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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラススパリゾートのサンセットビラ、
総合損害保険代理店、アトラス、
株式会社ベストエージェンシー、生命保険代理店、
アイコンタクト福井、子育てお父さんを応援するNPO保険、オットファーザー、
以上、各社の提供でお送りします。
はい、今回はですね、またも玉砕ということで、購入検討をしてました物件のお話をね、今回はしたいと思います。
はい、今回の内容ですけれども、新規取得をですね、ちょっと目指してました物件がありまして、購買の物件だったんですね。
今回はですね、セレシテ都市の中でも割と場所がいいですね、中央に位置するね、リッチの良い物件だったんですけども、
そちらの方にね、入札に参加いたしました。
こちらの物件はですね、地区40年超えているようなARCのダンチタイプのものだったんですけど、
結構外壁の痛みとかが激しくてですね、おそらく取得したらすぐ大規模修繕をかけてという形で、
中のリフォームとね、一緒にちょっと行って客付けをしてということで再生するようなね、案件だったと思うんですね。
私もね、今回はできる限り私の場合はですね、外壁をいじらなくて済むような、中のリフォームだけぐらいで済むような形でね、毎回再生物件はこれまでやってきてたんですね。
ただ今回はね、場所が非常にちょっといいなということで、ちょっと取り組んでみようかなと。
外壁もちょっとやらなきゃいけないんだけど、取り組んでみようかなということでですね、入札に参加しました。
ただですね、こちらの方の物件ちょっと2つ大きなネックがあるんですね。
こちらはですね、1つ外壁の塗装の方にアスベストが含有されているというのが事前にわかっているんですね。
バルコニーの軒天とかね、そういうところがちょっとアスベストが含有されてますということでね、のが事前にわかっている物件です。
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それとですね、RCの3DKの12個ですかね、の物件なんですけど、結構ね、12個ということで規模もそこそこあるんですけど、
地方の政令指定都市とはいいながらも、駐車場の敷地がちょっと狭くてですね、駐車場が個数分の台数を確保できないというのが非常に大きい問題だったんですね。
どうするかということで、私はね、取れなくてもいいやっていう感じで、結構低い金額をね、私がここまでだったら見ていいかなっていう感じでちょっと入れたんですけど、会えなくて結果は玉砕っていう感じでしたね。
そのね、入札の結果をちょっと見まして、落札された価格をちょっと見たんですけども、そこの中でね、ふとちょっとわいたのがですね、
私から見るとね、やっぱり私の入札した額の倍から2.5倍くらいの価格で落札されてるんですよね。
で、ちょっとその落札した方のね、業者さんだと思うんですけど、目線から言うと、アスペスト含有しててね、外壁全部直さなきゃいけないような状況のコンディションの建物、あと駐車場も確保できてないような状況の立地と、場所は非常にいいんですけどね。
そういうことがありまして、じゃあ果たしてその落札された業者さんの価格でね、賃貸回していけるのかどうなのかと、その後のリフォーム、大規模修繕も含めてコストを勘案した時に回るのかどうなのかっていった時に、
リマリー20くらいまではなんとかいけると思うんですね。それくらいでは再生はできるかなとは思うんですけどね。
ただ先ほども一番最初に申しましたように、地区40年超えてるRCの団地タイプということで、結構配管とかインフラ系が稼働してみないとね。
稼働してみないとというか、実際にはリフォームかける前に高圧洗浄とかいろいろ手を施しても、2年後にはまた詰まりを起こしたりとか、ちょっと予期しないものが非常にこういうやつって多いんですよね。
結構ギリギリのラインを狙って再生すると、意外とその後に大きな修繕とか突発的なトラブルが出て、ちょっと苦しくなるということが考えられるんじゃないかなということで、ふと思いましたよね。
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ですから私はいつもこういう物件に参加、入札に参加する場合にはバッファーを見るというか、そういう部分で少し予算的なゆとりを持ちながら私は参加してるんですけど。
結構やっぱり一般の子宮でも今は本当に不動産高いんで、やっぱり取りに来るそういう参加者さん結構多いんですよね、最近はね。
私もなかなか落札できないとかそういうことがちょっと続いてますけど、そういう関係もあるのかなとは今回の入札に関しては思いましたね。
自分の目線に合わなければ、あえて追っかける必要もなく、無理してそこを突っ込む必要もなくということで、基本的なスタンスとしては私はそういうふうに考えてますので、そこで落札できなかったからってショックを受けたりとかそういうことはないんですけど、
今回入札に参加してみて、私が考察した話を今回は取り上げさせていただきました。
いつも東方のお礼入りをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。
