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はい、今日のレディオ、大山です。
いつもですね、東のレディオを聴いていただきまして、ありがとうございます。
はい、ということで、今日はですね、私の放送ではね、なかなかのゲストをお迎えして放送することって、コラボ放送っていうのはね、あんまりないんですけれども、
過去に順五郎さんであったり、京平さんであったり、横浜松本さんとか、そういったコラボ放送をさせていただいたのは、たぶん4年ぐらい前ですかね、あったと思うんですけど、
今日ちょっとね、ゲストをお迎えしましたので、では早速ご紹介したいと思います。
それではね、スター野球さんです。
パチパチパチパチパチ。
はい。
ありがとうございます。
この大山さんのレディオに出させていただけるなんて本当に恐縮なんですけれども、ありがたいことにこうやって大山さんと、
昨日ですね、ちょっと会わせていただいてお話もできたんで、ここで撮ってみるかっていうことなんで、
緊張しておりますけれども、一緒に何かお話しできればなとは思っております。お願いします。
はい、ということでよろしくお願いします。
はい、ということで、スター野球さんとはね、もう4年、5年のお付き合いになると思うんですけど、同じJLTでね、こう勉強をしてということで、
賃貸経営ということで、一緒に勉強させていただいているんですね。
で、かれこれ、もう4年、5年経ちますけど、どうですか、賃貸業、4年、5年経って、どんな状況ですか。
そうですね、賃貸業ということで始めましたけれども、賃貸業、家を貸すだけではなくてですね、経営者としてどういった志向を持って、そしてその他ですね、
なんか固いね、なんかえらい固くないですか、スターさん。スターさん、不動産始めたのってちょうど4,5年前じゃないですか。
はい。
その頃に比べると、ちょっと自己紹介っていうわけじゃないですけど、今どういう状況なんですかね。ちょっと簡単に、あまり詳細話せないなったら話せるところまでで構わないですけど、お話しいただければなと思うんですけど。
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そうですね、私はちくふるのこだてから入りまして、ちくふるのこだてを買って、自分でリフォームして、そして入居者さんに入っていただいて、家賃をいただくというのを繰り返してきたんです。
ただその中で、やはりちくふるとなると現金、キャッシュで購入しないといけないんで、やっぱり行き詰まるというか。
行き詰まってんすか?
行き詰まってます。
本当に?そうですか?
はい。
そうは思えないんだけどな。
資産の組み替えという形で売却というのもありますけれども。
今、ちくふるのこだてが多分、スタッフさんのことをご存知の方は多分、だいたいイメージできると思うんですけど、私もちょっとそういうイメージなんですけど、こだてを中心にやってる感じですよね。
そうですね。
今、何頭ぐらいお持ちなんですか?
今、8、9。妻を個人で購入とかもあるんで、それを合わせると10。
すごいですね。
いえいえ、そんなことないんですよ、これが。
スタッフさん、ちなみにエリアってどこですか?
エリアは大阪です。
大阪あたりだと結構家賃とれて、10頭もこだて持ってるんで、結構家賃あると思うんですけどね。
大阪もですね、いろいろありましてですね、大阪市内で皆さんの憧れる北節地域というのもあります。
北節って、ごめんなさい、話入っちゃった。梅田とか北の方ですか?
梅田、豊中、今では高槻とか平方とか、北節という形で。
平方とかあれも北節なんですか?
そうですね、そういう意味に分けると。
そっちのエリアは結構暑いというか。
そうですね、やっぱり。
いいところなんですか?
いいところですので、物件は高くて家賃は高く取れるといったところですね。
僕が戦っているのはそういう場所ではなしに、川地地域ですね。中川地と言われる。
言っていいですか?
言っちゃいました。
いやいや、問題なければいいです。ご本人が問題なければいいと思いますけど。
中川地地域ですね。持っているという形ですね。
なのでそこまで家賃も高くないですし、相場的にはちょっと小建てとかも安い物件はあります。
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実は僕も小建てって3棟持ってるんですね。北関東と相続した小建てが1つあったりするんですけど。
ちなみに、私の持っている北関東の県庁所在地の町区40年とかね。
そういう古い小建てって、いただける家賃というのがだいたい6万から6万5千なんですよ。
すごいですね。高いです。
え?
高いです。
どれくらいですか?
僕は平均4万8千とか5万くらい。
5万くらい?
広さはどれくらいなんですか?
広さは60台くらいですね。
50台ですね。
5万。でも5万の10棟あれば50万?
約。
ぐらいですね。
結構ですよね。
いや、そうですね。でもなんやかんやで自主管理してるところもあるので。
自主管理してる?
いや、そうするとね。
よく僕ほら、簡易的に。
そうするとね、ざっくり月50万いただけるとするじゃないですか。
で、よく経費率が20%。
小建てってでも実際15%とか下手したら10%くらいですよね、経費率。
こと税安いし、管理は自主管理ですか?
