかですね、固定産税評価額を見てもですね、
全然その購入価格に対して低いわけですね。
今私の方でね、保有してます物件の中で、実際にですね、銀行の時価評価からね、
賛債引いた場合にマイナスになる物件というのはね、1物件もしくは2物件なんですね。
そのうちの1物件ということになるわけですけど、
そういったところからですね、今期入る直前ではですね、
大長寺の方なんですけどね、売却をちょっと検討してたんですよね。
今の試却の中では、だいたい仲介さんなんかに聞くと、
まあリマーリ7%前後ぐらいで買い手はつくんじゃないかと、
まあそういうお話をね、伺ってまして、それぐらいの価格設定にしてね、
売却活動を少しね、やってたんですね。ちょっと高めに出してね。
そしたらですね、やっぱりリアクションがある程度あるんですよ。
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具体的に金額の交渉とかそういうところまで行ってませんが、
おそらくね、もうちょっと下げれば買い手はつくのではないかと、
そういう価格設定になってきたわけですね。
これをちょっとね、もちろん売却をすることで、そうしたら小さくなります。
借入額も小さくなりますので、法人の決算、財務内容としては非常に良くなるわけですね。
実体BSで見ても。ほとんどの物件がですね、借入がないとか、借入があってもですね、
実際には残済以下、以上で評価のものを持ってますので、
ほとんどの物件がプラスではあるわけですけども、
この物件については評価割れしているような持ち方になっているわけですね。
で、最近の神奈川の物件のですね、ずっといろいろ見ていると、
おそらくね、私が取得した価格帯では、
もう今後取得することはちょっともうありえないんじゃないかなってね、
ふと思い出したんですね。
もちろんBSを良くすることは大事なんですけれども、
再現性のない取得ということがね、一つは言えるかなと思うんですね。
実際にはですね、その物件はもう20年に取得しましたので、
10年経ちましたので30年ということになりますけれども、
10年経って古くなっているにも関わらず、
利回りがね、2%低くても売れるということですからね。
ちょっとね、なかなかもうこういう価格では取得することも難しいのかなと思って、
一旦こちらの方はですね、売却の方を取り下げたんですね。
もちろんね、資金繰りに特に困っているわけでもないので、
売り急ぐ必要もないわけですけれども、
BSを見た時にね、そういった判断を少し考えていたんですが、
今回ね、売り止めにしたということで、
やっぱり東京とか神奈川とかね、
いわゆる板の厚い賃貸の需要があるところっていうのは、
今回の物件というのは2DKなのでね、
特に単身物だったら売却ということはしたかもしれませんが、
そういう間取りでもあるということで、
なかなかね、収益物件でそういった間取りの物というのは出てこないですよね。
ほとんどが単身物で、
ほとんどファミリーとか占有面積の広い物というのは、
あんまり見かけることが少ないような気がしますのでね。
しばらくはこちらを保有して、
個人のいろんなところをちょっと見ながら、
先々を考えていきたいなと思うわけですね。
今回は私の所有物件とですね、
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今の現在の指標、これを重ねてどういう判断をするかということで、
最近ね、ちょっと私の方で考えているお話をさせていただきました。
いつも東野レディを聞いていただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにも頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がいいなと思われましたら、
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それでは今回はこちらの方で失礼いたします。
ありがとうございました。
