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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現駆動産事業家の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は4月23日の木曜日ですね。
いやー、皆さん、旅行とか行かれてますか?
もうね、春休みも一段落、4月が始まってね。
もうすぐ5月のゴールデンウィークですから、いろんな予定も立てられてる方も多いのかなぁとは思うんですけども。
僕はといえばですね、今週末は4月25日のこの勉強会やりまして、ゴールデンウィークが一段落したらまた5月の9日にも勉強会やるっていうね。
好きですね。自分の会運営するの好きなんです。
これが楽しみでね。
これ、事業の軸というよりか、本当僕は趣味の延長って思ってはいるんですけど、
それでもってみんなとね、月に一回はお会いすることができて、いろんな近況報告ができて、
みんなで一緒にね、成長していけたらいいななんていうふうに思って運営しているわけなんですが、
旅行に関してはね、一月前にシンガポールにちょっと行ってきましたよということで、
またね、国内旅行も夏にはちょっと札幌旅行行こうかって言ったりとか、
先々の話もするとちょっといろいろとね、決め手もあるんですけど、
実はつい、昨日、妻がね、一人旅行、厳密に言うと二人か、妻の妹と姉妹二人旅行を行ってたんです。
二泊三日で、戸場の方ですね、三重県の戸場の方に行ってまして、
二泊三日旅行、昨日帰ってきましたということでして、
そうですね、最初の皆さん旅行行ってますか?って言うよりかは配偶者の方に旅行行かせてあげてますか?みたいな、
僕自身そんなにこれがやられてたわけではないんですけど、
今回ね、結婚してからというよりか、それもそうかもしれない。
子供生まれてから単独で二泊家分けることって初めてじゃないかな、なんていう風に言ってましたけど、
そうかもしれないな、ちょっと思いつつもね、楽しんでくれてたみたいでよかったなぁと思いまして、
今回ね、一応羽伸ばしてもらいたいなという気持ちもあって、
いっといでいっといでと、いつも僕ばっかりが外に出かけさせてもらって、宿泊の予定もあったりもしますよと、
こうやって勉強会とかで土日のどっちかを一日あけることも多いですという中でやっぱりね、
いくら子供たち好きだよ、愛してるよと、これからもどんどん成長見守っていきたいよと言ってはいるもののね、
日々毎日やっぱり一緒にいてるとしんどいことだっていっぱいあるじゃないですか、
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だからちょっとでもそこを切り分けてもらいたいなっていう意味合いもあって、
僕もしっかりと向き合うきっかけにもなりますから、今回そういう話になったんですけど、
妻の知り合いの知り合いぐらいのところでちょっと話を聞いたことがあったというね、
その友人もちょっと子育てから一旦離れたいというので、
旦那さんの承認というかご協力を得てですね、旅行に行ったそうなんですよ。
で、いろんな宿泊先とかも決めながらのんびりゆったりと旅行を楽しんでたそうなんですけど、
またその友達にちょっと誘われて、せっかくだからうち遊びにおいでよということで、
宿泊代も浮くから泊まりに来たらいいよってね、
いいよいいよってなってたんですけどね、いいじゃんいいじゃんみたいな感じでこうなったんですって。
で、泊まりに行ったんですが、その家でね、小さいお子さん育ててらっしゃるから、
いや来てくれて助かったわーみたいな、本当に子育てって大変よねーって、
ママが増えてくれてよかったー、ちょっと遊んでもらっていい?みたいな、
はい、何々ちゃって遊んでもらえいい?みたいな感じで、
すごい子育てのことを任されたんですって。
でね、その本人は、
要はその子育てというところから一線を隠したい、離れたいっていうことを言ってたのにも関わらず、
結局旅行先でも子育て書いてなってすごくちょっとしんどい思いをしたそうなんですよ。
でね、一泊して、いやありがとうって言ったら、もう一泊して行きたいよーってこう言われたらしいんですけど、
もうそこは堅くなに、いいよいいよっつって、もう迷惑だからっつって、
もういいじゃんいいじゃんなんですけど、もういいよいいよと、
なって、まぁ結局ね、そこはもう他のホテルに泊まったらしいんですけど、
いやーちょっとその話を聞いて僕自身も次回の年というか、
あーまぁ考えなあかんなっていう風にすごい勉強になったためになったお話なんですけど、
だから今回ね、妻が旅行するにあたっても、
二泊三日のうちに、子供たちはね、やっぱりママに会いたいママに会いたいになるから、
ビデオ通話しようみたいなことになったんですけど、
