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本日、大山レイディオです。いつも東方のレイディを聞いていただきましてありがとうございます。
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今回は、不動産の取得を検討したときの現地調査、建物編ということで、
どういったところに注意するかという部分につきまして、私の考えをお話ししたいと思います。
今回の現地調査、建物編ということでお送りしますけれども、
まず建物の方ですけれども、不動産を見に行ったときに何を注意するかということでお話しますと、
まずやっぱり構造的な部分とかですよね。建物が大丈夫かということで構造的な部分を注意するんですけど、
実際に構造部分というのは柱とか梁とか、主要構造物というのはほとんど仕上げがなされていて、外から確認するとか、なかなかできないですよね。
どういったところをちょっと私注意しているかという部分につきまして、今回ちょっとお話ししようと思っています。
まず建物周りに、私なんか再生物件はRCの2階3階とかの物件が多いんですね、共同住宅がね。
それなんかでちょっとお話ししますと、まず1階周りでドマのあるところ、ドマがあって床にクラックが入って、
それがねちょっと大きく段ができているような、目違いが起こしているような、そういうところはね、地盤沈下とか地震とかの関係で流気したりとか陥没したりとか、そういうことがあるんじゃないかなということで、私はちょっと注意してね、パッとまず建物に入る前にそういう部分をね見ますね。
あとは基礎ですね、建物の基礎周りとかに大きなクラックとかね、やっぱり目違いがね、構造具体の方が目違いがないかとか、そういう部分はねちょっと見ますね。
まずそのドマにクラックが入っててね、目違いが起きているということは、おそらくですね、大きな地震の影響を受けて地盤沈下とか陥没とかそういうことで、建物の内部の床とかも若干ね、陥没して、地盤沈下を起こして、勾配がね、傾斜がちょっとついている可能性が高いんですよね。そういう部分がまず一つありますね。
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あと外壁に関しては、特にね、私以前ちょっと見た物件であったんですけど、特に妻側の壁にですね、基礎から外壁の妻側の壁に大きな地震の影響を受けてですね、大きくクラックが入って、ひび割れがね、大きいものがあって、その外壁自体がちょっと目違いを起こしているということで、これちょっと直すにもかなりコストもかかりますし、建物全体に大きな影響をね、受けてますよね。
で、そんだけ外壁の方がずれているということは、当然、地盤沈下とかね、そういう部分もちょっと発生してたりとかいうことがありますので、まあこういう物件にはね、ちょっとね、いくら安くても絶対手をつけちゃまずいなということで、私はね、そういう物件には購入はしないですよね。
で、あと建物のね、まあ調査につきましては、構造部分がまずそういう部分ですね。構造とか、まあ地盤に関する面がそういうところですかね。
で、あと私がね、まあ一番大事にするというか、よく見ているのは、屋上外壁の防水とか塗装とかそういう面ですかね。それとあとインフラの設備の配管。まあこちらの2点かなという感じですね。
で、まず外壁と屋上のね、防水関係ですけど、まあやっぱりこちらの方はね、なぜ確認するかと言いますと、やっぱり防水がね、劣化が進んでますと、建物内部にね、漏水してしまって、内部をね、痛めてしまうということで、やっぱり外壁と屋上に関しては、ある程度ね、自分の許容範囲かなとかいうことでね、確認はしますね。
で、基本的にやっぱりあの私の場合には、屋上防水と外壁にコストがかからない物件をね、古いながらも取得しております。何年かまだ持つなというようなね、判断をして購入しているということですね。
で、あと先ほど言いましたように、あのインフラ、設備のね、特に配管、特にね、旧排水の排水の部分ですね。こちらの方はちょっと注意してね、見るようにしています。
で、排水のチェックのね、排水配管のチェックの仕方なんですけど、私あの、これまでね、よく話してますように、地区35年とか40年とか、古いね、団地タイプの物件を取得してますので、おそらく鉄管がね、そのまま大きなね、設備回収をしていない限りは、鉄管とかね、鋳鉄管とかそういうものを使われたりするパターンがね、多いんですね。
