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はい、フォーニッツ小山レイディオ 小山です。
いつもの東方のレイディを聞いただきまして、ありがとうございます。
今回は、賃貸経営の肝ということで、
不動産の指標、もしくは指針、その辺の話を今回したいなと思っております。
今回の放送は、今朝とか、今日の朝とか、最近2,3日、私がツイッターとかでお話している内容につながってくるんですけれども、
不動産賃貸業をやっていく中で、何を重要視するかという部分についてお話ししようかなと思っています。
賃貸業ということで、親業になりますけれども、法人とか個人事業の人としても経営をやっているということになりますけれども、
その中では、やっぱり一番重要かなと思う部分は、私はキャッシュ老額かなと思っています。
銀行の格付けとかスコアリングについても、キャッシュ老額というのは非常に重要な指針でもありますしね、というのもありますよね。
まずそれが一つ、キャッシュ老額ですね。
2点目が、やっぱり自己資本比率かなというふうに私は思っています。
キャッシュ老額につきましては、皆さん、不動産をやられる場合というのは何か理由があってね、
不動産、賃貸業を始められたりすると思うんですけど、得たいのは結局キャッシュ老額ということですよね。
お勤めのね、兼業のサラリーマンの方でも、それとは別のキャッシュ老額を得たいと、そういうことがありますよね。
キャッシュ老額を得たいという部分がありますので、やっぱりそこにフォーカスすべきではないかなというふうに私は思っています。
あと、自己資本比率につきましては、今朝のツイートにもちょっとお話したんですけど、
よくツイッターのね、プロフィールとか見ると、十何億借り入れがありますとか、何十億借り入れがありますとか、創始さんがありますとかっていうね、
なんか表記をね、プロフィールで結構みだりにします。
で、ぱっと見ね、おそらく理解されていない方は、あ、こんだけ多くの不動産をね、規模を大きくされている方なんだなということで思われるかと思うんですけど、
私の目線はね、ちょっと違ってて、それだけの借り入れがあるというのはね、規模は大きいというのはわかるんですけども、
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実際そのね、借り入れを多くやっている不動産の賃貸業の中では、どんだけのキャッシュフローが出ているかっていうのはね、実際中身ってわかんないですよね。
で、借り入れの条件とか返済がどんだけあるとか、経費がどれくらいかかるとか、そういう部分でいくと、もしかしたらね、利益率非常に低いかもしれませんし、
借り入れ額の大きさって指針にはならないよねっていうのがありますよね。
そういう意味では、例えばね、私ツイッターにも書いたんですけど、具体的に言うと、よくね、メガ大屋さん的な話でいくと、10億借りてね、キャッシュフローが2000万ですよというね、一時期ね、よく言われていました。
で、実際ね、私同じくらいのキャッシュフローをね、その3分の1以下の借り入れでね、やってるわけですね。
ということは、カランシも借り入れが多いからキャッシュフローが多いとイコールではないということですよね。
で、また逆に言うとですね、銀行から見たときの評価っていうのは、借り入れが3分の1なわけですから、どっちがいいっていうのと、
よく言われるメガ大屋さんと私とどっちがいいかっていうと、銀行の評価は確実に私のほうがいいわけですよね。
少ない資本で、創出産が小さくて、キャッシュフローがたくさん出るということで、利益も出るということですね。
で、住民さんも増えるということで、自己消費率も当然上がってくるということを考えると、絶対に私のほうがいいということになり得ますよね、客観的に考えて。
実際に所有している不動産、もしくは購入しようという不動産の客観的な評価というと、どこになるのかなと。
もちろん収益制のキャッシュフロー額というのも大事です。
田んぼの部分で見ると、首都圏の東京とか地方都市だとまた違うという見方は当然あるかと思うんですよね。
時価の取引事例とかそういうので、時価でやられるということでいうことを考えると、違うよというご意見もあるんですけども、
毎年工事価格とかというのが発表されますよね。
それをもとに、固定産税の評価額とか課税図書が来て、皆さんのところに届くわけですね。
そう考えると、全国一律の評価の指針というのは、私は固定産税の評価額ではないかなというふうに思っています。
若干前後上下あるとは思うんですけど、やっぱりそこが一つの指標というか指針になるんじゃないかなというふうに思っております。
今回お話した内容は、最近Twitterで私の考えている部分とかそういう部分をお話ししている中で補足をさせていただきました。
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もちろん私の考えが全てではないかと思いますので、それぞれにいろんな考え方があるかと思いますけれども、
1つ参考程度に聞いていただければというふうに思います。
ということで、今回不動産の指針ということでお話しさせていただきました。
いつもどうぞお礼にお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。