それだけは一切しないようにしましたね。
写真とかね、動画とかね、こんなんあったよー、今楽しんでるよーとか、
ママ好きだよーみたいな声で残したいみたいなことがあったから、
それは送ったんですけど、
まぁね、送る分には、それを見るかどうかは相手次第じゃないですか、
ね、見たいタイミングで見ればいいし、別にレスポンスを返す必要もないし、
ただその通話ってことになったら、相手の時間を確実に奪う行為じゃないですか、
ね、言い方あれかもわかんないですけど実際そうじゃないですか、
応答を強要するっていう形になっちゃうから、
それは今回やめようと思って一切やらなかったんですけど、
それが結果ね、どう響いたかわかんないですが、
とにもかくにも、一回ちょっと距離を置くことによってまた大事なことにも気づけるっていうことがあるのかなと思いましたんで、
またね、今回僕も日々その幼稚園のやり取りだったりとか、小学校に行くにも、
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長男はこんだけ自分で準備してくれるからこっちは手がかからへんやなとか、
いろんな子をね、これ全部妻やってくれてたんやなっていう本当に感謝の気持ちも大きくなりましたから、
これは定期的に皆さん、ぜひ配偶者さんの旅行をね、企画してあげてください。
うちもね、毎月行ってきたらどうやってね、ちょっとまた提案したいななんて思いまして、
昨日もね夕方にちょっと帰ってきてから、僕夜は夜でちょっと用事があったんでバトンタッチでね、出かけてきたので、
まだじっくり旅行の話聞けてないので、ちょっと今日の夜はね、ゆっくりその辺の話聞いていきたいななんていうふうに思っております。
いやー、皆さん、ね、ぜひ単独旅行も楽しんでみてください。楽しませてあげてください。
ということで、本日の本題は、客付け業者さんがポータルサイトに全然うちの物件載せてくれへんのは、
これタイマンチャイマンの、はい、っていうような話をしていこうと思います。
タイマンチャイマンのすっごいコテコテの関西弁ですね。普段そんな言葉使わないんですけど、ちょっとこういう時だけスイッチ入っちゃうという。
ということで、よくありませんか?
ね、あの自主管理全部されている方だとしてもですよ、客付けに関しては基本的には、ね、仲介業者さんお任せするじゃないですか。
もちろんね、打ち込みとか、スーモに掲載するあのサービスなんでしたっけ?
ね、ありますよね。今パッと出てこない。はい、ごめんなさい。
あるじゃないですか。いろいろあるんですよ。自分で掲載するやつ。
エコーズや。そうそうそう、そういうのはあるんですけど、やっぱりお任せをすると。
その時にね、やっぱり営業をかけていくんですけど、なかなか載せてくれへんっていうね。
そこちょっと裏側の話をしていこうかなって思っております。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
もう今週末ですね。明日、明後日、明後日だ。すぐだ。
ね、もうあの懇親会のこともありますから、もう今日中にあの申し込んでくださいね。
あ、まだ行けてへんわ。懇親会のみの参加でも可能ですから。
なかなかないですよ。懇親会のみでもオッケーっていう会は。
ということで、4月25日の土曜日ですね。大阪会場にて京都の安田市画面協会に登壇していただきます。
まず、ドミナント戦略において京都市内を中心にリッチに集約をしてこられるという戦略を取っておられるんですけども、
僕が本当に5年10年後には目指していきたい姿やなぁと思って、
これをちょっとね勉強させてもらいたいのは僕の一番の大きな気持ちなんですけども、
管理運営面においても自社で内政化をされており、
社員さん、息子さんお二人もですね、今自社に入られて、
営業活動であったりとかその保守メンテとか、
管理運営業務ですね。取り組まれているということで、
ここの仕組みのところ、息子さんもちょっと登壇の機会をですね、
数分いただいているということで、かなり勉強になるかなと思います。
僕も本当に懇親会とかで話すときにも、
ああそういうやり方あるんですかっていう、
それやってなかったなぁでもめっちゃ効果的ですよねっていうね、
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手法をたくさん教えていただいたところがありますので、
ぜひとも勉強にしていただけたらなぁと思っております。
さらにはその事業継承のお話なんかもしていただきますので、
ぜひともお越しくださいませ。
アーカイブ動画の配信と、現地もし来れなくてもですね、
動画配信は1ヶ月間行いますし、
Zoomのリアルタイム配信も行いますので、
ご検討よろしくお願いいたします。
そして5月の9日ですね、やっとこさ、
今日中には公開できると思います。
物草大八の登壇ということで、
