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はい、フォーニッツ アマ レイリオ、小山です。
いつもですね、東方のレイリオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただきたいと思います。
はい、おはようございまーす。
えーと、あ、大サメさん、おはようございます。
吉島さん、おはようございます。
えー、連休5日目ということで、なんだかんだ5連休なんですけどね、今ね、私、北関東にいるんですけど、
北関東もね、少しだけ、あの、小サメが、ばらついてるんですよね。
で、これから、ちょっと草刈りにね、あるところに行くところなんですけど、
えー、なんか5日あるうちのね、晴れたのは昨日だけですよね。
で、あの、昨日は、なんかあの、天気予報とかのやつ、気温見てたら28度とか29度とかね、
昨日も北関東にいたんですけど、なんか草刈りやってたらね、すごい日差しが強くて、
首のあたりとかね、あの、直射日光で、なんかジリジリするようなね、暑さで、なんか、また夏に戻ったのかなーっていうようなね、
そういうすごい暑い日差しが強い、あの、天候でしたよね。
で、今日もね、そんなには降ってはいないんですけど、あんま雨、上がったんすかね。
なんか、曇りですよね。
で、北関東のね、今私いるのが、あ、わさびさんとかね、あの、行ったとこです。
あのー、あ、中森さんおはようございます。
レオさんおはようございます。
あー、吉山さん、地域圏にいらっしゃるんですね。
私も同じく、地域圏の北の方ですね。
あのー、今日はね、いつもはすごい、このー、私いるところはね、すごい山がね、綺麗に見える。
北関東最大の観光地なんですけど、今日全然山見えないですね。
昨日すごい綺麗だったんすよ。
で、なんか河原でね、ちょっとこう、くつろいでもいいかなと思ったんですけど、
いやー、私はあれですよ、肉体労働ですね、昨日はね。
久々になんかこう、ちょっと草刈りやったらね、あのー、結構体力的に疲れちゃって、
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昨日夜はスーパーセット行ってね、ゆっくりくつろいでましたけど。
で、ちょっとね、今日何をお話したいかっていうと、
まあ1本ちょっと今日収録も上げたんですけど、
あのー、なんか昨今の不動産界隈の人で、
いやーなんかほんとヤバい人いっぱいいるなと思って、
すごいなんか、思いますよね。
いやーなんか、なんかYouTubeとかね、発信見てると、
いまだこんだけ金利上がってきて、
あのー、数字も見ずに、どんどんカウンターと煽るようなね、そういう方いらっしゃるじゃないですか。
まあその、支難してる方が、やる分には別にその人の自由だからいいとは思うんですけど、
まあそういうサロンとか、スクール生みたいな方、
まあそういう文科生みたいな方が、不幸になるからそういう発信やめてくれってほんと思いますよね。
数字計算してないんでしょうね。
うーん。
まあ1都3県あたりで不動産買っても、今こんだけ金利上がってきて、
あのー、どういう状況になるかって、
まあそういう方の発信見てると、
閉鎖がどれくらい増えてとか、
そういうのもあんまりまともに計算してなさそうですしね。
で、だいたいね、シミュレーションって言っても、
あのー、まあ業者さんなんかシミュレーション出してくるのとほとんど税引き前だと思って、
やっぱり税引き後まで出さないとね、ほんとわかんないですよね。
その、たまたま昨日私が目にしたのを見ると、
運営経費すらね、加味してないんですよ。
そんなんありえるって思いますよね。
まあざっくり言えば、
まあ家賃があれば、
まあ仮に返済比率が5割だとするじゃないですか。
まあもうちょっと今ね、返済比率高い方も結構いらっしゃると思うんですよ。
50何パーセントとかね。
でも運営経費とか、
そういうのでね、まあ20パーセント、
で5パーセントの空出率とかね、考えると、
結局税引き前でも手残りって家賃の25パーセントですよね。
で、おそらく税引き後にすると、そっからまた、
まあ7割5分とか、そんなんですから。
ってことはもう、家賃年収の18パーセントぐらいですよ。
外産でね。
じゃあ果たして金利がこう上がってきてるところで、
回るのかどうかって、ちゃんとね、シミュレーションしないと、
買ったはいいけどっていう話になりますよね。
