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はい、本日のラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラス・スバリゾートのサンセットビラ
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カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ
石川県金沢市の主格説金沢地旅
以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、今回はですね
私の最近のですね、購入目線ということで、不動産の購入目線ということでね
お話ししたいと思います。
はい、今回のテーマですね、今回のテーマは
私の最近ね、ここ数年の購入目線ということでね
不動産の購入目線ということでお話したいんですけども
私がですね、不動産を始めて15年になるんですけども
当初はね、RCとか重鉄とかの融資がつきやすいような物件をね
融資を使ってということで購入してきました。
いわゆるね、一般の市場の中でそういった物件を取得してきたんですね。
2017年とか18年ぐらいからね、再生物件を取得するようになりまして
そちらの方はね、物件はね、現金で取得して
収税をね、収税をやるという前提で取得してきましたので
その収税についてはね、融資を使ってということでね
再生してということでやってきました。
ここ2,3年はね、そういった再生物件もね
なかなかね、入札の物件がなかなか取得が
競争が激しくなって取得できないところもあって
またね、一般の市場の中で取得するようにしてるんですけど
最近ね、私が非常にちょっと意識してますのは
こちらのレイディオでもよくお話してますように
原価消却をね、特に強く意識してるんですね。
と言いますのも、最近の市況というのは非常に不動産も高い状況がね
何年も続いてますよね。
その中でキャッシュローをね、増やしていくと考えた場合に
やっぱり重要なのってね、利回りがあまり高くない部分
やっぱり原価消却がね、非常に重要かなというふうに思ってます。
要は得られるキャッシュローを先取りしていくということですよね。
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わかりやすく言いますと、チクールの木造とか軽量鉄骨とか
そういった消却期間の短いものを好んで取得してます。
そういった部分を意識しています。
それとですね、もう一つポイントというか
私がちょっと強く意識しているのは
ある程度ね、やっぱり土地の評価の出るものを
安く取得するということをね、強く意識してます。
それもですね、銀行の評価の基準に順次で
銀行さんから見た時にどう見えるかという部分をね
強く意識してますね。
例えば固定資産税の評価額ですとか銀行評価よりも
土地の価格が安く持てるように
原価消却終わった時に安く持てるようにということで
そこの部分を強く意識するようにしております。
そうすればね、建物は原価消却して毎年していきますけれども
それがね、最終的にゼロに近い形になったとしても
土地の母価が評価額以下であれば
含み益を持つということになるわけですよね。
それをね、1つ2つ3つとずっとそういった形でやっていけば
どんどんどんどん含み益が増えてくるということで
銀行から見た時にね、実体BSとも言いますけれども
そこの部分がプラスになってきますよね。
もちろんね、不動産の価値だけではなくてね
実際に持っているね、現金ですとか
そういったいろんなね、金融資産とか
いろんなものを全部含めて
資産とね、負債とのバランスの中で
大きく資産超過になるようなことを意識しているということですよね。
要は、融資を使う使わないというのは物件にもよりますので
使う物件と使わない物件という風にね
取得時点でも大きく決めているわけですね。
いつでもね、逆に言うと欲しい物件が出てきた時に
融資がね、銀行さんから融資していただけるような状況をね
財務状況にしておくということをね、強く意識しています。
よく不動産の不動産都市という形で考えられている方の中にはね
借りれるだけ、借りようとかね
そういった形の目線の方が結構いらっしゃると思うんですね。
実際私もね、サラリーマン時代、兼業でやっているときは
そういう目線でね、やってたんですけど
そうしますとですね、どうしても借り入れの方が大きくなって
実質ね、銀行から見たときに財務超過というかね
評価が伸びなくて大きくマイナスになってますとね。
私なんかも実際の実体BSで見るとね
1億5000円ぐらいマイナスとか
そういう時期もね、サラリーマン辞めた時点ではありましたけれども
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今はね、それ逆転しているわけですね。
そういったところを意識すると
継続的にね、不動産についてもプロパーでね
融資を受けれることができるかと思いますので
そういった部分は私自身は強く意識していますね。
ということで、最近のね
私の不動産の購入目線と
強く意識している部分についてですね
今回はお話しさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリーを聞いただきまして
ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しまして
ありがとうございます。
また今回の内容がね、いいなと思われましたら
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし
また励みともなります。
ということでね、今回はこちらので終了します。
ありがとうございました。