これぜひともですね、お聞きいただきたいという内容なんですけども、
DIYデコ立て再生されたりとか、
シェアハウスとか民泊とか、
さらには土地から仕込んだ新築アパートの建築とかですね、
いろんなハイブリッド戦略を実施されている、
そんな物草大八さんですね。
ご自身で会の運営もされていますが、
この辺りの共通項でもって、
今後の不動産賃貸業の未来について語るみたいな、
そんなセッションもやっていこうと思っておりますし、
とにかく今現状でも引っかかっているような失敗談ということも
公開していただきますので、
これから踏み出される方はどんな手法を取っていこうかなと
迷われている方に関してもですね、
すごい参考になる機会になるかなと思っております。
ぜひともご参加いただきますようよろしくお願いいたします。
同じ大阪の会場でございます。
リアルタイム配信、Zoomの配信とアカビ動画の配信もございますので、
よろしくお願いいたします。
はい、ということで、本題に入っていきましょう。
自分のね、空き物件がありますと、
アパート一室、なんとかこれを埋めていきたいと。
この繁忙期はちょっと超えたけれども、4月5月でまた頑張っていきたい。
そんな時に自分の資料ですね、全部まとめて、
この資料まとめるだけでも大変じゃないですか。
間取りの状況があって、写真も綺麗なやつを撮って、
これを掲載していただきたい、
今CDRとかに入れてでもいいですよ。
今やったらまあまあ、だいたいメールアドレスを知っていたら
そこに資料をお送りしてですね、
ぜひともこの綺麗な写真使ってください。
条件によってはこうこうこうです。
AD広告費用は普段やったら1ヶ月のところに2ヶ月超お支払いしますと。
さらにはその鍵の番号とかね、
全部ここに記載してとか。
こういう条件でペットは可能です。
ペット1匹あたりは1000円アップまでやったほうがいい。
基本的には2000円アップで提案していただくんですが、
1000円にしていただいてもいいですよと。
家賃は59,000円にはしていますが、
交渉に応じて、
まずはですね、
資金、礼金はゼロで行きますし、
フリーレントで1ヶ月間っていうのはもういいですよ。
で、さらに1000円下げるところまでやったら、
業者さんの裁量としてOKにしてますから。
全部こういったことを資料にまとめてですね、
お渡しをして、ぜひともポータルサイトへの掲載よろしくお願い致します。
丁寧に丁寧にお願いしたにもかかわらず、
数日経っても、
1週間経っても、
1ヶ月経っても全然載せてくれないよ。
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アカンわこの管理会社。
絶対アカンわ。
管理会社は自分の管理を任せてたらいいかもわからないです。
アカンわこの客付け。
業者さんは全然働いてくれへんわ。
評判悪いわけや、Googleマップで見たら星2しかあらへんがな。
みたいなことがあったりするんですけど、
ちょっと待ってくださいね。
それ本当に仲介業者さんだけのせいですか?
これね、今の言い方をすると、
こっちに落ち度ありませんか?みたいなニュアンスになるかもしれないですけど、
いや、そうじゃないと。
まずこれはもう仕組みの話なんだよと理解することが非常に重要なんですよね。
仲介業者さんの立場に立ちます。
空き物件を埋めるためにポータルサイトに掲載します。
ポータルサイトというと、SUMOとか、
アットホームとか、ホームズとか、
いろいろ思い浮かぶところだと思うんですけども、
これに掲載するためにはまず、
代理店契約というのを結ばなければいけないんです。
その仲介業者さんがポータルサイトとの管理契約。
代理店契約ってやつです。
よく言われてるやつなんですけど、ざっくりですけど、
SUMOが一番高いと言われていますね。
正確な数字はお伝えしかねるんですけど、
50件枠ぐらいとかでも7万兆とか、
5万円は超えてくるみたいな。
そんだけの枠を買うんです。
例えばアットホームさんとかやったら、5件あたりで1万円とか。
あるんですよね。
じゃあ1件乗せるにしても、最低限2000円から、
数万円とまではいかないか。
でも少なくとも数千円かかってくるわけなんですよ。
この単価がホームズさんとかSUMOさんによっても変わってくるんですよね。
ホームズさんも1件あたりいくらいくらっていう設定があるわけなんですけど、
要はお金をかけてその枠を買うんです。
100件なのか200件なのか300件なのか。
もちろん多くなればなるほど1件あたりの単価は下がってはくるんですけども、
その限られた枠において、
どの物件を掲載するかという裁量は、
その仲介業者さんが決めるところなんですよね。
実際、まるまる空いてるわけはない。
仮に100件の枠をお持ちの仲介業者さんに訪問したときに、
この物件を載せてくださいというので、
その物件を掲載しようと思ったら、