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いやなんか恐ろしい人がいるなと思いますよ、本当に。
だからそういう文科生というかね、
そういうところで学んでるのかどうか、
コンサル受けてるのかわかりませんけど、
いったいそういう運営経費の話すらしない人が、
何を教えてるんだろうと本当思いますよね。
いや全く理解できないですね。
ちょっとね、高額差の撲滅運動ですよ、本当に。
まあちょっと言い方ひどいですけど、しょうもないと思いますね、本当に。
あの、人を不幸に落とし入れる、
そういうね、あれじゃないかなって思いますよ。
すいませんちょっと朝っぱらから毒吐いちゃって。
で、融資がつけば何でも買えるみたいなね、
そういう感じのね、誰とは言いませんけど、
まあいろいろ、XとかYouTubeとかね、
まあそれにちょっと見てもらえれば、
まあだいたいお察しはつくと思うんですけど。
まあ正直ね、なんかこうやって最近、
私結構サロンとかそういうのの、
ちょっとディスってるよね。
苦言を呈してるんですけど、
まあ私のラジオの趣旨が、
これから始める方とか独立目指されるとかね、
もしくは自分のね、息子たちに残す音声の記録ということで、
そういう趣旨でやってますんで、
まああえて厳しいことを言うと、
なんかやっぱり簡単にやろうとする人が多いっていうことなんですかね。
いや本当それ思いますね。
まあこれを今日の一本前の収録であげたんですけど、
小手先のテクニックとか情報とかね、
まあそういうのを得て簡単に始めるというね、
投資目線の人が多いのかなっていう気はしますよね。
なんか残念というかね、
そこの文科生というかスクール生というかね、
まあそういう人たちが不幸にならないことを祈るばかりですよね。
だからやっぱり小手先のテクニックとか情報とか、
簡単にやろうとする人が多いっていうことなんですかね。
本当そう思いますね。
なんで私こういうことを言うかというと、
自分が簡単にこれまで始めた時から10年ばかしは、
簡単にやってたんですよね。
逆に言うと、
有志がつくから買うとかね。
ただまあその時は、
好か不好か、
ちょっと物件なんかもね、
相場的に言えば、
利回りがもうちょっと高かったんですけどね。
で今、
今の指標を見ていただければ、
表面利回りなんか見てもらえれば、
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私が始めた例、
18年前からやってますけど、
15年前とか10年前に比べても、
もう全然高いですからね。
でまあ有志がつけばってね、
金融カーさんが有志を、
金融カーさんは有志する、したいんですよね。
で有志するための商品とか、
まあそういうものを出すのかもしれませんけどね。
まあ金融カーさん、それで商売、
遺族で食っていくというね、
そういう商売ですから。
貸さなきゃね、商売成り立ちませんからね。
例えば有志感伸ばすとか、
まあなんかいろいろ考えるんですけど、
まあそれは言っても、
パッケージローンとかそういう類ですよね。
やっぱりね、
例えば地銀さんとか信金さんから、
事業として見て、
プロパーで最終的には、
ある程度年収1000万取るぐらい、
活動部所得を得ようと思ったらね、
プロパーで有志してもらうということを考えたら、
まあそういう考え方では、
まず難しいですよね。
で、
まあ単純に銀行さんにね、
有志の断信するときですら、
決算書をね、
ポンと出して終わりとか、
まあそういうところではね、
経営者として見てもらわないとね、
厳しいですよね。
あ、吉山さん、
私は一番南です。
わさびさん、T県、また行きたいです。
労働力投入、お疲れ様です。
久々にね、あれなんですよ、
草刈りちょっと私もバタバタして、
行けてなかったんでね、
ちょっとたまにはね、
体動かしてないわけじゃないんですけどね、
運動の一環ということで、
草刈り投入、草刈りですよ。
中森さんありがとうございます。
加須さんありがとうございます。
いやちょっとね、朝からね、
どこを入ってるんですけどね、
ちょっとほんと気を付けてほしいなと思いますね。
数字でね、把握しないと。
私も不動産始めた時って、
なんかやっぱり、
活動所得上げていくためには、
個数はなきゃいけないと。
物件買わなきゃいけないっていうので、
まあいわゆるもう解体病ですよ。
重度な解体病ですよ、しかも。
まあそんな感じで、
やっぱ融資がつけばね、
買うみたいな。
まあ正直そういうところってあったんですよね。
でも今はこういう発祥してるということは、