自主管理です。
15%切るんじゃないかな。10%くらいでいいんじゃないですか。
で、空室率5%で考えても15%?
はい。
ってことは85%残るっていうことじゃないですか。税引き前で。
そうですね。はい。
ただ、ちくわるの小建てを購入してからのリフォームですね。
リフォーム費用っていうので、高校ですとか保証会社さん経由の保証会社から借り入れはしてますので、そこの返済はありますね。
でも月返済…ごめんなさい、いろいろこと細かく聞いちゃってるんですけど、月5万とかそんなもんじゃないですか。
いや、15万。
ああ、そっか。
結構短期で借りてるんで。
高校だから設備資金とかそういうので、でも7年とかリフォームだと。
そうですね。5年であったり10年とかで借りてます。
なるほど。
もちろん空室もありますんで。
85%残る。で、15万。
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でも半分は全然残りますよね。
半分は残りますか。
残りますよね。半分以上か。6割、7割ぐらい残るって感じですね。
でもやっぱりそう考えるとね、仮に7割残ってるとしたら手堅いですよね。
手堅ては手堅い。
だってさ、50万家賃いただいてるのに7割残るって35万残るってことでしょ。
借りで使ってないってことはそれぐらい残りますよね。
そうですね。
6割ぐらいか残ってるのね、実際こう考えるとね。
ちょっと7割まではいかないか、月15万の返済があるってことはね。
着実にね、だってもう手残り30万ぐらい、もしくは35万近く残ってるとしたら
もう若い方の給与の所得ぐらいが残ってるわけじゃないですか。
そうですね。
ちなみに何で不動産始めたんですか?
不動産ですかね。
話せないか。
そうですね。
家族の子供のこととかありまして、去年ちょうど大きいことがあったんですけれども、
それが10年ぐらい前にありまして、
その時がいつか来るっていうのは分かっていたんで、
その時のために、働けない時のために何かをしておかないといけないなということで。
そうですね。
不動産始めたのが5年ぐらい前っていうことは、
そうですね、ちょうど2020年。
何歳ぐらい?30、ちょっと30半ばちょっと超えたぐらいですかね。
でも私もそれぐらいですよ、35ですね。
35の時に不動産始めて、最初の2,3年ずっこけてますからね。
まともに回り出したのって、スターさんと同じぐらいの、
37,8ぐらいからまともに収益として入ってくるっていうか。
それまでは買ったはいいけど、意外とワンルームの駅徒歩16分とか買っちゃったんで。
買ったのはいいけど手残りいくらも残んないみたいな、非常に恥ずかしいあれなんですよ。
やっぱりそう考えるとめちゃくちゃ手堅いですよね。
そうですね、こだてはやっぱり堅いですね。
1回入れば代金も少ないですし、
家賃設定もその場合は低いんで出にくいっていうところもありますので。
なるほど。
そうだね、こだては手堅いですね。
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正直持ってるの忘れるっていうところないですか?
今まで本当に何にもなかったのは一件あるんですけど、
それを本当に忘れるぐらい。
これ今聞いてて思ったんですけど、
僕ら99商隊持っててこだてが3棟あるんですね。
あと基本的に再生系のやつをやってるので古いアパートマンションが多いんですよ。
そうすると特に単身もの、今ほとんど待機あるのって、
私ファミリータイプのもの最近、間取りのものを多く買ってるので、
比較的その待機のサイクルって非常に長い方だと思うんですよ。
以前は本当に始めた当初は精霊指定都市とかのワンルームは買ってないけど、
1DKとかそういう単身ものの物件を買ってるときはとにかく出ていくサイクルが早すぎて、
結局出ていくサイクルが早いということは現状回復かかるし、
精霊指定都市でも物件の多いところだととにかく現状回復と広告費、これがすごい加算で、
リマーリー例えば19%とか18%とかで買っても意外と残んねえなと思って、
それでずっと僕なんかはリマーリーがそれより3,4%低くてもファミリーの方が結局手残りが多いっていう。
ずっと私も最初から始めた当初からデータとか取ってて、明らかに違うんですよ。
あとやっぱり単身ものだと時期逃すとほぼ長いことどうしても空いてしまうというのがあるじゃないですか。
ファミリーだと比較的あまり時期を問わずに入ってくださる。
別に2月、3月じゃないと入らないということは全くないので。
私なんか地方なんで駐車場があればだいたい入るかなっていう感覚を持ってて。
だから今買うときは地方の中でもいいエリア、
例えば大型の店舗があるような街道沿いというかそういうところに近いところとか、
例えば島村とかね、軽自電機とかあるじゃないですか。
マクドナルド。
マクドだっけ?大阪は?
