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はい、フォーニーツアーのラディオ 小山です。
いつもですね、東方のラディオを聴いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビーラー、
総合損害保険代理店アトラス、生命保険代理店株式会社ベストエージェンシー、
クスワトウトウさんを応援するNPO法人オットバーザー、 カフタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設、金沢鉢旅、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回のテーマになりますけれども、
これから不動産賃貸業を始められる皆様へということで、
第16回の放送とさせていただきたいと思います。
今回の内容ですけど、これから不動産賃貸業を始められる皆様へということで、
これまで銀行融資についていくつかお話をさせていただきました。
その中では、銀行融資を受けるためには、良い条件で受けるためには、
個人法人の格付けを強く意識した方がいいのではないかというお話をさせていただきました。
特に今回ちょっとお話ししようかなと思うのが、 格付けの中でも重要な部分についてお話ししようかと思っています。
今回の内容は、銀行さんの格付けにおいては返済能力という部分が非常に重要ですよという中で、
それに関わるお話をしたいと思います。
銀行の格付けについては、その肝というのは返済能力ですよということで、以前の放送でもさせていただきました。
その中で、さらに見ていった方がいいなという部分についてお話ししますけれども、
3つの経営指針の計算式があるわけですね。 その中に共通して登場するというのが、言葉が営業利益というふうになっております。
3つの経営指針の計算式の中でも注目すべき部分は、
キャッシュ老額と言われております。 このキャッシュ老額というのは、営業利益プラス現価消却費という式で表されます。
中には、営業利益が大事なんですか?と、税引き後の利益じゃないの?というふうに思われる方も結構いらっしゃるんじゃないかなと思いますけどね。
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簡単に言いますと、本業での利益を重視しているということにも、そういうことが言えるんじゃないかなと思いますよね。
このキャッシュ老額は、同じ返済能力の中の債務償還年数という指標もありますけれども、こちらにも関わってくるわけですね。
債務償還年数は、営業利益と現価消却費の足したものですね。 こちらはキャッシュ老額ということになりますけれども、それを返済原始と考えて、
借入額を何年で返済できるのかという力を押し上がる指標とも言えますよね。
格付けの中の点数で言えば、このキャッシュ老額と債務償還年数は、それぞれ129点分の20点ずつということで、この2つを合わせるだけで40点にもなるわけですね。
この他に返済能力の押し上がる項目の中では、インターレスとガバレジレシオというのがあるんですけど、
これは、支払い利息と割引量に対してどれだけの営業利益を稼いでいるかと示す指標ということなんですね。
これも同じく営業利益という言葉が登場するということで、格付けにおいては、こちらの3つの項目、指標を見てみますと、全てに営業利益という言葉が出てくるということで、
いかに営業利益を充実するかというふうにも考えられますよね。
ですから、営業利益を大きくするための工夫が必要ということですね。
どこで計上するかという部分になってきますけれども、例えば、雑収入を売り上げの方に計上するとか、もしくは、半還費とか現価の中で特別損失に計上できるものはないかということですよね。
半還費の中に上げているんだけども、実は一家制の特別損失に計上できるものは特別損失の方で計上すると、そういうふうにすると営業利益を大きく見せることができるということにもありますよね。
ということで、今回はそういった決算書上の中でも格付けに影響する項目ということで、返済能力について少し突っ込んだ形でお話をさせていただきました。
返済能力の指標を評価を上げていくためには営業利益が大事ですよということでお話をさせていただきました。
いつも東宝のレイリーをお聞きいただきましてありがとうございます。
またコメントやいいねも頂戴しましてありがとうございます。
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ということで、今回はこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
