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おはようございます。
このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業家のバーニング大家が
ワクワクしていきよう!をテーマに
大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は8月17日の木曜日ですね。
今日はね、長野県の松本市に家族で旅行に来ておりまして、
現在、ホテルの近くの公園のベンチに座ってお届けしております。
ちょっとね、いつもと音質が違うと思うんですけども、
いかんせん屋外ということでね、ご了承いただければありがたいです。
公園でね、これ何なんだろう、テントとかめっちゃ張ってて、
えーっと、なんだ、花時計公園って書いてたんじゃないかな、
ビールとかいろんなイベントやってますね。
ラーメン屋さんとか沖縄料理屋さんとか書いてますね。
平日は5時頃からこのフェスっていうんですかね、
食品イベントやってますね。
いや、夏っぽいですね。
僕もね、なんで今長野県なのかっていうと、
ちょっと息子との約束事があってですね、
白地図あるじゃないですか、日本地図のね、
これを家族みんなで旅行行って、
日本全国塗りつぶそうっていう企画をずっとね、
数年前、2年前ぐらいからかな、いや1年前ぐらいか、
進行中なんですよ。
なんで京都在住なもんで、その近隣はもうすでに塗りつぶしてるんですよ。
で結局ね、今長野と、で今日はね、山梨県の方に行ってきますね。
もうこのぐらいちょっと遠方になってこないとね、
色塗れなくなってきちゃってるんで、
今後はまた新幹線とかね、あの飛行機とか、
そういうのを検討するのかなって思ってるんですけども、
昨日はね、お昼はちょっと新州そばでも食べて、
で松本城でも見よっかって言ってね、
お城も好きなんで、それで計画して朝から出てたんですけども、
車もちょっと多かったりっていうのもあるし、
で結局ね、いつも行こうと思ってたお蕎麦屋さんがね、
当日休みあったんですよね。
これはもうあるあるなんですけど、
Googleで見たら営業中になってるんですよ。
ただついてみたら臨時休業ですね。
台風の翌日やからそういうこともあるわな。
やっぱね、電話しとかなきゃダメですね。
予約取れる取れないに関わらず、
今日やってるんですかっていうことぐらいは聞いとかんとね、
あと子供オッケーですかついてからね、
子供ダメな店もたまにありますからね、
っていうことをちょっと教訓として覚えましたけど、
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で近くのね、また別の小林屋っていうお店だったかな、
お蕎麦屋さん。
そこは空いてるってことで、
で行って待ってもらう必要あるけどっていうので、
で駐車場止めて行ったんですけど、
18組町。
いやなかなかの、着いた時点でもう2時前とかやったんでね、
お腹も減ってるけど、
でもまあおにぎりとかで食いつないでたんで、
それも良かったんですけどね。
もう仕方ないよと、もう行こうぜって言って。
で妻に待ってもらってね、
なかなか時間かかるから、
これ普通にね行ってたら大変じゃないですか。
子供連れてて18組町でどんだけ待たなあかんねんって言って、
イライラしそうになるところでしょうけども、
最近の僕はちょっとね、
一つ人生のコツを掴んでますからね。
もうこれこそラッキーってやつです。
よっしゃあ、これいつも行こうと、
最初に行こうとしてたお店って周り何もないんですよ。
これ行ってね予約もしてないから行列でまたされるよりも、
ここも小林屋っていうお店の前は神社になってたから、
結局鳩とかねいたり、
神社の手洗い場っていうんですか、
お水がピャーって出てたりして、
それでずっと長女も遊んだりしてて、
30分ぐらい余裕で過ごせましたね。
遊ぶところあってラッキーやな、
しかも雨降ってたのに着いた時にはもう病んで、
もう全部がうまく回ってるわって言いながら、
もう鳩も追いかけまわしてキャーって言いながら、
飛び立つ鳩から身を守るようにね、
蝶なんかこうかばってあげるような、
今サムネに使ってる画像ですけど、
いやー二人の可愛らしい姿を見れてよかったな、
結局ね美味しいお蕎麦もそれで30分待ちぐらいですけど、
多分名前だけ書いてね離れちゃった人とかもいたから、
割かし早く回ってきてこれもラッキーやなって言いながら、
うまい蕎麦食えて、
結局ねその日はねもう松本城、
食べ終わったら4時前とかやったから、
30分しかないし見れないなってなって、
じゃあ今日回ろうぜ朝からの方がまたゆっくり見れるなって言いながらね、
もうそんな感じであることすべてをね、
自分たちのいい世に回ってるって考えると見方も変わりますよね、
こんなに穏やかな気持ちになれるんやなっていうちょっとコツを発見しましたね、
これは来てますよ、
もう昨日も話しましたけどね、
もう今あるものこれをいかに楽しむのかっていう目線ですね、
子どもは与えられたもので遊ぶんじゃない、
そこにあるペットボトル一つで延々遊び続けるっていうようにね、
大人も同じ考え方で、
何かねトラブルとかがあっても、
これはいい世に回ってるんだ、
