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はい、今回の放送ですけども、私の YouTube ボッドキャストの方にですね、コメントを頂きまして、そちらのですね、ご回答ということで、私の考えをね、お話ししたいと思いますね。
で、放送内容はですね、「仮処分所得で1000万作るには?」というタイトルでね、放送した回になりますけど、
質問の方がですね、物件を買えば買うほど財務、数字が悪くなりますけど、これ、買い続けるしかないのかなと。
こういうコメントを頂きまして、こちらについてですね、私の考えをね、お話ししたいと思います。
はい、フォーニツアー山レディオ、大山です。
いつもですね、東のレディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
あとはですね、将来事業処刑をですね、行う予定の2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、早速ですけどね、頂いたコメントをまずね、ちょっとね、お読みしたいと思います。
不動産賃貸業をしていますが、今募金の勉強中ですと、どうしてもですね、買えば財務は悪くなりますし、売却する5年後ぐらいまでの数字が悪くなっても、買い続けるしかないのかなと思いますという、そういうコメントをね、頂いたんですね。
で、今回はこれ私が思うところをね、お話したいなと思いますね。
はい、まず募金の勉強中ということで、これ非常に本当に良いですよね。
あのやっぱり財務会計を学ぶというのが、賃貸業を始めたばかりの時でもですね、これ並行してやっていった方が本当に良いと思います。
で、どうしてもね、不動産買えば財務数字が悪くなって、そういった場合に買い続けるしかないのかなと、このね、コメントを頂いた方はね、おっしゃってるわけですね。
で、ここについてお話したいと思うんですけど、よくね、私実体ベースというお話をさせて頂きますよね。
で、長歩状のお話で言えばね、これあの、融資をつけて買うのか、キャッシュで買ってるのか、この方がどういう買い方されてるかちょっとわかりませんけど、
いわゆる実体BSということなんで、BSなんでね、バランスシートですよね。
で、左側の部分が資産。で、右側の部分が負債と純資産ということで、ここの部分やっぱり意識したいですよね。
で、おそらくこれ、財務が悪くなるというのは借り入れを使ってということで、借り入れ額が大きくなったりして、負債の方が大きくなってくるという場合ですよね。
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で、これ実体BSで考えた時に、その銀行の時価評価で見た時に、割安に買えてるのか買えてないのか、これ非常に重要なんですよね。
で、銀行さんって優勝票は大事なんですけど、もう1回必ず洗い替えするんですね。評価替えするわけですよ。
ですから、例えば極端な数字をと言いますけどね、5000万の評価のものを1億で買っていれば、それは高値掴みしてて、
それにもし借り入れなんかがあったらね、例えば9000万とか8000万の優勝を引いて5000万の価値のものを買ってたら、これは銀行から見た時に財務超過という見方になりますよね。
ところが5000万の物件をですね、評価の物件を3000万で取得しているとしたら、これは大きく資産超過になってますよね、おそらくね。
で、過去の放送会の中でも私はね、オーナーチェンジの物件よりも、例えば割安に購入して自分のところで修繕して、数千万かけてというのをつい最近の放送でも挙げましたけど、
そうするとですね、ここで絡んでくるのは原価消却なんですよね。建物とか建物付属設備、あとは構築物なんかっていうのを原価消却取っていって、最後5回1円になりますよね。
で、消却終わった後に、じゃあ土地をね、5000万の価値のものを3000万で持てるのか、5000万のものを1億で持つのか、ここの分が非常に大事なんですよね。
だから実体BSって、いわゆる含み益というかね、銀行から見た時にプラスの評価になるような買い方をした方がいいと、そういうお話をしているわけですね。
ですから、銀行が帳簿のね、資産書とかの帳簿、それを鵜呑みにするのであれば、5000万の価値のものを1億で買った方が評価が良いという風になりますよね。
でもこれって裏を返すと高値掴みしてますよね、ということになるわけですよね。
だから、ここで今回のお話の中で出てるね、
ですから、これ5年って書いてるんで、もしかしたら個人かもしれませんけどね。
手元にキャピタルゲインが生まれますんでね、手元にキャッシュを置けますよね。