どういうことかっていうのはね、
お察しがつくと思うんですけど。
個数を追うのがね、
全てではありませんし、
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ましてやね、
今1都3県とかって物件も高いですよね。
金利上がってきてますし、
キャッシュローがなかなか得づらい、
まあそういう状況だと思うんですよね。
売却すればって言いますけど、
ちょっと今売りづらくなってますからね。
逆に売り物件って今ちょっと増えてきてませんかね。
金利が上がるってことは、
購入する方もキャッシュロー減りますんでね。
まあなかなかキャッシュロー得づらいから、
価格ももうちょっと下がらないと、
購入しないとか、
もしくは融資がつかないとかね。
まあそういうことにもなるでしょうから。
まあいずれ、
タイムラグが少しあるかもしれませんけど、
まあ下がるのかなと。
私は見てるんですけどね。
まあそもそもこういうサロンとか、
なんとかスクールとかっていうのがね、
たけのこのようにあっちゃこっちゃこうね、
出てきてるっていうことは、
もう完全にバブってるっていうことですよね。
まあそろそろって感じがしなくもないですけど、
まあどうなんですかね。
経済学者とかエコノミストのような方のような、
専門的な知識は私は持ってませんので、
わかりませんけど、
まあそういうことを思いますね。
いやーでもなんかそういうね、
工学サロンか、
そこで何を教えてるのかなと思いますよね。
まあなんかね、朝からぼやいてますけどね。
まあでも不動産ってね、
やっぱり印鑑も得られるっていうのは、
非常にやっぱりありがたいなっていうのは、
ほんとつくづく最近思いますよね。
まあ私は専業でやってますんで、
まあこれをね、なりわいとして。
まあ正直うちの息子たちは、
これで学校行かせて、
そういう感じなんでね。
専業になっても11年なんで。
まあ結構最初の頃やっぱりね、
独立してからちょっと大変なところはありましたけどね。
で、なんかやっぱり独立したときに、
何が不安だったのかなと思うと、
やっぱり数字を把握してなかったことなのかなって、
今考えると思いますね。
で、それっていうのは、
税引き後の過剰収得まで、
まあいわゆるアフタータックス、
キャッシュローですよね。
これを把握してなかったから、
やっぱり本当に大丈夫なんだろうかとかね。
まあそういうところだったのかもしれないですね、
今考えてみるとね。
まあ税引き前だとね、結局、
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あれですよね、原価消却とか、
まあ税金とかね、
まあいろんなそういうものがね、
加味されてませんしね。
で、税引き後の利益に対して、
まあ原価消却はプラスして、
これまたもう一つね、
忘れがちというかあれなんですけど、
元本の返済ってね、
外に出ていきますんでね、
ここの部分はやっぱり抜け落ちてる人多いですよね。
だから、家賃からね、返済額はいくらで、
これ引いて、手残りがいくらっていうことをね、
言ってる人っていますけど、
全然数字違うんでね、
やっぱりちゃんと数字把握してないと、
あれっていうことになるんですよね。
実際それ私なんですけど、
税引き前しか私はね、
以前は独立する前はね、
把握してなかったんですよね。
で、なんで手残り少ないんだろうなって、
ずっと思ってましたね。
で、不動産を始める方の中でもね、
そういう勉強は後回しでいいんだっていうね、
物件、まずは物件と、
そういうお話ってありますけど、
そういうのを分かってないと、
そもそも自分がね、
この物件を取得することで、
どんだけね、箇所分所得増えてくるんだっていうのが、
見えてきませんからね。
最低限それはやっぱり今になってみれば、
知っとかないと、
やったはいいけどっていうことになりますよね。
1と3件の高い物件なんかね、
買って、資産を買うっていうね、
そういう意識なのか分かりませんけど、
そういう方の思考としてはね、
売れ場って言いますけど、
売れるかどうかはね、
その指標によりますからね、
分かんないですよね。
その前に持ち続けられるかどうかっていう話がね、
1と3件の資産性の高い物を買えたとしても、
持ちきれるかどうかはまた別の話なんでね、
やっぱりキャッシュローって大事なんですよね。
ましてや今金利まだ上がってきますから、
そういうことはちょっと感じますね。
もう17問も話しちゃいましたね。