こういうことがあったからこそ今この体験ができてるよね、
よかったぜって思うと旅行もまた見方が変わってくるよなっていうことをね感じました、
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というわけでね、
今日は本題ですが、
民泊参入で大失敗した話というテーマでね、
久々の失敗談語っていきたいなと思っております、
あるんですよ、
僕も実は民泊をね過去に参入したことがあるんですけれども、
その時のリアルについてお話をしたいなと思っております、
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください、
今週末になりましたが、
8月の19日、
もうあれだ、
明後日ですね、
はい、
私バーニング大谷が主催しております、
元気が出る大谷の会議で、
ナース大谷さんに登壇していただきます、
現役看護師でありながら、
地区フル育てや地区フルアパートの購入、
さらには新地区産等を仕込んだり、
レンタルスペース10室以上を運営されている女性の大谷さんです、
こちら現地受講は満席ですが、
Zoom受講は明日の夜18時頃かなと思います、
もう申し込みを締め切りますので、
気になっておられる方、
後日受講1ヶ月ほどは動画の配信もございますので、
これ以降に外で話される機会もないと思いますので、
気になる方は概要欄の方からご確認ください、
またね、
ちょっとこれ告知遅れちゃってたなって思ったんですけど、
9月の3日の日曜日に、
次回の勉強会ですね、
大津社長さん、若杉さんですね、
私の知り合いでもあるんですけれども、
現役の宅券業者であり、
不動産賃貸業務を営んでおります、
大津会議さんっていう名前でね、
楽町コラムとかも執筆されてますね、
この方に大阪でまた勉強会講師をしていただきたいと思っております、
近日中にね、
こちらは申し込みページを開けておきますので、
9月3日気になる方は、
是非予定を開けておいていただけると幸いです、
最後に12月の3日の日曜日、
こちらね、
500人規模の大屋祭り、
実は現在210万円を突破しております、
ありがとうございます、
どんどんね、
いろんな場所でまた告知をして、
さらに数字を伸ばしていきたいなと思っております、
最高のイベントに仕上げていきますので、
気になる方は、
そちらも申し込み概要欄に貼っておきますので、
ご確認よろしくお願いいたします、
さあ、というわけで本日の本題ですよ、
民泊ブームちょっとまた来てますよね、
いろんな本がまた出版されたりとか、
とにかくインバウンドが戻ってきてるっていうことで、
このチャンスを逃さないっていうことでね、
検討してる方も多いのかなと思うんですけど、
僕が参入を考えたのが、
というか実際参入したのがね、
2017年とかそのあたりだったと思います、
そうですね、
僕の長男が生まれて1歳の時期とかですね、
この時っていうのは、
僕は一等ものから入ったんですよね、
横浜の方で買っちゃいけない新築を、
アパート10室を買ってしまったっていうところから入っているんですけども、
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そちらがね、
キャッシュフローが全然回らないっていうことで、
地元の京都でチクフル育ての再生から始まり、
それでリカバリーを試み、
それはうまくいき、
さらに何か月の収入のプラスになることはないかと考えて、
次に取り組んだのが、
民泊だったんですよ。
2017年当時、
まだエアビーっていうものが知れ渡り始めて、
ほんのないと思ってたけれども、
すでに参入者は多かったんでしょうけれどもね、
それを知って、
よしやるぞと、
即断即決即実行だということで、
その当時ね、
名前はよく知っている方だったので、
民泊のコンサルというのかね、
そういうのをされるっていうのを聞いて、
ちょっと値段とかそういうのも公開して分かっちゃってもあれなんですけど、
とあるちょっと高額のコンサルに加入したんですよ。
金額帯としては50万から100万の間ぐらいだと思ってください。
1公務員が支払うには相当な金額でした。
ただそれだけ覚悟を決めて、
絶対成功してやるぞというつもりでやりましたね。
そこに加入して、
いろいろノウハウを教えてもらいながらやろうということで、
動いてたんですけども、
動きとしては鈍かったというか、
こちらから受け身のままでは仕方ないなっていう感じだったので、
自分でも動いていこうと思って、
大鷹の業者とかにいろいろ当たりまして、
天体可能な案件っていうのを探しました。
それどういうことかというと、
普通のワンルームアパートとかね、
そういうのを私が借りるんですね。
それを民泊仕様に仕上げて、
さらに第三者に貸し出すと。
泊まる方は外国の方とかも含めて、
日本人の方でもいいんですけど、
借りて住まわれるわけなんで、
普通の賃貸、
普通賃貸借契約書、
この内容で言うと、
第三者に貸し出してはいけないっていう内容になってるので、
これだと民泊できないんですよ。
だから第三者に貸し出してもいいよ。
その代わり、
通常の家賃よりもちょっと高めにもらいますよ、
っていうのが一般的ですね。
そうすることで、
