00:08
本日はお招きいただきありがとうございます。
この番組のスポンサーは、ハイクラスバリゾートのサンセットビラ
総合損害保険代理店アトラス
生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファザー
カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ
フォーニッツLLC
以上、各社の提供でお送りします。
ということで、今回のテーマですけれども
賃貸経営の肝ということで
構造種別による不動産ということで
お話ししたいと思います。
今回は不動産の構造を
構造別のお話をしたいと思います。
今回のテーマになりますけれども
よく不動産の議論といいますか
意見の中で、例えば木造がいいとか
RCがいいとか、重鉄がいいとか
いろいろ考え方はあるかと思うんですけど
今回は私なりの意見で構造別の不動産について
お話ししようかなと思っております。
まずは要点というか結論から言うと
私自身は今は木造が一番不動産の中で
いいんじゃないかなというふうに感じております。
まずは構造別の特徴ということで
お話ししますけれども
まずは木造、こちらの方がなぜいいかというと
私が考えるところで言いますと
最終的な不動産の出口が取りやすいんじゃないか
というのが一つありますよね。
古くなってもリノベーションしてもいいですし
あとは大規模修繕リノベーションしてもいいですし
あとは一回さらちにしてもう一回建て直すとか
あとは宅地として出口を迎えるとか
いろいろ取れる選択肢があるんじゃないかな
というふうには思っております。
あと重鉄、こちらについても
重鉄も比較的間取りとか
そういうのも変更しやすかったりとか
そういうのもあります。
ただ重鉄の場合は気を付けなきゃいけないという部分がありまして
03:01
石面とかのアスベストですよね。
石面アスベストにつきましては
微量を2010年ぐらいまでは若干建築の資材の
建材の中にも含まれてはいたんですけど
大きな被害になるようなものではないと思うんですけど
築30年を超えるものに関しては
特に吹き付けのアスベスト、石面と言われる部分ですね
こちらには注意する必要があって
重鉄の古いものを取得する、検討する場合には
改修工事でそういうものが
ちゃんと処理されているのかどうかと
そういう部分も勘案する必要があるかと思います。
ちなみにアスベストの処理の方法としては
全撤去をするとかね
この場合非常に養生とか
いろいろね
参拝とかもね、結局特殊な処分をするようになりますので
費用もかなりかかると思いますね。
あとアスベストを吹き付けている上に
硬化させるというかね
そういうもので吹き付けて
アスベストを処理するという方法もあります。
あとはボードなんかで囲い込むということになったりしますよね。
これが一番コスト的には安いと思うんですけどね。
いずれにしてはアスベストにつきましては
適正処理をしなきゃいけないという部分がありますし
記録を残さなきゃいけないという部分もありますので
この辺はよく検討する必要があるんじゃないかなと思います。
続いてRCですね。
RCにつきましては
まずはね
特徴としてはやっぱRCというのは
対応年数が長くて金融機関さんから融資機関が長く取れるという
木造とかよりは可能性が高いですよね。
基本的には金融機関さんというのは
対応年数マイナス蓄年数という形で見ますので
そういった形で融資機関が極力長く引っ張れる可能性が高いということですね。
ただですね、こちらの方も金融機関さんによっては
蓄30年を超えるRCについては建物価値はゼロだというふうに見たりとか
いうことが担保評価の部分でもありますので
それは自分の取引したい金融機関さんに
実際に確認する必要があるかと思いますので
そういう形で考えていただければというふうに思います。
概ね蓄年数マイナス対応年数が融資機関と見るところが
多いんじゃないかなというふうには思いますけどね。
というのが一つありますよね。
RCの場合にはですね、以前私の経費率の話もしたんですけど
こと税がねやっぱりすごいんですよね。
私なんかの事例で言うと年間の家賃収入のね
1月もしくは1.5ヶ月とかそれぐらいかかったりとかいうことがありますよね。
あと修繕なんかも足場組んだりするとね
06:02
だいたいRCのやつだと3階建て4階建てとかっていうものが多いと思うんですけど
木造なんかに比べてもね修繕費、大規模修繕にしてもコストがね
かかる傾向になりますよね。
こと税とか修繕費とかいろいろいわゆるランニングコスト経費
運営経費がかかるということは念頭に置かなきゃいけないですね。
で相対的にね、例えば中古の物件で言うと木造がね
利回りが高くてRCはね利回りは低いという傾向にありますので
自分が融資を使って借りるをして取得するのであれば
自分の借りる金利、そういうのも勘案して回るのか回らないのか
というのを税引き後のキャッシュローまでしっかり出すというのは
利回りだけではキャッシュローというのは計算できませんので
きちっと運営経費とかそういうのも把握した上で
減価消却もですよね。
例えばRCなんかは減価消却というのはね
先ほど言いましたように消却期間というのが
融資期間が長いということは消却期間も対応年数が長いということは
消却期間も長くなりますのでそういうのも勘案する必要がありますよね。
ということで構造別の特徴ということでお話ししたんですけど
物件の買い方によりますよね。融資前提というのであれば
RCとか重鉄とかのほうが融資期間が長く取りやすくて
キャッシュローが得やすいという部分はあるかと思うんですね。
もしくは新築築厚さの木造ということになるかと思うんですね。
ただ減価消却とか取りたいという場合には
築売の木造とかがやっぱり消却期間が4年とか
対応年数を超えているものについては消却期間が4年とかいうことで
考えるところ、見る目線によって選ぶ物件って変わってくると思うんですね。
そういうのも勘案しながら判断するというのが
大事なのかなというふうには思いますよね。
今の目線で言いますと
私なんかは木造が出口を迎えやすいという部分と
消却が取りやすいという部分。
新築と築売を組み合わせていくのが
一番私的にはいいんじゃないかなというふうには考えたりしています。
ということで皆さん、構造別の不動産、どういうふうに考えられますかね。
今回は私の考えている部分をちょっとお話しさせていただきました。
考え方というのはこれが全てではないと思いますので
それぞれに考えて判断した上で取得するということになるかと思いますので
ご参考にいただければというふうに思います。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