それに対して売却しますんで、ソースさんも小さくなります。あと借入れも小さくなります。
だから、銀行の時価評価と実体BSで見た時に、かなり財務が売却を交えることで良くなるわけですね。
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コメントをいただいた方の話でいくと、ソースさんばかり大きくなっていって、これはもうしょうがないんじゃないかということを話の中で話されているわけですけど、
私自身はですね、やっぱりね、銀行目線の時価評価を必ず出して、割安に変えているのか、それとも高値掴みなのか、
ここの部分をやっぱり意識することが大事だと思いますね。
もちろんこれだけじゃないんですよ。個人法準を一つとしてみますので、もしかしたら自宅のですね、住宅ローン、借入れなんかがあれば、
その分ね、負債が増えますんで、個人法準を見た時にスコアを悪くしているかもしれませんよね。
ただご自宅なので、ここはやむを得ない部分も正直あるのかなと思います。
であれば、できる限り負債を減らして、そういったソースさんをぎゅっとね、縮めた方が財務をね、
よくするためには、ソースさんをコンパクトにした方が銀行から評価いただける可能性が高いので、
そういう方向に持っていった方が私はいいのかなと思いますね。
だからそういう時価評価を意識しながら購入するということですね。
だから買えば買うほど、ソースさんは大きくなりますけど、時価評価を意識した買い方が重要かなと思いますね。
その中では、やっぱり原価消却を意識するということですね。
原価消却のことを意識しなければ、本当にソースさんばかり大きくなります。
先ほど言いましたように、原価消却、建物とかね、修繕費とかそういうものを取っていけば、最後ボカ1円になりますね。
消却のスピードを上げるということは、最後土地のボカですよね。
そこが残ってきますので、それを割安に持つということが大事なのかなと思います。
それからですね、不動産の取得の仕方、いわゆる買い方ですよね。
それと銀行融資を受ける融資の受け方ですよね。借り方。
これが本当に不動産をやっていく中では重要だと私自身は思うわけですね。
やっぱりね、こういうところも母機の勉強とかしていくとイメージがわかってくるかと思いますので、
こういう勉強をずっと続けていっていただくのがいいのかなと思うことと、
やっぱりそのキーポイントとなるところは、やっぱり原価消却ですよね。
建物であるとか、建物付属設備。
あとは修繕なんかを行ったときの修繕費またはね、修繕費は経費として計上しますが、
修繕の費用を資産計上するのか、この辺ですよね。
よく私の表現として言っているのがですね、
不動産って原価消却を取りながらやっていく人取合戦ですと、
そういう話をしてますけど、ここに行き着くわけですね。
こういった内容でね、よろしかったでしょうかね。
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このコメントをいただいた方がどういう形でやってて、
どれくらい持ってるとか、借り入れがどれくらいあるとかっていうのが具体的な話が見えないので、
ちょっと漠然とした話になってしまいますけど、
私はね、こういうことを意識しながら操作をコンパクトにして、
それでもね、いわゆるメガオヤさんと言われる方々よりもね、
キャッシュローは得ているという自負があります。
また借り入れもね、10億借りて1億の家賃年収、
あとキャッシュローが1500万だとか2000万だとか、
そういうことをおっしゃっている方の大体7分の1ぐらいでね、
そういうキャッシュローを得てますので、むしろ私なんかはROAという指標を非常に重視してるんですよね。
そういうことも考えながらね、やっていかれると、
賃貸経営もね、いい方向に進んでいくんじゃないかなということで、
コメントのお返しとさせていただきます。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、コメントにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですよね。
またですね、最後までですね、貴重なお時間ですね、頂戴して、
こちらにね、こちらのレディにお付き合いいただきまして、誠にありがとうございます。
あとYouTubeポッドキャストですね、アップロードしてますので、
こちらのですね、チャンネル登録もね、お願いできましたら大変嬉しいですよね。
またですね、これまでチャンネル登録いただきました皆様ですね、本当にありがとうございます。
それではね、今回こちらので失礼いたします。ありがとうございました。