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はい、それでは、引き続き、本日は私が聞きたいことを聞くレイビューをやらせていただきます。
いいんですか、これでって感じですよね。
私が聞きたいってことは多分ね、皆さんも聞きたいと思うんで。
なんかこういうのをテーマとして取り上げるのがいいのかもしんないですね。分かんないですね。
僕も不動産のネタってstandfmやる中では、何が皆さん聞きたいのかなっていう部分って結構分からないっていうかですね。
テーマに困るときがあるんですね。
実際その僕のやってるZoom座談会で参加されてる方がどういうご質問されたとか、そういうのをネタにちょっと話してみたりとか、こういうことを聞きたいんだなということでお話したりするんですけど。
自分じゃなかなか分かんないんですよね。
ステージが自分の目線から見えないことってあるのかもしれないですね。
大野さんの場合は過去いろいろやられてきた中で何年もの積み重ねから想像してっていうところがありますよね、確かに。
非常にそみやと私も有意義な会員です。
放送しなくてもいいかなぐらいの感じで。
それは困ります。
ちょっとNGがあったらショウさんのところだけに保存してもらって。
勿体なすぎますね。
いろいろ本当に包み隠さず教えていただいてありがとうございます。
前回までいろいろステップバイステップというか、どういった仕入れをして、リフォームして客付けしてみたいなところまで、どうやって運用していくかみたいなところまでお伺いしていました。
あとは業務を伸びれちゃうはずの話とかも。
その次のステップとして、当然すごく収益性の高いペッションローガーとして今持たれていて、かつ銀行の評価も間違いないと思うんですけど、
その先、言える範囲でいいんですけど、出口だとか、この先どこまで持つだとか、どこかで退却のタイミングが来るだとか、その辺りの考え方という。
もちろん指標による部分は大きいと思うんですけど、その辺りの考え方をお伺いしてもよろしいでしょうか。
そうですね。ちょっと全体のお話でいいんですかね。
そうですね。個別というよりは出口をどう取るかみたいなところに、それぞれ物件を買っている。
例えば新築の大屋さん、どっちから新築の大屋さんの出口の考え方と、違った出口の考え方があるような気がするんですけど、持ち続けるのか。
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もしかしたらそもそも借りがないわけだから別にどうしてもないのか。
もしくはある程度資産入れ替えをして規模拡大していくのかだとか。
その辺りにお山さんのご経験と今後の動進とかを聞きたいなと思います。
私も今個人と法人2社で不動産の賃貸業をやっているんですけども、個人の不動産の残済を軽くしたいなと個人的に思っていまして、個人の物件をいくつか1つ2つ、今後は計画的に売却をして残済を軽くしようかなと思っています。
その中で、今は法人の方で再生物件でずっとやっているんですけども、いずれ地区売りのRCということで、残済がないので持ち切るつもりでリフォームとかメンテをやって、それも1つだと思うんですけど、どっかのタイミングで売却というのも1つだと思っていて。
それどっちでも処方として言うか、取れるようには勝っているつもりで。
そうですね。
全体として、私の不動産の賃貸業の中で言いますと、一旦ちょっと残済を軽くして、もっとよりBSを良くして、今度は大きいビッグディールじゃないですけど、そういう融資が利けるような形に。
一旦私、サラリーマンを辞める時点で、アパートローンで結構大きく財務長官になっているような、担保が足りないような状況になっていたので。
それを今ちょっとひっくり返っているんですけど、今土壌合体スタン長官に近い状況にはあると思うんですけど、もっと筋肉質な財務体制にすれば、もっと金融機関さんから融資の話とかもしやすいのかなとは思っています。
ただ直近ですぐ融資の話になるかというと、現状としては支給量が非常に高いと思いますので。
なかなか、実は去年ですね、私、東海地方の物件で、地区33年のRCでリーマリが15ぐらいで、担保も結構出ている物件で5000万ぐらいの物件だったんですけど、12個中7個ぐらいという物件があったんですよ。
それは、ある広域信用組合社に持ち込んだ時に、ちょっと自分の頭の中で分かっていたんですけど、言われたのが、7個空いていると、やっぱり金融機関さんとしては現況の稼働というので見るので、やっぱりなかなか難しいんですよ。
で、僕こんだけ再生物件あって全部マーシティしてますとかっていうのは、向こうもそれは理解してるんですけど、じゃあ果たして5000万の融資を引いて、それをお山さん本当にやりますかっていう、そういうのを言われた時に、実は僕がやってる数百万の物件取得して、数百万で利用して、同じような担保用から物件を稼働させているので、やる意味あるのって言われると、
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まあそりゃそうだよなっていう、そういうのがあって、まあ意図的には、本当に良いものがあればそうやってやってもいいかな。オーナーチェンジで良いものがあればそうやってやってもいいかなと思いますけど、ちょっと手のかかるものをやるんだったら、本当に今やってるのは全空の再生とか、そういうのが借り入れが増えるわけじゃないので逆に、
やっぱり個人的には、RCの物件ってなかなか持ち切るか最後売却するかって出口って2パターンかなと思ってるんですけど、やっぱり木造の物件がね、やっぱり自分はいいなと思ってます。
去年もちょっと実は勾配で、バルキの木立の入札に参加して、2件ともちょっと不楽察だったんですけど、そういうのもちょっと実は探してたりなんかするんですね。木造ってやっぱり古くなってリノベーションしたりとかリフォームして、新タイプして稼働してもいいですし、一回更地にして売却してもいいですし、もう一回建て直してもいいし、取れる手段っていくつもいくつもあるじゃないですか。
そういう方がいろいろやりやすいかな、先が見やすいかなと思って、そういう部分は今後物件取得するならそういう物件も合わせて、全国の再生と合わせてそういうのも考えていこうかなとは思ってますね。
PSを整えていってきたるべき、ちゃんと勝負がある。勝負というとあれかもしれないけど、ちゃんといろんな選択肢が取れるっていうのが大事ってことですね。確かに持ちきるしかないとか、売るしかないとなると選択肢が狭まってきちゃいますね。
そうですね。
ちなみに今法人2社持たれてる、あと個人でもやられてると思うんですけど、法人2社の使い分けについては、特色持たせて使い分けられてる?
