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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつも東方のレイディオを聞いただきましてありがとうございます。
今回のテーマになりますけれども、賃貸経営の肝ということで、建築コストの低減ということで、その3ですね、3回目の放送になります。
今回の内容ですけれども、建築コストの低減ということで、まずその1ではですね、後期の短縮とか人件費を抑えるとか、そういうお話をしました。
その2では、仮設費ですね、こちらを見直した方がいいと、よく検討した方がいいというお話をさせていただきました。
今回3回目ということで、工事の発注の仕方ということでね、お話をしたいと思います。
私はゼネコンで三森の業務を何年もやっていた部分がありまして、今回はそのお話をさせていただきます。
建築工事の発注の方でいきますと、一括でね、一式の業者さんにお願いするのか、分離発注するかとかね、そういうのがあるかと思うんですね。
当然ね、考えていただければわかるように、一式で工事を契約して、受け負い契約とかそういう形でやると、その分ね、その受け負った会社の管理費とか人件費とか経費とかね、そういうのがかかってきますので、分離発注よりは工事費としては高くなるんですね。
一番コストだけを見れば、やはり分離発注した方が安くなるかと思います。
よくね、DIYとかやられる方、もしくはね、そういうことで、材料支給とかね、そういうのでもやられるね、親さんっていらっしゃると思うんですね。
DIYerの方でも、自分がDIYできるところと業主さんにお願いするところとかね、それで分離して、仕事を分離してやられる方もいるかと思うんですよね。
私がどういうふうな形でやっているかというと、私はね、一式ちょっとお願いしています。
基本的に私は遠方の物件ばかりなので、管理会社さんを通して工事の方、業主さんの方に発注するという形ですね。
一式でお願いする部分と分離発注とね、それぞれメリット・デメリットというのがちょっとありますので、それも勘案してね、選んでいただくということになるんですけども。
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まずね、分離発注した場合は、やはりね、コストが安く済む可能性が高いのかなという感じですよね。
そういうね、一式業者さんの管理費とか経費とか人件費とかそういうのがね、現場管理の方の管理費が抑えられる、その分ないということで安く抑えられる可能性は高いですよね。
ただね、デメリットという部分をちょっとお話ししますと、建築工事というのはね、物にはいろんな物には手順というのがあると思うんですけど、
工事のね、やっぱり順番というのがあります。
簡単に言いますと、建築工事ね、例えばRCのマンションとか新築の場合ね、
具体の方が打ち終わりましたら、墨出しといってね、間仕切りの位置とかいろんなものを出して、位置を出すわけですね。
スラブの上にこう印して、その後にですね、今度は設備工事とか入って、で、サッシをつけて、で、断熱工事。
木枠をつけなきゃいけないんですね。木枠、額縁をつけて、ウレタンとかね、断熱工事をして、ユニットバスをつけて、で、今度はね、木塾とか軽鉄とかで間仕切りを仕切って、
床の下地を組んで、今度はね、壁の仕上げとボードを張って、天井の下地を組んで、天井のボードを張ってという形ですよね。
クロスを仕上げて、床を張ってというような大きな流れがそういう感じですね。
一番最後に重設の洗面器商台とかキッチンとかそういうものを搬入してというのが大きな流れではあるんですけど、
物理はね、やっぱり順番というのがあって、やっぱりそこを分かっていないと、分離発注するときにはね、うまく仕事が流れないと。
逆に言うと、建築の中で手戻りとかね、無駄なことをして、もう一回戻ってやり直さなきゃいけないとかいうことにもなりますので、
そういうのが発生するとね、結局安く上げようと思ったものが余計にコストがかかるということがありますので、
分離発注をやる場合にはやっぱり工事の手順というのを理解する必要があるかと思いますよね。
一式工事の場合はね、逆に言うと分離発注よりはコストとしてはかかるわけですけども、
現場代理人とか工事を管理する担当者の方の人件費とかね、そういうのがかかるわけですけども、
現場の品質ですとか、建物の品質とか、あと工程管理、材料の発注とかね、
そういうのも全てね、その代理人さんが業者の手配とかね、工程管理とかね、そういうのも含めてやりますので、
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どっちがどうということですよね。
実際に私がゼネコンで働いているときもね、
いわゆる基本的には新築工事とかでは各業者さん、例えば内装工事屋さんとかね、
具体の鉄器屋さんとか大工さんとか、いろんなものを手配して、業者さんに手配して工程を組んでということをやるのが私たちの業務だったわけですね、ゼネコンの職員とね。
当然コスト管理とかね、そういうのもやるわけですけど、
そういうのを一式業者さんは管理、業務として含んでそれをやるということなので、
どっちがどうということはね、やっぱりオーナーさんの考え方によるんじゃないかなと思いますよね。
ただね、分離発注するということは、やっぱりその工程が終わったところをスムーズに流さないと工事が滞ってしまうという部分がありますので、
なかなか兼業親さんがね、全て分離発注でやるというのは本当に大変なことだと思いますよね。
もしくはトラブルで資材が入ってこないとか、今こういう資材が高い状況ですと、そういった側面とかもあってきたりして工程がうまく流れないということがあったりしますので、
一式業者さんにお願いすれば、なかなかその辺はスムーズに工程を組んでもらえるという部分もありますので、
そういうね、建築工事の受け負いとかね、発注の仕方とかそういう部分になりますよね。
今回はですね、建築工事のコストの低減というテーマではあるんですけれども、建築工事の発注の仕方、こちらについてですね、お話をさせていただきました。
いつもですね、東方のレイリオをお聞きいただきましてありがとうございます。それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