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で、まずはやっぱりあの、その配管の状況をちょっと確認したいと、鉄管なのか、塩ビ管に回収してあるのかというのを確認するために、私はね、1階に、あの、1階の、えー、まあ、部屋内の中に床下点検口がある物件につきましては床下の方に潜って、現状のね、配管が塩ビになっているのか、それとも鉄管なのか、まあ、その辺はね、ちょっと確認するようにしてます。
あー、ごめんなさい。床下点検口がない場合には、外回りの、まあ、えー、点検口から見れるかどうかですね。これ見れなければ、あとはですね、えー、私が再生物件をやっている中では、1階のね、階段下のところにだいたい点検口とかそういうものがあったりするので、まあ、そこから見れる場合には、そこもちょっとね、見るようにしてます。
それでもちょっと見ることができなければ、じゃあどうするかと言いますと、えーと、外口のですね、えー、その建物から出てきてます、えー、配管からのね、排水の、配管の、えー、マスがあるんですね。えー、お水マスとかそういうものですね。
そちらを開けて、中の配管の状況がね、どうなっているか。えー、鉄管でしたら錆がね、出てきちゃいしてますので、ちょっとこれはね、えー、回収するにはコストもかかるし、まあ、そういう錆が出てきているものに関しては、
えー、非常にね、漏水したりとか、で、配管のね、肉圧も薄くなったりしている可能性がありますので、まあ、そういう部分はちょっとね、えー、気をつけるかなという感じですかね。
以上で、えー、私が現地で確認する中では、こういった部分についてちょっとね、気をつけながら、えー、見てますね。
まずは、えー、建物入る前に外回りのね、土間、そういったところで、大きなね、クラックが入って、床にね、大きな目違いを起こして、地盤沈下とかないかとかっていうかね、そういう部分ですね。
あとは外壁とかでもRCでも基礎とかね、えー、外壁に大きなね、そういったクラックが発現、発現してないかということですね。
あとは屋上外壁の、まあ、漏水、防水の状況の確認ですね。それとあとインフラ、えー、になります。
中のね、リフォームの件について、私ちょっとお話ししなかったんですけど、これ私がね、再生物件やる時には基本的には、えー、すべてね、中リフォームをしておりますので、まあ、そこの中のね、えー、に関しては、あのー、まあ、私RCのほうほとんどやってますので、まあ、中は全部やり変えるつもりでね、えー、見積もりをとって、まあ、リフォームをやってますので、あんまりそこの中の仕上げとかそういう部分に関しては、あまりこう、ちょっとね、直す前提でおりますので、という感じですね。
ただこれは木造の場合には、あの、やっぱり先ほど言いましたように地盤チンカーとかあったりね、で、基礎がちょっとずれてたりとかなんとかすると、やっぱり床がね、えー、勾配がついてたりとかそういうこともありますし、あと木造の場合には床歩いてみるとね、部屋内歩いてみると軋んだりね、えー、シロアに食われてる場合とかそういうものもありますよね。
まあ、そういった場合には、ちょっと床歩いたときに、ちょっとこれはちょっと危ないなとかいう場合には、えー、別途ね、やっぱりその辺を直すための費用を見ながら、私はね、土俵に乗るか乗らないかということで判断をね、しております。
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今回はですね、えー、現地調査、えー、建物編ということでですね、まあ、私の考えるところを、えー、お話しさせていただきました。
まあ、もちろんね、あのー、私が今回お話した内容というのはざっくりなお話で、まあ、個々にね、物件で見て、見るべきところというのもあるかと思いますし、個々にあのー、ね、えー、そのー、購入をね、考えられる方の、えー、見られる指針というか、そういうものも違うかと思いますので、まあ、これが全てだというふうには言うつもりもありませんので、まあ、私はね、こういうふうなところを意識して見てますということで、えー、お話をね、させていただきました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