やっぱり第三者の出入りを許してしまうと、
運営に関しても、
近隣の方とか、
そのマンション、アパートの他の住人の方にも、
変な人が出入りしてるとか、
うるさくされるってなると、
管理が行き届かないっていうリスクがあるので、
その分プラスをして、
契約を交わしたりとか、
家賃を少し多めに払うっていうことをするのが、
一般的なんですよ。
そういうわけで、
僕はね、
新大阪から徒歩10分ぐらいのところに、
ワンルームアパート、
この一室を借りることにしたんですけど、
一つやるよりも、
これはリスクの分散だっていうことで、
3部屋一気に借りたんですね。
当時で、
2万円後半のお部屋を、
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3万半ばぐらいで借りたように記憶してますね。
これをさらに、
中を仕上げるためにね、
さらにコンサル費用をプラスで支払って、
全て内装のね、
飾り付けとか、
家具の配置とか、
家具の購入も含めて、
お願いをしました。
なので、
自分で購入する金額の3割増しぐらいとかで、
全部やったと思いますね。
合計でだいたい、
その3室仕上げるのに、
200万ぐらいかけたと思います。
でね、
回し始めたんですけど、
最初の頃は良かったんですよ。
一部屋1泊5000円とかで、
借りてがついてたんで、
月の稼働も20日ぐらいとか回ると、
いろいろ費用をね、
管理の費用とかも支払っても、
それなりに残る感じやったんですが、
もうね、
本当回し始めての1ヶ月、2ヶ月ぐらいで、
周りにどんどんどんどん増えてきたんですよ。
この民泊のリスクっていうのがね、
参入障壁の低さっていうのもあるんですよ。
今は旅館業の申請とかでリスクというか、
ハードルが高いところもありますけど、
民泊申報っていうので、
大阪市内だったら、
簡単に旅館業の許可取らずとも、
回すことができるんで、
その許可を取ってやれば、
誰でも入れると。
だからね、ライバルがどんどん増えて、
もう指標が崩れてくるんですね。
さらにその管理の委託業者っていうのも、
忙しくなってきたんで、
全然手が回らなくなってきたと。
それで結局ね、
1泊も2000円台まで落ちてきて、
さらに泊まっている方が、
例えば忘れ物をして届けてほしいとか、
そういう細かいことにも対応できなかったり、
あとゴキブリが出たとか、
夏場の時期にエアコンが壊れたとかでね、
そういうのですぐに対応ができずって、
どんどん悪い証拠がたまってくるんですよ。
そうなると、
もう悪い循環で全然予約が入らない、
こういうことになってきて、
もうこれはまずいぞとなってきて、
最初のコンサルの方に、
返金補償っていうのがあったので、
それを申請したんですね。
うまく回らなかった場合、
月の収支が赤字になってきた場合には、
全て返金しますよ、
みたいなことがあったので、
それを依頼したんですが、
結局ね、
それはご自身で探された物件でやられたわけなので、
うちの会としては一切関与いたしませんので、
返金は応じかねますという返答、
いろいろやりとりしたんですけども、
これはダメで。
皆さん本当に気を付けてください。
こういうコンサルをやるときは。
後からわかったんですけど、
その本人の方ね、
自分ではやってない方だったんですよ。
だから質問をしても、
すごい回答も薄かったし、
こういうコンサルとかを依頼するんだったら、
その人が本当に実績がある方なのか、
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また一から立ち上げる時っていうのは、
実績が見えなくてすごいリスキーなんで、
すでに何年かやられてるっていう実績があって、
かつ入っておられる方の意見とかを聞いてね、
本当に有益なのかどうなのかっていうことを
ヒアリングするのが重要です。
これで僕は結局ダメだなと思って、
そこのコンサルは諦めて、
自力でこの3つの物件を回すことに決めました。
だけどここからが大変やったわけですよ。
続きはまた明日お話ししたいと思っております。
これからやろうっていう方ね、
おられると思うんですけど、
本当にいい部分、悪い部分をしっかりと見極めて、
全て自己責任でね。
もう一つ言えることは、
参入者が増えている、注目されているからこそ、
逆に撤退っていう判断を下す方もいらっしゃるぐらいの世界なので、
そこの見極めっていうのはね、
流行りに乗るっていうのはリスキーですよ。
だから何か特徴を持ってとかね、
他の人と違うやり方を入れるっていう考え方は、
常に持っていた方がいいんじゃないかなと思いました。
というわけで、本日は民泊参入で大失敗、
第1話ということでお話をさせていただきました。
明日また続きをお話ししたいと思います。
さあ、というわけでね、
今日は夏休みのまた真っ只中で、
今日は山梨の方に行っていきたいと思います。
富士山の川口湖、
このいい景色を見ながらの、
今日はちょっといい旅館に泊まっていきたいなと思っております。
皆さんもね、お仕事始まっている方もいらっしゃるとは思いますけれども、
まだまだね、暑い時期、さらに体調を崩しやすい時期なので、
しっかりと体調管理気をつけながら、
今日も1日ワクワクと楽しく元気に過ごしていきましょう。
それではまた明日。
