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はい。こんにちは、おラディオ。
大山です。
いつもですね、東方のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい。えー、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来事業承継をね、行う予定の、息子に残す音声の記録ということで収録ですね、
させていただいております。
はい。今回のテーマですけれども、今回のテーマはですね、
賃収〇〇億円とかって聞きますけど、ということでお話したいと思います。
はい。えーと、まあ不動産の賃貸業をね、やってる方で、
まあよくね、賃料収入がいくらとかっていうことってね、結構、皆さんね、Xのポストとか、
まあ、プロフィールの欄に書かれたりなんかしてますけどね。
まあ、例えば賃収一億円とかって、よく目標とかね、そういうとこで、
まあ、書かれてる方が、まあ、いらっしゃるわけですね。
で、ちょっとね、これ私の個人的な意見ですけど、賃収、例えば一億円って言っても、
それってちょっと私の感覚から言うとね、まあちょっとずれてるんじゃないかなっていうのが、
まあ私の個人的な意見なんですよね。
で、例えばですね、あのー、まあ私はね、大事にしてるのっていうのは、
いわゆる、えー、ここ最近の放送の中でね、あの取り上げてますように、
仮処分所得ですよね。
まあ、いわゆるATCF、税引き後のキャッシュローが何本あるのかという部分と、
えー、まあ実体ベースで見たときにね、じゃあ純資産がどんだけあるのと、
まあそこの部分を、まああの、個人的にはですね、大きくしていった方が、
まあいいのかなという風に考えてます。
で、なんでそういう考え方をね、してるのかという部分について言いますと、
まあやっぱり実際、賃料収入がね、一億とかって言っても、
じゃあ、えー、実際の手残りがね、一千万なのか、えー、二千万なのか、
それ、そこの部分っていうのは中身によるんでね、全然額面って変わってくるわけですよね。
もしかしたら三千万ね、ある方もいらっしゃるでしょうし、
まあそこの部分っていうのは、やっぱり中身を聞いてみないと、
まあ本当にすごいのかどうかなんか、まあわかんないですよね。
ですから私が重要として見てるのは、あの税引き後のキャッシュローと、
やっぱりあと純資産ですよね。
実体BSで見たときに、まあ銀行の管理会計に基づいたね、評価をしたときに、
まあじゃあ自分のね、えー、持ってる法人とか、まあ個人を含めて、
まあ実体BSで純資産がいくらあるのかっていう部分を強く意識してますね。
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で、もう一つね、ちょっとお話しすると、
まあよく会社とかで、M&Aとかで会社のね、評価をする際っていうのは、
まあ野連代とね、まあよく言われますよね。
これ、あの野連代っていうのはよく言われるのがですね、
純資産プラス税引き後のキャッシュローの5年分の和とかって言われるわけですよね。
で、これ何をお伝えしたいかというと、
ここに売上高っていうね、言葉っていうのは出てこないわけですよね。
ですからですね、会社の評価を表すにあたって、
まあ売上高を重要視するよりも、やっぱり純資産であったり、
キャッシュローですよね。ここの部分が非常に重要ということになってきますよね。
まあ当然売上高という言葉出てこないんで、
そこの部分はさして重要ではないとは言いませんが、
そこが大事な部分であるとは言えないですよね。
ですからやっぱりそういう部分を、あの強く意識した方がいいですよね。
まあですからね、よくあの、税収1億円とかね、2億円とか、
まあいろいろちょっと見かけますけど、
あまりそこの部分に影響されるのではなくて、
じゃあその方が実際何本の税引き用のキャッシュローを得ていて、
純資産がどんだけあるという部分はね、見た方がいいですよね。
単純にその賃料収入、売上高だけでは評価できないということにもなってくると思うんですね。
もしかしたらね、賃料収入はある程度1億とか大きいかもしれませんが、
メタブザの財務体制で返済比率が非常に高くて、
意外と手残り少ないかもしれませんしね。
そこの部分というのはやっぱり中身を見ないとね、
何とも言い難いというところが一つある。
例えばですね、10億の借り入れを起こして、
まあ家賃年収で1億、で税引き前で1千万とか、
まあそういう方がいらしたとして、
じゃあ、片屋で5千万、手残りが2千万と、税引き前で2千万。
まあそういう方がいらしたら、
どちらが銀行評価とかね、
破綻のリスクが少ないかということを考えると一目瞭然ですよね。
前者については借り入れ額も大きいですし、賃料収入は大きいかもしれませんが、
逆に言うとですね、これ後者の方が借り入れ額が少ないわけですから、
手残りが同じと考えれば財務償還年数とか銀行の評価とかもね、
経営指標というのは良くなるわけですね。
ですから、いつもお話してますようにね、
借り入れ額の大きさが全てではありませんし、
なるだけ借り入れ額がコンパクトな方が同じね、
仮処分所得を大きく取っているのであれば、
後者の方がね、評価はいいですし破綻するリスクはね、
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限りなく少ないということも一つ言えると思うんですよね。
ですから私の場合にはね、
純資産であったり、税引き後のキャッシュを、
こちらの方を大きくしていくことを意識しているということになります。
ということで、今回お話というのは、
私の考えになりますけどね、
売上高、これが全てではありませんし、
税引き後のキャッシュローとかね、
純資産というのは、
売上高の大きさに必ずしも比例するかどうかなんかというのはね、
分からないということですよね。
こちらについてお話しさせていただきました。
いつも東音のレディを聞いただきまして、
ありがとうございます。
またですね、コメントや意見もですね、
頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思いましたら、
ぜひね、グッドボタンいただけますと大変嬉しいですし、
またね、励みともなります。
それではね、今回こちらの方で失礼いたします。
ありがとうございました。
