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はい、家賃年収1億円、借り入れ額10億円、でも手元に残るのはね、1,500万円。
まあ、こういう大屋さんって実はね、たくさんいるわけですね。 で、見るべきものはですね、売り上げではなく、
手残りですよ、と。 今回はそういうお話をしたいと思います。
はい、神奈川県で不動産賃貸業を法人で行っています、フォーニツオヤマと申します。
お金を増やす、残すレイディオ。今回のテーマはですね、税引き号キャッシュローの
1,000万円、この壁ということで、手元にお金が残らない人が落ちる落とし穴ということでお話したいと思います。
はい、今回の放送ですけどね、こちらの方はYouTubeにもアップロードいたします。
まあ、銀行融資とか財務、あと事業承継ですね、あと退場しないキャッシュロー経営ということでお話をさせていただいております。
まあ、お聞きいただいてですね、今回の内容がいいなと思われましたら、ぜひね、YouTubeのチャンネル登録ね、いただけますと大変嬉しいですね。
早速ですけど、本題に移りたいと思います。
結論からですね、先に申し上げますと、手元にお金が残らない原因は、売上規模の大きさとか、そういう構造ではないわけですね。
で、家賃年収から経費とか金利とかのね、元本の減債、あと税金、こういうもの全部引いて最後に残るのが税引き号のキャッシュローということで、
こちらがね、いわゆる過所分所得ということになりますよね。
で、ここを最大化にする部分を意識していかないと、物件を増やしてもですね、なかなか手残りが増えないと、こういうことをやっぱり思うわけですね。
で、実際に私はね、これすごい感じている一人なんですね。
今回はここの部分について少しね、解説していきたいと思います。
まず一つ目ですけどね、この落とし穴ということで、元金の減債とですね、やっぱり税金かなと思いますね。
で、元金の減債というのは経費になりませんよね。
まあ利益が出ていても、その利益から元本を返している。
だからその元本の部分の部分がですね、実際には帳簿上では載ってきませんけど、実際にお金の流れはあるわけですから。
通帳からね、キャッシュが出ていっているということですね。
あと二つ目がですね、税金ですね。
まあ原価消却が終わってくると、まあ経費には計上できる部分が少なくなってきますので、利益が増えるわけですね。
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となると、まあ税金も増えてくるということで、まあそれでも実際にはですね、借り入れはありますので、返済はまだまだ続いていくというので、これがいわゆるデッドクロスと言われるところですね。
規模拡大でですね、売り上げだけ見ていると、まあこの二つに気づかないまま、手残りがだんだん気づいた時には薄くなっているわけですね。
こういうのがあります。
で二つ目がですね、ATCF、まあ税引き後のキャッシュローをね、まあ最大化していくための構造ということで考えると、
じゃあね、どうするかということですけど、ポイントはね、社外利率をやっぱり抑えるということだと思います。
社外利率とはね、いわゆる借り入れの金利の部分ですね。利息、あと税金、あとまあ余計な手数料とかそういうのもね、ありますよね。
会社の外に出ていくお金ということで、まずはね、返済比率を抑えて、まあ家賃収入に対して返済が重すぎる物件はね、まあそもそもそういうものは減らしていった方がいいかなと考えますね。
あと金利を下げるということですね。金利をね、銀行さんとも政策金利が上がってきてますんで、財務のいい会社については交渉はできますよね。
こういう努力をしなきゃいけないですね。ただやみくもりでも金利下げてくれと言っても下げてはくれませんので、やっぱり財務を磨くというのが何よりも大事ですね。
あと3番目が税金ですね。法人の利益をどこにどう残すかということで、まあ役員報酬払ったりとかね、家族へ所得の分散を目指して報酬を払うとか、あと退職金を準備したりとかね、
まあこれはちょっと安倍に税理さん任せじゃなくて、自分で経営者が考えていくべきだと思いますので、こういうのもやっぱり意識した方がいいですよね。
あと4番目は修繕計画を立てるということですね。突発の出費が一番キャッシュローを悪化させるということになってきますので、
事前に修繕を早めに手を打った方がいいと思いますし、利益の出ているところで修繕をぶつけたりとか、そういうコントロールが必要ですね。
最後にまとめてみますけれども、見るのは売り上げじゃなくて、結局税引き用のキャッシュローで過小分所得ということですよね。
その落とし穴は元本の返済と、あと税金ですね。対策としては、やっぱり銀行と金利交渉とかできるような財務に持っていくということと、
社外流出を抑えて税金をコントロールする、あと修繕計画なんかも考慮して、社外流出をいかに抑えるか、ここの部分が経営者の手腕でもあるかと思いますので、
こちらは考えながら経営していかれるとよろしいかと思いますね。
ということで、今回の放送はこちらの方で終了とさせていただきたいと思います。
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いつも東雲のレディを聞いただきましてありがとうございます。
またYouTubeの方もアップロードしておりますので、ぜひチャンネル登録いただけますと大変嬉しいですね。
それでは今回はこちらの方で失礼いたします。ありがとうございました。