実はですね、私片方の法人合同会社はもう9期が終わって10期目なんですよ。もう一つの会社が株式会社なんですけど、それが一昨年の12月に設立した会社で、まだ物件も一つしかないんですけど、今後は株式会社の方で取得していこうかなというふうに考えてます。
合同会社の方は基本的に現状維持という感じでおりますね。
一つ理由というのは、なぜ法人2つかというと、うち子供2人いるので事業処刑の意味もあって、2社でちょっとやろうかなというふうにしてますし、
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あと合同会社がですね、サラリーマン時代に作った法人です。
その中では、家内が元々代表者ということで、実は私がメインでやってるのは間違いないんですけども、やっぱり金融機関さんに有志の出身とか言ったりすると、なぜ大山さんあなたは代表者じゃないの?みたいな感じで言われたりもあるので、
法人を作ったというのも、株式会社を作ったというのもあるんですけど、その株式会社の代表取締役は私なので、実は私が代表者ということで、今やってることをそのまま合同会社でやってることを株式会社でも引き続き同じような形でやってるという感じです。
合同会社の方はまだ代表社員が奥様が。
そうです。
それって変更はされない?
それもですね、変更しようと思っていろいろ調べたりしたんですね。
合同会社からそもそも株式会社に変えた方がいいかなっていうのを考えてたんです。
代表者もこの際、私が代表者でということでしようかなと思ったんですけど、そうすると結局合同会社で持っている不動産、結構多数あるんですけど、それも全部、
統計し直したりとか取得税とかいろいろ、そういうのが、経費がかかるということで、今の時点ではやらないという判断をして、株式会社の方を設立したということになりますね。
ただ今後、息子がね、例えば合同会社と株式会社にそれぞれ一人ずつ入って、代表者を変えて、そういうタイミングで変えてもいいんじゃないかなというふうには思ってます。
はい。
ちなみに税金、例えばよく法人分けるときに、800万ぐらいの抑えるだとか、1社あたり800万とかまでもっと出てそうですよね、今の感じからすると。
いやいや、そこまでないですよ、私は。
そこまでないです。
ただ規模が大きくなればそういうことも出てくると思って、あと事業承継の意味もあって2つに分けてるという、現状はそこまで達してないですね、正直。
法人だからとやっぱりやりやすいって言いますよね、子供の数だけ法人っていうのは。
そうですね、やっぱりいろんな方に聞くと、税理士さんとか、相続の関係とかよくご存知の方に聞くと、だいたい思えるのって法人1社だと、物で分けるのか金で分けるのかというと、やっぱりいろいろ出てくるんですね、実はね。
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正直ね、去年ちょっとうちの親父がちょっと亡くなった時に、やっぱり兄弟、妹が田舎の方にいたりするんですけど、お袋も含めて相続の話って初めてその場でやるわけですよね。
でね、やっぱり揉めたわけではないんですけども、やっぱりこういうのが多分いろいろ揉める原因になるんだなというのを実際ちょっと感じたんですね、私なんかはね。
だから多分、今私49歳なんですけど、私と同じ年代の方とか親の世代が70歳とか70何歳とかっていうと、結構相続のことって先々考えないとやっぱり難しいですよね。
自分が死ぬ、私もそういう意味だと含めて、いつ死ぬかわからない。
そうですね。
その時に、お父さんとして残したつもりが、これで喧嘩とかで最悪になってしまったらいいかもしれないですよね。
これがまた10年経って15年経って20年経って、今度私たちがその逆の立場になって、今度は子どもたちがそういうね、こういうまたお話が出てきたりするんで、私も含めて子どもの世代とかも相続の話とか、
そういう事業所権の話っていうのは頭に入れて、やっぱりそういう知識もつけないと。
単純に不動産を買えばそれで豊かになれ、それはあるかもしれませんけど、そういう税金の面の話とか相続の話、事業所権の話とか、そういう部分も考えていかないと。
やっぱり、例えば取得時点でそういうのを意識するっていうのはすごい重要だと思いますよね。
さっきの法人を2つ設けるとか、お子さん1人だったら法人1つでいいと思いますけど、子どもが2人、3人とかいるんであれば、またそれじゃあどうやって事業所権するのかとか、
そういうのも考えながらじゃあどの法人で取得するのか、そういう部分も考えてやった方がいいのかなと思いますよね。
目先の今も、もちろん目先の今も大事ですけど、そのもっと先を見て考える。
やった方がいいのかなというふうには個人的には思ってますね。
なかなか1回取得しちゃったら移すのもね。
大変です。
大変なことです。
取得ゼロか考えると。
じゃあちょっと今回は、すぐ時間経っちゃいますね。何本分かわかんないぐらい撮ってますけど。
そうですね。
今回はここで切磋理に入って、また次回お聞きの皆様、お楽しみにということで。
一旦今回は終わりたいと思います。
どうもありがとうございました。
ありがとうございます。
ありがとうございます。