すいませんちょっとね、朝からいろいろ思うことを
毒を吐いちゃいましたね。
ただね、これ結構やっぱり、
これから本当に始める方ってね、
知名度があったり、
インフルエンサー的な方、
サロンとかたくさん人集めてる人を
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良しと見られる方がいるかもしれませんけど、
どこが良いとか悪いとかっていう話は置いといても、
やっぱりね、発信してる方の発信の内容を
やっぱりよくよく聞いた方がいいですよね、本当に。
本当に。これはそう思いますよ。
昔、何年か5、6年前に
姫路のなんとかさんっていたじゃないですか。
じゃあカーズ持ってる人がいいのかっていう話ですよね。
不動産界隈って結構悪いことする人多いじゃないですか。
消費税貫通のなんちゃらとかね。
いろいろそういう人いますからね。
気をつけた方がいいですよ、本当に。
不動産ってこれは高額の商品扱う、
そういうことになりますんで。
やっぱりそういうところで儲けようという
悪いことをする人もいるんでしょうし。
いろんな方の発信には、
その人が何を発信してるかっていうのは
やっぱり読み解く必要があるかと思いますので、
ぜひ気をつけていただければと思います。
ごめんなさい、笑っちゃいました。
吉山さん、銀行員が不動産に詳しい?
銀行員はお金は使われるですからね。
銀行員の方、これごめんなさいね。
吉山さん、ちょっと気悪くしないでください。
銀行の方、気悪くしないでくださいね。
私、銀行員の方って
不動産まともに評価できないと思ってるんですよね。
だから路線価とか、
そういう公的な数字使って
かなり厳しめの数字で見ますよね。
だって銀行さんって、
多額の大きい金額を有するわけですから、
それは貸し倒れになると困るんで、
まず返せる人に貸さなきゃいけないというのと、
その人が破綻しては困るというのがありますよね。
だからやっぱり相当辛い評価になりますんでね。
だからパッケージ論とは全然違うっていうことですよね。
だって銀行の自家評価が、
銀行さんの評価があったとしたら、
それに3割引きとか4割引きでストレスをかけて、
それが単価というので融資出せる金額とか、
だいたいその辺り、
あとはまあその属性によってはね、
プラスいくらか乗っけて、
融資できるという話が、
プロパーで融資できるという話があると思うんですけど、
そういうことを感じますよね。
言えば銀行員の方は金融の方ですからね。
不動産屋じゃないですからね。
持ち屋は持ち屋じゃないですけど、
やっぱりそういうことだと思いますよね。
だから銀行さんもその辺があれなんで、
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鑑定士の評価つけたりとかね、
そういうのを融資するためにつけたりとかって言いますよね。
本当そう思いますよね。
だから当初は自己責任とかね、
なんかそういうことを言いますけど、
だからなんかそういうね、
サロンとかむちゃくちゃなことを言っている人がね、
言いますけど、
まあそういうのに、何でしょうね、
まあ引っかかってという表現をしちゃよくないですけど、
まあ自己責任ですからね、よくないんですけど、
その文化性というかそういう人が不幸にならないことだけをね、
願いますよね。
いや本当そう思います。
はい、ということでね、
20分超えてきたんでね、
ずっと毒吐きまくって、
まあでもこれアーカイブに残しますからね。
あの、そういうしょうもない、
しょうもないって言いますけど、
しょうもないサロン?
撲滅運動ですよ本当に。
まあそんな感じで、
そろそろね、
終了させていただきたいと思います。
いつもですね、東雲のレディを聞いていただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメント欄にもですね、
頂戴しましてありがとうございます。
またですね、今回の内容がですね、
いいなと思われましたら、ぜひね、
グッドボタンいただけますと、
大変ね、嬉しいですよね。
またね、励みともなります。
あとですね、
YouTubeのポッドキャストアップロードしてますんで、
ぜひチャンネル登録ね、
お願いできましたら、
大変嬉しいですね。
はい、ということで、
最後までね、休日の貴重なお時間ですね。
朝からお付き合いいただきまして、
誠にありがとうございます。
それではね、
今回はこちらで失礼いたします。
ありがとうございました。
