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はい、本日は山レイリオ、大山です。 いつもですね、東方のレイリオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
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はい、今回ですけれども、不動産の融資ということで、物件編ということでね、お話ししたいと思います。
不動産の融資の中で、金融機関さんというのは、評価の仕方ですよね。
例えば収益還元法ですとか、積算評価法ですとか、あと取引事例とかね。
不動産の評価の方法っていろいろあるかと思うんですけど、
こと物件に関しては、どういう風な見方をするかということで、不動産の融資を引くためにということでね、お話をしたいと思います。
まず物件につきましては、今言いましたように金融機関さんによって評価の方法が違いますよね。
ただね、収益還元法で見てくれる金融機関さんというのは、某巡メガバンクの緑の銀行さんとか有名なところありますけど、
比較的収益還元法で見てるところっていうのは少ないかなと思いますよね。
あとは積算評価で見ている金融機関さん、特に資金さんとかね、そういう部分は傾向が強いんじゃないかなと思いますよね。
当然ね、収益還元だけでなくとか積算評価だけでなくということで、ミックスで見られる金融機関さんも当然多いわけですけど、ということになりますけどね。
じゃあね、物件をどういうふうに考えた方がいいかということでね、まずはお話をしたいと思うんですけど、
金融機関さんの銀行の評価っていうと、積算評価とか担保の部分って結構見られる傾向が強いので、
そちらの方のお話をすると、例えばの相続税の路線化とかね、そういうのをベースに、再建築の単価、あと経過年数とかを含めて銀行担保評価っていうのをね、金額を評価の額を出していくわけですね。
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それに対して掛け目がね、7掛けとか、コンマ65とか、そういう掛け目がね、銀行さんはもっとストレスをかけて評価するわけですね。
それに合った目線の物件を持ち込んでいくというふうになりますよね。
私は木造が好きなんです。私はRCが好きなんですというね、自分が欲しい物件のそういうものがあるかもしれませんけど、
基本的には融資を引くためにはやっぱり銀行目線をね、お意識する必要がありますよね、当然ね、物件の方がね。
例えば金融機関さんによって非常に評価の方法というか融資機関とかの見方もね、全然違いますので、
例えばRCの法定対応年数が47年ということになってますけど、
実際、建物としては法定対応年数マイナス蓄年数と見るところが多いと言われてますけど、
実際には金融機関さんというのはもっと厳しくて、
例えばRCの建物のね、蓄30年を超えた建物に関しては30年以上は建物価値はゼロですと、
そういう評価をする金融機関さんも結構ありますので、
その辺もね、自分が持ち込もうと思っている金融機関さんの目線をよく確認した方がよろしいですよね。
そういった形で、例えばそれもそうですし融資機関につきましても、
例えば対応年数マイナス蓄年数が融資機関というスタンスの金融機関さんって多いと思うんですけど、
これがね、例えば大規模修繕とかをやっていれば、
プラス3年ですとかプラス5年ですとかという評価してくれる金融機関さんもあります。
あと、鑑定書を入れて評価が出れば、そういう部分に評価を融資しますという金融機関さんもあります。
またですね、方や本当に厳格に法廷対応年数蓄年数、これがマストですということで、
大規模修繕をやろうがやるまいが融資機関はこれがマックスですと、
そういう金融機関さんもありますので、こちらについては自分の地元の金融機関さんに確認する必要がありますよね。
それによって不動産を購入していくためには融資前提ということを考えていけば、
買える物件、買えない物件というのも当然出てくるわけですね。
単純に先ほど言いましたように、法廷対応年数マイナス蓄年数というと、木造で対応年数22年で蓄15年というと、
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融資期間7年でこれ以上伸ばせないというものであれば、やはりそこは融資期間7年で回る物件になりますので、
相当な小売回りとかじゃないと回らないですね。
逆にRCだと対応年数47年から蓄28年とか27年とかでも融資期間が、
法廷対応年数マイナス蓄年数そのままの数字で見てくれるのであれば、20年という考え方になりますので、
その融資期間が取れるのであれば、そこそこのリバーリで収支が取れるというパターンもあるかと思いますよね。
ということが金融機関さんによって目線がありますよね。
ただですね、一つちょっと新金さんとかによく聞きますけど、
だいたいそういう事業性の融資、プロパーで融資を引く場合は、
だいたい15年ですと、10年から15年と言われることが多いかと思いますので、
まずは私なんかは融資期間15年で回るような物件ということで、
そうすると必然的にどうしても融資期間15年で法廷対応年数マイナス蓄年数ということで考えると、
蓄30年前後のRCが一番同票に乗りやすかったりとか、
あと私なんかは神奈川にこだわってないので地方の物件とかも探したりしてますけど、
そういう部分になってきたりするんですけど、これが非常にまた難しいですよね、
安倍が現金で買うのか融資を使うのかそういう部分にも関わってくるかと思いますけど、
いろいろ人それぞれにいろんな賃貸経営者の方のそれぞれの考え方によって、
また取り組む戦略とかそういうものも変わってくるかと思いますけども、
物件を見る際には単純に物件のスペックだけじゃなくて、
こういう物件であればこの金融機関さんからこういう条件で融資がこれだけ引けるとか、
こういう条件で融資をしていただけるとか、そういう見方が非常に重要かなということで、
今回は不動産の融資ということで、物件編ということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
