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はい、本日はのラディオ、大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、この番組のスポンサーですけれども、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
総合損害予件代理店アトラス、生命予件代理店株式会社ベステーエージェンシー、
子育てお父さんを応援するNPO法人オットファーザー、 カスタムゴルフクラブ一頭掘りのMTGスタジオ、
石川県金沢市の宿泊施設金沢地帯、 以上各社の提供でお送りします。
はい、今回の内容になりますけれども、今回はですね、これから不動産賃貸経営を始められる皆様へということで、
お話ししたいと思うんですけれども、 今回の内容ですけど、特にお話ししたい内容というのは、
借入金の大きさとかですね、規模の大きさ、 これが全てではないですよという話をさせていただきたいと思います。
はい、 これまで私のこちらのレイディオの放送の中でも、
借入金の大きさとかですね、規模が全てではありませんよという内容をお話しさせていただきました。
こともありますよね。で、その中ではね、 具体的に私の実際の数字のお話とかをちょっとお話して、
数日間限定で公開してということをしました。 そちらの内容に聞かれた方は大体ピンとくるのかなというふうな
形でね、思うんですけども、 今回お話した内容はね、文字通り借入金額とか
個数、規模の大きさが全てではないよということですよね。 その辺ちょっとお話ししたいと思うんですけども、よくね、
不動産を始められたばかりの方とか、
そういったところでですね、ちょっと認識がね、 私が見ている限りでは、ちょっと誤っているんじゃないかなという部分ね、
誤解されているんじゃないかなという部分のね、 感じる場面が結構あるんですね。
で、どういったお話かと言いますと、 例えばですね、いわゆるメガオーヤさんとか、大きな規模でたくさんの個数を持たれたり、
大きな借入金をね、 してというような形の方を見たときに、
これっていうのは、たくさん借入をしているからね、 銀行さんから融資が引けているのではないかという、
そういう認識でね、思われている方って、 結構いらっしゃるような気がしてならないんですね。
で、これ私なりのね、ちょっと見解、 この後お話しするんですけど、
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不動産の融資ってどうしてもね、 数千万多く単位になりまして、
当然規模が多くなれば借入金がね、 多くなるということにはね、なるわけですけども、
じゃあ借入金をしたから借入金、借入金がね、融資がつくのかというと、 そういう話ではないですよね。
おそらくですけども、私が考えるのは、多分規模大きく借入金をね、 融資していただいている方というのは、
それ相応のですね、やっぱり自己支援ですね。 いわゆる純資産とか、自己資金とかですね。
もしくは母飼いに大きな含み益を持っているとかね、 そういったものとか、もしくは自主産かもしれませんし、
なんかそういったのにバックボーンが必ずあるはずなんですよね。 そうでなければね、
かなりの額の融資というのは、やはりあの全体のバランスシートを考えても、 融資額が大きくなれば大きくなるほど総資産が大きくなります。
ということで、自己支援比率とかね、どうしてもね、自己支援が低いとですね、 自己支援比率が低くなりますので、
それ相応のね、やっぱり自己支援がないと、継続して融資をね、 つけるということは難しいかと思うんですよね。
もしかしたら賃貸業とは別の事業をやられたりとか、 もしくはね、宅建業者さんで賃貸業とは別でね、
もう1本の売り上げがあるとか、そういった形で、 純資産とかも大きくて融資がついているというふうにね、考えられますよね。
ですから、規模を大きくね、されている方を見て、
融資をね、たくさん融資してもらっているから、この人が融資を、 融資がつくんだろうというのはね、誤った考え方認識だと思うんですよね。
そういう部分というのは、やっぱりね、 見ていただく方がよろしいかなと思いますよね。
なぜかと言いますと、銀行さんは今はですね、 例えばその支店長の裁量で、
このね、顧客だから融資がつくとか、そういう話ではなくて、 やっぱりちゃんとしたエビデンスですとか、格付けとかそういうものをね、
必ず審査でやるわけですね。ということは、そもそも やっぱり格付けが良くないと、それだけのね、
融資の方はしていただくということはね、難しいと思うんですね。
ということは、やっぱりきちっとした健全な財務体質ですとか、 先ほど言いましたような自己支援が大きいとか、そういう財務体質であるからこそ、
融資が引けるという部分がね、あるかと思いますので、 今回お話ししたかったのはそういう部分ですよね。
もちろんね、借入額の大きさと規模の大きさが全てではないんじゃないかという、 私の発信の内容ですけども、
こちらに関して言いますと、以前もね、お話ししましたけれども、 私はね、サラリーマンを辞めた時の家賃収入とかっていうのと、
今現在の家賃収入というのは金額的にはね、変わらないんですよね。 ところが、税引き前のキャッシュローとかですね、税引き後のキャッシュローを見ますと、
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独立した当初から比べると、今は倍以上に私はなっています。 実際に借入金もね、独立した当時の半分以下になってますので、
借入金が少なくなっても、手取りインカムはね、増えていると、倍以上になっていると。
規模の大きさとか借入金が全てではないという理由は、そういうところに私はね、あるわけですけども、そういう発信をね、させていただいています。
なかなかね、不動産の賃貸業ですと、業態的に借入金が多くなる、そういう業態にもなりますので、
自己支援比率を上げていくというのは非常にね、難しいんですけども、 ある意味ね、オフバランスとかそういった形で、より総資産をね、コンパクトにして、
いつも私ちょっとお話してますけども、総資産回転率とかね、そういう部分を意識して、より小さい資産で、より高い収益性を上げると。
そこの部分はね、銀行の評価も上がりますし、そうすることを意識することで、筋肉質な財務体質になりますので、
破綻しませんし、結果融資もつくと、いい方向にね、ぐるぐる回っていくんじゃないかなというふうに思っております。
そういう目線でね、今私はね、やっているというところですね。
今回のお話を聞いてね、また違った意見の方とか、経営者個々にね、考えることってまた違うかと思いますので、
私の考えていることが全てだというつもりもありませんし、こういうことを考えるね、人もいるよということで、ご参考にね、ちょっといただけると、
よろしいのかなと思って、そういったお話をね、させていただきました。
いつもですね、東方のレイディを聞いただきまして、ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しまして、ありがとうございます。
また今回のね、内容がいいなと思われましたら、ぜひね、グッドボタンいただけますと、大変ね、配信者としては、配信者により尽きるというか、嬉しいですよね。
ということで、今回はね、こちらの方で失礼します。ありがとうございました。