マクド。
マクド。どっちでもいいけどね。そういうのはありますよね。
そうか。だよね。
こだては手堅いんですよね、そう考えるとね。
手堅いんですけど。
じゃあ、ごめんね、僕こだて3頭しか持ってないから、
あまりこだてを語るにはちょっと母数が少なくて、
手堅いかなと思っているけど、
こだてのメリット・デメリットを教えてもらっていいですかね。
こだてのメリットは買いやすくて売りやすくて。
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売りやすい?
はい。
価格が安いんで、すぐに売るっていうのは売りやすいですね。
融資とかはそんなにつけるんではないんで、
相手方、買わない方も買いやすい。
デメリットはやっぱり相反するものですけども、
購入の時にキャッシュが出ていく。融資がつかない。
チグフクルーなんで。
そこがデメリット。
デメリット。
デメリットね。
デメリットですね。
そうか。
やっぱり不動産地の場というのは、
銀行、金融機関さんから融資を借りて、
レバレッジをかけていくっていうところなんで、
そこに早く挑戦したいなっていうところは、
今思っているところです。
一棟アパートとかそういうのを買っていきたいかなっていう感じですか。
そうです。
なるほどですね。
そうか。
こだてね。
現金出る?
出るよね。
出ますね。
出るよね。融資ってこだてってやっぱり難しいの?
こだてのチグフルーは難しいですね。
京都の新組さんとかは結構出るんですけれども、
そこのエリア外であれば出ないので。
私がこだて買うのって、結構焼却狙いかなって感じですよ。
ある程度土地の評価が出るやつを、
土地最後、原価焼却目的で買うので、
チグフルーだったら、木造だったら4年で焼却するじゃないですか。
僕は1円になりますよね、建物。
土地をなんぼでもてるのって、評価以下でもてれば、
それでいわゆる妨害資産というか、
副利益になるという考え方なんですけど、
そうすると逆に、
アパートマンションは規模の大きいものとか額の大きいものは、
当然融資を使って購入するということになるじゃないですか。
私はそうしてるんですね。
こだては逆に、もう現金でサクッと買っちゃう。
買っちゃうんですよ。
額も、私なんか買ってるのは500万とかね。
古いんだけど場所が良くて、
最終的に建物の原価焼却取った後に、
安くもてる、低くもてるというのを意識して買ってるんですよ。
こだてって、言える範囲、言えないところあるかもしれないですけど、
こだてってどれくらいで買ってるんですか?
そうですね。
平均でいくと200…
安っ!
200いくかいかないかぐらい。
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そんなんで買えるんですか?
購入させていただいてます。
それ屋根ありますね。
ある?
1個だけ屋根ないのとかあります。
マジで?
すごいな。
その額で買えるんですか?
大阪のその地域であれば買えますね。
ちょっと気になるんですけど、
これ私に興味なんですけど、
そのこだて、土地評価出るんですか?
土地評価…
出る物件と出ない物件があります。
なんで…
土地出なくても水回りがむちゃむちゃ綺麗だとか。
なるほどね。
そういった物はもう…
即貸し出せるとか?
そういう感じ。
そういうのは購入して、
とりあえずは回して、
元は取るみたいな形ですからね。
ちょっと待って。
取れる家賃が5万円、
で200万円。
リマリー何個で買ってるんですか?
いや…
なんでそこで…
何が嫌なんだよ。
すごい数字だなと思って。
リフォームが入りますので。
そっかそっか。
それ込みでどうですか?
15%くらいでいくんですか?
そうですね、そこは入ります。
15%でもあれはいいですよね。
だってさ、これ今アパートって、
スターさんのエリアでも、
リマリー大阪だからさ、
結構低くないですか?
と考えたら、
こだてってありですよね。
だってほら、15%でもある物件って、
すごくないですか?
で、ある程度土地が出てれば。
その先で金融機関さんの
ご融資をいただくと考えても、
やっぱり評価出てることって非常に、
私は大事だと思うんですよね。
って思いますよね。
じゃあ今回ちょっと後付けですけど、
こだて賃貸のメリット・デメリット
っていうことにしておきますか?
何も考えずに話してみたんですけど。
じゃあちょっと20分超えたんで、
これで一回切りますかね。
今日はありがとうございました。
いや、すごい勉強になりました。
僕もただなんとなく感覚で
そこはやってたんで、こだては。
あと焼却狙いっていうのがあったんで、
そういうことを考えて、
あとメリット・デメリットもすごい分かりましたし、
勉強になりました。
ありがとうございました。
ということで、今日はスター野球さんでした。
ありがとうございました。
失礼します。
今日のコラボ放送聞いて、
いいなと思われましたら、
ぜひグッドボタンいただけると大変嬉しいです。
ということで、今回はこちらので失礼いたします。
ありがとうございました。
