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はい、今回の放送なんですけど、私はですね、2008年から不動産の賃貸業を始めたんですけど、
兼業で始めた1頭目で、いきなり失敗こいてるんですよね。 あと、アパートローンで拡大していって、
そこでね、融資の壁にぶち当たって、もがいたわけですよ。 今回は、
これからですね、不動産の賃貸業を考えた場合に、
最短でですね、独立到達するために何が必要なのかということで、お話ししたいと思います。
神奈川在住でですね、不動産の賃貸業を2008年から18年、
個人で経営しております、フォーニッツオヤマと申します。 お金を増やす残すレイディオ。
今回の放送はですね、今、これからですね、ゼロから始めるなら、
最短でね、独立まで到達するためには、不動産の賃貸業で、そのロードマップってどういうふうに考えるかということで、
お話ししたいと思います。
はい、この放送ではですね、YouTubeでも聞くことができるんですね。
で、銀行融資とか財務、事業承継、相続、
退場しない賃貸経営のお話をね、キャッシュロー経営のお話をさせていただいております。
で、こちらの放送はですね、お聞きいただいて役に立ったなと思われましたら、
ぜひね、YouTubeの方のチャンネル登録お願いできるとね、大変嬉しいです。
はい、早速ですけどね、本題に入っていきたいと思います。
結論をね、先に申し上げたいと思うんですけども、私がね、18年やってきて、今ゼロからスタートすると考えると、
そうですね、いくつかちょっとポイントがあると思うんですけども、まず一つ目はですね、
物件の取得も非常に大事なんですけど、それと同時にですね、やっぱり財務を学ぶということですね、これが一つ。
で、あと二つ目はですね、今の不動産、現状今まだ高いですね。少し価格が下がってきたかなというね、そういう兆候ありますけど、
やっぱり考えるとですね、いかにやっぱり不動産安く取得して、その物件をね、リフォームとか再生しながら、
含み益とかキャッシュローを考えながら取得していくということが大事かなと一つ思います。
あとはですね、後陣で実績を積み上げて、やっぱり銀行と対等な関係を構築するということですね。
それは敵対する相手ではありませんので、銀行さんってパートナーなんで、こちらの趣向を理解して、私自身もね、
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金融家さんの趣向、何が欲しいのか、そういうことも理解しながら、ウィンド関係を作るということですね。
銀行さんも今金利上がってきてますんで、融資したいわけですね。そういうことも考えながらやっていくのが大事かなと思いますね。
あとですね、いつもこの放送の中でお話してますように、賃収とかってよく言われますけど、家賃収入だけではなくてね、
やっぱり重視すべきのは、私は増え引き後のキャッシュローだと思っているので、ここの部分をやっぱり強く意識するのが大事かなと、
私は思っているわけですね。実際にはですね、これ今いくつかポイントを挙げたんですけど、
私の失敗というのはですね、この順番に逆行したことをやってたかなと今考えれば思うわけですね。
兼業時代の私というのは、物件の探し方、利回りとかね、そういうことばかりちょっと見てたかなと思いますね。
で、銀行さんが何を見ているかというのを、やっぱり正直理解してなかったかなと本当に思います。
私もですね、JLTに入って6年ぐらい経ちますかね。そういう中では財務を学び始めてからですね、大きく私の賃貸業自体も変わってきました。
BS、特に実体BSとか金庫さんの目線を意識してね、考えるようにしてます。
あと税引き後のキャッシュローとかね、金融家さんが何が欲しくてどういうところを評価するのか、こういうことを理解することで、
経営も大きくガラッと変わってきましたね。 ですから物件探しも大事なんですけども、やっぱり財務を学ぶこと、
これをやっぱり学んだことをまた行動に移す、こういう部分が非常に大事なのかなと思いますね。
で、あの物件の買い方につきましてはいつもちょっとお話しているように、
やっぱり今でもオーナーチェンジの物件ってやっぱり非常にね、私が始めた頃に比べると全然高くてというのがあるので、
やっぱり利は元にありというわけじゃありませんが、やっぱり取得時点でいかに安く買えるかということを意識して、
それを修繕とかこちらの方でして、そういった形でね、
取得に関しても取得の仕方、買い方、借り方ですね、ここの部分をやっぱり強く意識すべきですよね。
要は銀行から見た時に実体BSとかっていう考え方で見るとね、 含み益を生み出すようなそういう買い方をしたいということなんですよね。
私はですね、借り入れを指定するものでもなく、現金一括での取得、これを推奨しているわけでもなく、やっぱりバランスを意識すべきだと思っているんですよね。
で、ある程度ね、物件を進めて購入を進めていけば、法人の決算の内容も実績として積み上がってきますね。
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で、銀行の格付けって1期だけでは格付けってやっぱりできなくて、最低2期、できれば3期、早く始めるということは大事だと思います。
ただ、何でもやみくもにやればいいよという話ではありませんので、やっぱりバランス感覚って非常に重要だと思うんですよね。
その中ではやっぱり財務を学ぶということが非常に重要だと思うんですよね。
あと、銀行さんとも良好な関係を築くという意味では、私もやってますけど、月次の報告を行って、銀行さんと密に接点を多くするということは非常に大事ですよね。
銀行さんに別に減り下る必要はありません。
で、金融官さんもパートナーですからね。金融官さんも今、金利がこういうふうに上がっている状態では、融資したいわけですね。
であれば、やっぱりその対等なパートナーとして付き合えるような自分になるということは非常に大事だと思うんですね。
で、最後にね、その賃貸業で独立するタイミングという部分で考えると、やっぱり見るべき部分は家賃収入ではなくてね、
やっぱり税引き後のキャッシュフローが何本なのかということでね、考えていきたいですよね。
やっぱりね、例えば今までをいただいているお給料、まあそれ以上になったからパッと独立してっていうとなるとね、
まあなかなか生活していくだけで目一杯になっちゃうんで、次の物件の取得とかいろいろ考えると、
やっぱりそれを大きく上回る形で税引き後のキャッシュフローがね、得られるようになってから独立した方が、その次が続きやすいと思いますよね。
それとやっぱり、銀行さんというのはそれまでにご融資いただいているでしょうから、独立するまでにね。
で、継続的な融資をしていただけるようになるためにも、やっぱり財務のことを勉強して、次に繋がるような買い方、借り方、あとはBSを構築するということが大事だと思いますね。
はい、ということでですね、今回は、あの、県用のサラリーマンおやさんが、
実際にですね、まあ独立するためにどういうルートをたどればいいかということでね、
お話しさせていただきました。 いつもですね、東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またですね、講演デーにもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら、ぜひね、
YouTubeの方のチャンネル登録ね、いただけますと大変嬉しいですよね。
それと、これまでチャンネル登録いただきましたですね、皆様ですね、本当にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。