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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつも東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、今回はですね、
修繕費か、資本的支出か、ということでね、お話したいと思います。
はい、今回の内容になりますけれども、私たち不動産賃貸業を行っている皆様ですと、
すでに不動産を持たれている方ですと、ご臨機されている方が退去されますと、現状回復ということでね、
部屋内の現状回復、クロスを張り替えてみたり、床を直してみたりとか、そういうのがありますよね。
不動産の取得時には、もしかしたら、傷んでいる外壁を大規模修繕したりとか、そういうこともあるかもしれません。
あと、漏水によって外からの外壁のシーリングとか屋上の防水が傷んでいて、漏水してね、ということで修繕工事を行うこともあるかもしれません。
税務上のお話で言いますと、修繕費と資本的支出ということで大きく、
不動産をやられている方だと皆さんよくご存知かとは思うんですけれども、
私は再生物件をよくやっていますので、特に部屋内の中をリフォームするときに、私は全空で買い受けていますので、
必ず取得しましたら、まずは室内の方で言うと、古い物件なので、
だいたいインフラが不安がある部分が非常に多くて、配管の高圧洗浄をしたりとか、インフラの整備をした後にリフォームをするようにしています。
そのリフォームの中で、私は最近取得している物件はオール和室なんですね。
あとバランス窯とかなので、結構手をかけてリフォームした上、それが終わって客付けするという流れでやっているんですけど、
その中身で言いますと、例えばオール和室の畳表を変えてとか、クロスを張り替えるとか、
これは当然現状回復ということで修繕となりますね。
価値を上げているものではないので、資本的支出という考え方にはならないですよね。
ただ私の場合には、和室だと客付けが難しいということで、和室を用室化を必ずするように回しているんですよね。
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そうなりますと、和室の床を根田君で床を張って仕上げてみたいな感じでやると、
こちらの部分については当然資本的支出という考え方になりますよね。価値を上げているということでね。
私なんかがね、本当は工事業者さんとか管理会社さんから見積もりをもらう時点で、
修繕費の部分と資本的支出になる部分を分けて見積もりをもらうと一番ベストだとは思うんですけども、
なかなかそれもちょっと手間ということで、私がやっているのは見積もり書ですね。
内訳の方に資本的支出か修繕かということを振り分けてやっています。
それで税理士さんに仕分けしてもらうということでやってもらっているんですけど、
なかなか全てね、例えば今は用室で既存オーナーチェンジで購入しましたと、
既存の表層の部分だけ現状回復費をかけてやったとしたら、
そちらの部分は価値が上がっていない、同等に復旧するのであれば当然修繕費という扱いになりますけど、
そういう部分がありますよね。
あと外壁、外回りに関しても、例えば塗装の部分をタイルを貼って価値を上げるよと、
ちょっと見てくれよくしますよというと、それは資本的支出になりますし、
例えば私も直近でちょっとやらなきゃいけないんですけど、漏水がちょっと発生してまして、
そのシーリング関係を直さなきゃいけないということで、
そちらの工事に関しては修繕工事と一括で修繕費ということにするんですけど、
その修繕費につきましても、例えば50万までだとか100万までだとか、そういうのってないんですよね。
別に価値を上げているわけでもなく、現状の機能を維持するために現状を修繕するということで考えると、
修繕費として一括でシーリングの打ち直しとかそういうものに関しては計上できるということになりますよね。
そういったことで、ただ現状回復とか内装のリフォームとかいうことであっても見方というのもありますので、
そういう観点で工事発注するとかそういうことをしてみるのも一つよろしいんじゃないかなということで、今回ご紹介させていただきました。
いつも東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
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それではこちらの方で失礼します。ありがとうございました。
