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はい、こんにちは、radio 大山です。
いつもですね、東方のradioを聴いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、
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生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
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カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢地帯、
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回の内容ですけれども、
今回ですね、これから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
実体BSをですね、意識していきましょうという話をね、
させていただきたいと思います。
はい、実体BSという話をね、させていただきましたけれども、
法人とかでね、賃貸経営をね、されている皆様は、
決算書とかでですね、財務書表の中に
貸借対象表、いわゆるBSと言われるやつですね。
こちらがね、ございます。
で、そこのね、決算書の、いわゆるBSが、
いわゆるね、会社のこれまでの事業に対するね、実績、
これまでの事業展開してきた部分の積み上げてきたものということがね、
一つ言えるかと思うんですね。
ただですね、銀行さんとかから評価の場合にはですね、
銀行さんはその決算書だけでは評価しないんですよね。
実際に妨害に何をどれだけ持っているとか、
そういうのも全部含めまして、管理会計でね、
銀行さん独自の管理会計で洗い直すということなんですね。
ですから決算書の数字がそのまま評価に繋がるかというと、
イコールではないというふうに言えるかと思うんですね。
じゃあ実体BSってどういう部分ですかということでね、
今回ちょっとお話しするんですけど、
例えば所有物件のですね、不動産につきまして、
もしかしたらね、皆さん買われた不動産がかなり割安で買えてること、
買えてる場合、もしくは逆にかなり割高で買ってしまった場合とか、
いろんなパターンがあるかと思うんですよね。
で、銀行さんはその不動産に対してですね、
例えばその相続税の路線化、
あと面積とか広大地の掛け目を入れたりとか、
で、その銀行独自の建築のですね、最長立つ価格、
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これ木造とかね、RCとか、それぞれ銀行さんによって若干ね、
金額には違いがあると思うんですけど、
それに面積、あとですね、減価率をかけて、
銀行独自でこの不動産については今時価がね、
こんだけありますということでね、出すわけですね。
で、それにまたストレスをかけまして、
コンマ7とかコンマ65とかね、銀行さん独自の指標で掛け目を入れます。
それがいわゆる単価と言われるね、部分になります。
で、何をお伝えしたいかと言いますと、
今回ですね、実体BSということで、
そこのですね、銀行評価というのは必ずしもね、
実勢ではありませんし、銀行さん独自の評価となりますよね。
先ほど言いましたように最長達価格は銀行さんによってもね、
若干違いもありますし、
建物の減価率につきましても、
例えば地区30年のRC超えたら建物ゼロですよというところもあれば、
対応年数まで見て定率を出みますとかっていう銀行さんもありますので、
それぞれちょっと違うわけですね。
ですから、それをね、よくヒアリングして、
じゃあね、自分が今保有している不動産が、
銀行さんから見てね、どんだけの価値があるのかという部分をね、
把握する必要がありますよね。
なぜこれが大事かと言いますと、
銀行さんから見たときにね、
例えば私の所有不動産が、
銀行さんから評価してみて、
全体を見てね、割安で取得しているのか、
それとも割高で取得しているのかという部分によって、
割安で取得していればね、
いわゆる資産超過ということになりますよね。
安く買えているわけですから。
で、高くね、買っているということになれば、
逆に言うとね、債務超過ということになるわけですね。
まあ、そこの部分にですね、今度はですね、
例えばその賞味純資産ということで、
例えば金融資産とか、
まあ、母飼いに持っているそういうね、
倒産防止協会とか、
まあ、いろんなね、株とか、
まあ、いろんなものがあるかと思うんですけど、
まあ、そういうのを加味して、
実際ね、このさんは、顧客は、
銀行から見てね、
資産超過なのか、債務超過なのか、
ということを銀行さんは評価するわけですね。
まあ、一般にね、
銀行さんの評価の中では、
銀行の自家評価でだいたい持っている人って、
非常にね、少ないというふうに、
現役の銀行員の方からも聞いていますね。
ですから、まあ、目指すところといえば、
まずはね、まあ、単価までいけばね、
本当に素晴らしい状況だと思うんですけど、
まずは銀行の自家評価、
まあ、それより安く持つということはね、
まあ、銀行さんから資産超過に見てもらう評価のね、
基準かなというふうに一つ思いますよね。
まあ、そうなると、
含み益を抱えているということになるわけですね。
まあ、決算書の財務諸表のBS、
まあ、これ以外に含み益を持っているということになるので、
必ずしもね、銀行の評価というのは、
洗い出し、洗い直しするんですね。
まあ、ですから財務諸表のBSだけではないよということをね、
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一つご理解いただいて、
じゃあね、自分がどういうふうに銀行さんから見られるかというのをね、
銀行さんの基準も聞きながら、
再度ね、自分で出し直してみると、
じゃあ今、銀行さんから自分がどういうふうに見えるかと、
まあ、そういう部分がね、理解できてくるかと思いますので、
まあ、ぜひね、これはね、やったほうがね、
いいんじゃないかなと思いますね。
自分がどのように銀行から見られているか、
まあ、この辺意識されるとね、
非常によろしいかなというふうに私はね、思います。
ということでね、
今回は実体BS、
まあ、こちらについてですね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリオを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
それではね、今回はこちらの方で失礼します。
ありがとうございました。
