00:06
はい、フォーニッツのラジオ、大山です。
いつもですね、東方のラジオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
あとはですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録していきたいと思います。
はい、今回のテーマになりますけれどね、 直近の3回の放送で、まあ昨今のね、
情勢を踏まえて、どういう買い進め方をするかということで、
主にね、不動産の買い方と、それに付随してね、
どういうところを意識していった方がいいのかなということで、私の考えるところをね、お話しさせていただいたんですよね。
今回はその第4回目ということで、お話ししたいんですよね。
今回の内容ですけど、ちょっと補足するような形で、お話しできればと思ってますね。
1回目の放送では、1,2年目、一期二期、年収1000万円とかそういうのを目指すんだったら、
法人一択かなと。で、キャッシュで、こだてをね、一期二期で、 1棟、2棟、3棟と買っていきますという話しましたね。
で、2回目では、3年目から5年目ということで、今度はね、融資を使って、
金融関さんからね。今度は、私の場合はね、2DK以上、いわゆるファミリーというかね、ちょっと間取りの大きい、占有面積の大きい、
充鉄のアパート、地区30年とか35年ぐらいのものをね、だいたい取得するんですけど、
これは一期二期もそうなんですけど、土地の評価の高い物件。
これをちょっと割安にね、購入したいと考えますということでお話ししましたよね。
その中で融資はね、できればプロパー。それがね、難しい場合には、3棟目の場合には、
信保証協会付き融資と、そういうお話をさせていただきましたね。
やっぱりその購入していく中では、第3話では、やっぱり実体BSを意識した買い方をね、
やっていった方がいいかなというお話をさせていただきましたね。
その中では、5年6年経ってくると、原価消費額が切れたりしますんでね。
物件の売却、先にですね、例えば仮に10年分のキャッシュローを手元に置いて、
売却を交えた方が、特に初期の段階はね、スピード感が出ると。
03:04
そういうお話をね、させていただいたんですよね。
今回は、ちょっとそれに補足する形でお話しすると、
実体BSのお話を意識する部分でお話ししてて、
併せて法人経営をね、始めた当初から財務とか、
募金の勉強も含めてね、やっていった方がいいと思ってるんですが、
やっぱりね、意識したいところ、私は銀行の指標をやっぱり意識した買い方をしたいんですよね。
融資を引っ張ってくるにしても、私ならね、実際融資期間15年で回る物件という形で基本的には考えてます。
まあそれが16年、17年で融資引っ張ることはあるでしょうけど、
基本的には目安として15年ぐらいで回る物件の買い方をしたいと思ってます。
その理由というのは、いつも話している債務償還年数が絡んでくるんですね。
債務償還年数って有利子負債をですね、
営業利益と現貨消却の輪で割ったものということで、要は借り入れ額が少なければ当然ね、
債務償還年数って小さい数字になりますんで、まあこれが良好な数字ということになってきますよね。
現在私が5.7年なんで、もうちょっと借りてもいいかなと、そんなイメージですね。
借りる物件の融資期間は15年だいたい目安にしてます。
ただし、最近私がいろんな金融監査に聞くのは、債務償還年数って20年までいいですよっていう金融監査は結構多いんで、
まあだいたい20年ぐらい、20年以内というのを目安にされるとね、よろしいんじゃないかなと思いますね。
それとやっぱりね、債務償還年数と合わせて重要な指標というのは、
キャッシュ漏額という指標がありますけど、これがですね、キャッシュ漏額というのは営業利益足す現貨消却費なんですよね。
で出てきましたね、現貨消却ね、ここなんですよ。
ですから銀行さんは現貨消却をプラスに見るということなので、いかに現貨消却のスピードを上げるかということをやっぱり意識していきますよね。
ということは、例えばRCの物件ではなくて木造軽鉄または重鉄、
この辺の物件がいいなと思っています。
特に対応年数に近い物件ですから、重鉄の30年とか35年とか、その辺の消却のスピードの早いものを購入していきたいと、
2話ぐらいでお話ししましたよね。
そういうところを意識していきますかね。
それでですね、そういう買い方をしていると、どんどんどんどん税金が追っかけてくるんですね。
キャッシュロケーをやっていくとですね、やっぱり現貨消却をガンガン取っていくと、
06:00
どんどんどんどん税金が追っかけてきますので、常にこう物件をね、現貨消却する物件を買っていく、収益労働者さんを買っていくという目線と、
あと今のようにちょっと物件高い状況だと、やっぱり大規模修繕とかを行ってね、
まあ、修繕費で一括でね、損金として計上するのか、あとは資産計上してね、現貨消却を取るのかとかね。
まあそういったところで、いわゆるね、タックシールドっていう話もね、しましたけど、
まあそういう部分ですよね。いかにタックスコントロールするかということも非常に大事になってきますので、
このレイリオのね、趣旨につながってくるということになってきますよね。
結局、儲かっているということは非常に良いことなんですけどね。
であれば、税金の部分を抑えていくためには、タックスコントロールしていくためには、やっぱりね、買い続ける、もしくは修繕とかを行ったりしてね、
タックスコントロールを意識していくということがね、重要になってきますよね。
まあそんな感じでやっていくとね、スピード感がどんどんある形で成長していくかと思いますので、
今からね、私が始めるなら、こういうね、買い進め方、攻め方をすると思います。
まあ当然私もね、こういうタックスコントロールとかタックシールドとかキャッシュロケについて、
理解するようになったのは、本当ここ7年とかね、6年とか7年ぐらいなんで、
これをね、初期の段階からやっていると、もっとすごいことになってたなと思いますよね。
私なんか結構遠回りしてますんで、こういうのはやっぱり最初から知っておいた方が、やっぱりいいということなんですよね。
ですから、やっぱり経営を学んだ方がいいですし、まあ税金のことであったり、いかに社外利用しないか、
まあそういうところに意識を向ければ、そんなに操作を大きくしなくてもね、個人経営としては成長していきますんで、
まあそういう形をね、今だったら私はね、考えていきたいと思いますね。
はい、ということで、一応シリーズ、今回が4回目が最後ということでよろしいですかね。
あの、まあ、現在のね、情勢を踏まえて、どういう改進め方をするかということで、
まあ意識する部分とかね、具体的なお話をね、させていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきまして、ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
またご質問等あればね、コメントやね、あの、レターいただけましたら大変ね、嬉しいですね。
それと、告知になりますけれども、YouTubeのポッドキャスト、こちらもですね、ぜひチャンネル登録ね、いただけますと、大変ね、配信者もよりね、尽きますね。
またこれまでね、登録いただいた皆様、本当にありがとうございます。
それではね、最後まで貴重なお時間ね、お付き合いいただきまして、誠にありがとうございます。
09:03
それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
