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はい、今回のテーマになりますけども 原価消極を止めて
利益を出して これ銀行さん一発で見抜いてますよとか
あとプロパーが出るかどうかは、物件も大事ですけど 大事なのってね、決算書、それに銀行が見た時価評価
管理会計に基づいた時価評価、ここの部分が何よりも大事ですと、そういう話をしたいと思います。
はい、こんにちは。不動産賃貸営業を行う、本日はお金を増やす残すレイリオ
今回のテーマですけど、銀行がですね、この大家さんには 許したいなと
即決できる財務の共通点ということで、3つね、今回お話ししようと思います。
この放送ではですね、 youtube でも同じ内容をね
アップロードしております。 銀行融資とか財務、あと事業処刑
規模にこだわるのではなくてですね、退場しない、よりコンパクトなキャッシュロケーと、そういう主眼でね、こちらの放送はね
放送させていただいております。ぜひ youtube の方もですね、チャンネル登録していただければね、大変嬉しいですね。
内容を聞いていただければ、非常にね、経営に生きてくる部分もあるかと思いますので、ご参考にいただければと思います。
はい、今回の本題ですけどね、先に結論をお話しすると、
プロパー融資が出るね、決算書、あと財務についてのですね、共通点って3つかなと私は思っているんですね。
まず1つがですね、実体BS。 これは自己資本がね、大きく
資産超過と、そういう状況ということですね。 あと2つ目が、説明のつかないね、無駄なものを持たないということですよね。
あと3つ目がですね、税引き後のキャッシュローを、 返済原資がね、しっかり説明できると、ここの部分が大事かなと思いますね。
はい、まず1つ目の実体BSという部分ですけど、 銀行はですね、決算書そのままね、評価していませんよと言ってますよね。
実際に銀行の管理会計に基づいた自家評価をしてね、 実体BSと銀行3点を見ているということですね。
これは銀行3面線の実体BSですからね。 ここの部分で非常に重要なのがですね、
役員借入金ということになってきますよね。 役員借入金って社長が会社に入れたお金ということで、
銀行ってこれをですね、弁債義務のない、 いわゆる自己資本と、そういう形で見てくれますよね。
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ここの部分をね、いかに大きく見せるかという部分が非常に大事なんですね。
この役員借入金プラス准資産を 自己資本と見ていただけるということはね、
単純に准資産を大きくするとですね、 今度はですね、事業処刑するときに株価が上がりすぎるので、
事業処刑のために株価を抑えるという視点でね、 やっております。
あとまあ、個人のですね、相続の話がこの後出てくるので、 これはまた別の機会にね、ちょっとお話したいと思いますが、
そういう視点でやっております。
あとはですね、先ほど言った説明のつかない、 無駄なもの、こういうのは持たないということで、
例えばですね、逆にさっき役員借入金の話しましたけど、 逆に役員の貸付金とかね、
あと無駄な借入とかね、こういうのがね、 やっぱり銀行さんから見たときに、あんまり良くないですよね。
あとはですね、もう一つあの原価消却についてなんですけど、
あのPL上でですね、利益を出してということで、 銀行から融資引くために、あえて利益を出したいというふうに見せてね、
消却を止めたりして、そういう操作している経営者の方って、 結構よく見聞きしますよね。
これ金融官さん必ずわかりますからね。
で、ここの部分はですね、消却不足と見られる可能性がありますので、 やっぱりここの部分はね、しっかりね、原価消却を計上して、
きれいな財務処分にするというのが大事ですね。
これ操作しても銀行さん必ずわかりますからね。
あんまり意味なさないよということですね。
あと最後はですね、銀行が見る返済原子ですよね。
これ銀行が見る返済原子ってね、 税引き後の利益と原価消却の和ですよね。
で、これが年間のね、元本の返済を上回っているかどうかということが、
デッドクロスというね、そういう話につながってきますけどね。
ただし、私がもっと大事だと思うのは、 やっぱり税引き後のキャッシュローがマイナスになってなければ、
それはね、消却が切れてもキャッシュローが出ていないのであればね、
まだ私はいいのかなとは思ってますよね。
はい、ということですね。今回は3つですね、 要点、私が考えるところでお話ししました。
1つ目がまとめるとですね、実体BSで 自己支援をいかに大きく見せるかということですね。
その中では役員借入金を大きく見せて、 自己支援を大きく見せるということですね。
株価を上げないように注意を払う必要があります。
それと、あと無駄な資産ですよね。 あと原価消却をきちっと計上して、
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原価消却で利益操作したとしてもPL上ね、 銀行さんもわかってますからね。
ここはちょっとやっぱり意味なさないと思うので、 その辺は理解した方がいいですね。
あとは税引き後のキャッシュローで返済原資が きちっと返済ができると確保するということですね。
ここの部分が大事かと思います。
保証協会付きの融資とかではなくて、 銀行さんからプロパーで融資してもらえるということはですね、
銀行さんから認められるということで、 概ね格付けのいい会社ということになってきますので、
ぜひそういう会社法人でキャッシュロー刑、 いかに社外輸出を抑えてという部分をね、
意識されるといいんじゃないかなと思いますね。
私もこういう部分は非常にちょっと意識してますね。
あと今回こちらの放送を撮らせていただきましたけども、
こちらの放送はですね、これから不動産を始められる方ですとか、
あとはその独立まで目指される方、
あとは将来事業処刑を行う息子のご孫生の記録ということで 収録させていただいております。
今回の放送がですね、良かったなと思われましたら、
ぜひYouTubeの方のチャンネル登録いただけますと大変嬉しいです。
それでは今回こちらので失礼いたします。 ありがとうございました。
