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はい、フォーニッツ大山レイディオ第11回をお送りします。
今回はですね、よく不動産をね、やられる方とかって、リフォームとかね、現状回復費とか、リフォームのコストとかのね、見積もりとかね、もらうと思うんですけども、それについてね、ちょっとお話したいと思います。
私はですね、サラリーマン時代ですね、建設会社で20年間ね、現場監督と見積もりとかですね、施工計画とか、そういうのでね、本業を建築としてました。
その観点からね、ちょっとお話ししたいと思います。もちろんね、建設業に携わっている方は、この辺ちょっとお詳しいと思いますので、ざっくりちょっとしたことをお話したいと思います。
まずですね、工事費、見積もり金額ということで、基本的にはですね、もうざっくり言います。見積もり金額というのは、材料費と手間代、妊婦と言いますけど、手間代ですね。
あと参拝費用、参拝の処分費とかですね、そういう仮設関係と言いますけど、仮設費、それと会社の経費ですね、あと利益という形が見積もりの全体の金額ということになってきますよね。
で、だいたい提出するときの見積もりの構成というのが、まず直接、共通仮設ですね、あと一般管理費という仮設関係とそういうのがあって、それで工事費という形になるんですね。
で、先ほど言いましたように見積もりの金額の中の構成というのは、材料費と手間代と参拝とか、仮設ですよね、足場とかそういう仮設、あと会社の経費と利益という形の構成になってますので、
じゃあこの中で金額を抑えようかと思うと、やっぱり一番大きいのっていうのは、人工手間なんですよね。
材料費を抑えようとしても、あんまり単価というのは、例えば一部屋の現状回復費のスケールと、あと私がいたゼネコンとかで1棟が1000床台ぐらいあるようなところのクロスの単価っていうのは、当然それぐらいの規模感になると全然スケールメリットというのがあって、キッチンとかそういうのにしたってだいぶ変わっていくんですよね。
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ただ一般のというか、私たちのような個人の不動産の賃貸事業者というか個人事業主とかそういうレベルで言うと、基本的に材料費っていうのはそんなに大きく変わらないですね。
例えばワンルームとかでクロスの単価が50円下がったとかしても、クロスの材料費が、三森省を計算機叩いてもらえばわかるんですけど、まあまあそんな変わらないですね。
そこをちょっとケチってと言うよりことをして業者さんを叩くよりは、あんまり自分的にはそういうことはやらない方がいいかなというふうに思っています。
ただやっぱり一番大きいのがですね、人件費ですよね。
手間代、人口を減らせるような部分をですね、私の場合は意識してます。
人口を減らすにはどうするかというと、例えば工事する内容をですね、削除できる部分、余計な部分というかそういうものを抑えるという考え方。
あとはですね、例えば日数がかかんないような工事のやり方をまとめて仕事を発注するとか、一部屋における日数をかかんないように、より経済的に時間の効率化を図るということですね。
それとあとは仮設費なんですね。
これちょっと内装のリフォームについてあんまり仮設ってないんですけど、例えば大規模改修とかね、そういうのがある場合、外壁改修とかね、ある場合、これ仮設費がすごい大きくなりますので、
全体のコストを抑えるにはね、やっぱり仮設の考え方というのが非常に大事になってきます。
よく新築のマンションでね、在来工房で型枠を組んで、鉄筋を組んで、コンクリートを打設してとかってあるんですけど、
そうすると必ず足場が必要になったりとかってするんですけど、よく高層タワーマンションというのはPC工房といってですね、コンクリートのPC、工場で作ったPCを積み木を積み上げるような形でやっていくんですけど、
そういう場合だと基本的に足場がいらなくて部分的な足場だけで済みますので、また仮設が在来工房でやる場合と全然変わってきて、仮設費自体も減りますよね。
ただその代わりに養殖器が必要になったりとかそういうことになるんですけど、
あとやっぱり日数がかからないですね。PC工房とかで行くとスピードが上がっていくということで工事のスピードがどんどん短縮化できるということで全体の人工を抑えられるということにつながりますよね。
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人件費をもともと10日かかるものを5日でやるとか、同じものを作るにも時間を短縮することでかかる人工とか経費を抑えて全体の工事の金額を抑えるという考え方にもつながります。
リフォームのコストとかそういうものを抑える場合には、まず私が一番考えるのは過剰な部分がないかということでそこをまず見ます。
過剰なものがあればそれは省いてということを考えて、人工の手間を極力抑えられるような形で工夫できるところがないかということを自分は考えます。
だからむやみやたらに叩いたりとかということは私はまずしません。
業者さんに必ず言うのは見積もりを出し方っていろいろあるんですよね。
一式って書いてくるところっていうのは工事自体が小さくて細かくて金額出しづらい部分とかあと面倒くさくて一式って出したりする場合もあるんですけど、
極力業者さんに私は数量で出してくれって言いますね。
壁のクロスが何平米いくらとかね、そういうことで書くようにしてます。
大体これぐらいの工事だとこれぐらいかかるっていうのは出してもらわなくて大体自分の中ではあるんで、
それプラス私は業者さんに言うのは利益いくら見てるのかという話と、きちっと分かるように出してもらうようにお願いしてます。
叩いて叩いていくっていうことは私はちょっと考えてないですね。
ということで、昔これ思い出しました。
ゼネコンに勤めてるときに上司が建築の価格なんて叩けば叩くほど安くなるんだみたいなことを言う人がいて、
ちょっと何なんだと思いましたけど。
逆に言うと私たちはゼネコンで発注者から仕事を受けてやる立場でしたので、
それやられると価格の叩き合いになって、安く上げようと思ってやっぱり仕事も雑で量をこなさなきゃいけないとかそういうふうにつながっちゃうので、
それってあんまり良くないですよね。
そういうことで、金額を抑えるにはニンクをできる限りかからないような方向にアイディアを出すとか、
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そういうことを考えられたほうがいいですね。
あと大きな大規模改修とかそういう場合には仮設費用を抑える方向、これが結構大事かなと思います。
今回は以上で建築費についてということでお送りしました。
最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
またお送りしますのでぜひ聞いてください。