当然現地に写真を撮りに行かなきゃいけないとか、
もちろんこっちから提供した写真どうぞとは言いますけれども、
社内規定で載せるか載せられないかというのも決まってたりするんですよ。
外部からいただいた写真は載せてはいけないとか、
自分のところのロゴマークをうっすらと文字入ってるやつあるじゃないですか。
会社名さんが入っていて、
これ転用できないようにされてるなとか、
いろいろとやらなきゃいけないと決められているところもあります。
さらにその情報を打ち込んでいく。
これだって間違えたらいけないですから、
いろんな番地から地図の情報から、
前道がどうのこうのとかいろんな情報を打ち込んでいって、
最終的にその設備が、
エアコンが1台付いているとか、
ペットは相談可能ですよとか、
インターホンはモニター付きですよとか、
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間取りが何畳あっていろいろと入れていくのも時間取られるわけ。
でね、これがそのいきなりの一元産の大江さんのやつを乗せられるかというと、
優先順位が一番低いわけですよ。
基本的にまず乗せたいのは自社物。
自社物です。
これ何かっていうと、
ご自身の会社で持たれている物件を埋める。
それによってやっぱり家賃収入が直接入ってきますから、
これ一番利益としては大きく取れるわけですよね。
自社物をまず埋めん回です。
で持って次。
次は管理物件ですね。
これ管理物件って言ったら、
客付けした時のAD、広告費用もらえるのももちろんですが、
埋めることによってその大江さんから管理費用で月々3%なのか5%なのかっていうのが、
毎月サブスクですわ。
入ってくるわけですよ。
じゃあこれ利益になるわけだから優先的に管理物件入れていきますよね。
当然ですよね。
自社物件まず入れます。
そして管理物件入れます。
その次にやっと客付けのみのやつに入ってくるんですけど、
ここでまた優先すべきは専任ですね。
専任物件。
専任媒介というのをまいていると他に客付けできませんよ。
うちだけに任せますよっていうやつ。
だから掲載するじゃないですか。
数千円の費用、ラニングコストかかってくるわけじゃないですか。
でもってやっとこそは時間かけて載せたのに、
他の客付け業者さん決まりましたって言ったら、
ただの赤字垂れ流しなわけですよ。
でも専任やったらうちしか決められないという状況だから、
他に流れるリスクが少ないわけです。
じゃあちょっと頑張って入れようかっていうことで、
優先で要は宛物件ではなくて決め物件になるわけですよね。
これ何かと言いますと、
案内するときに1個2個3個目ぐらいで決めません。
皆さんも入居者の立場やとして、
一発目の物件で、
ああいいやんこれで決めたってならなくないですか。
何個か見たくないですか。
ああいいけどとりあえずこれ保留で。
で2件目見て、
ああいいかも。
でも1件目の方がまだいいかな。
で3件目、
うわこれいいじゃない。
じゃあじゃあちょっともう3件目で決めます。
みたいなね。
この1件目2件目が宛物件なわけです。
3件目決め物件なんです。
本命は3件目に持ってくる。
この決め物件に持ってきてもらえる可能性が高いのか、
この専任媒介契約以上。
最後です。
他社さんにも依頼するよっていう形。
大谷さんとしてはこの一般媒介契約でやりたいわけですよ。
広くの多くの目に触れてほしいわけですから。
だから一般媒介でお願いしますって言うんですけど。
もうねここまで聞いたらわかりますよね。
一番一番優先順位が低い。
そうなんですよね。
この状況で要は乗せてくれ。
全然動いてくれないって言ってたってね。
向こうはもう乗せる義理がないんですよ。
理由がない。
なぜ優先しなきゃいけないのか。
あ、わかりました。
ちょっとうまく対応しておいて。
もうそんな場合ちゃうねん。
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こっちでも忙しい奴あるねん。
自社物やらな。監視管理物件やらな。
専任物件やらな。
これでもう枠埋まってもうてんねん。
でも実際枠あらへんと。
無理無理無理っていうね。
そういう状況がある中で一方的に文句を言うのは、
他と違いというよりも仕組みを理解してないよっていうことに繋がる。
そんなお話でございます。
じゃあどうやって優先してもらうのかというと、
今さっき言ったみたいにですね、
管理物件にしてもらうのか、
専任物件にするのか、
ただ専任っていうのは僕はお任せはできないので、
結局この大谷さんのやったら一般でもちょっと乗せてあげようかなという関係性で、
頻繁にこうお会いするだったり、
ちょっとご飯と一緒に行ってみるだったりとか、
そういったところのコミュニケーションが非常に重要になってきますよというようなお話でございます。
結局人と人なんでね。
この仕事っていうのは、
なんで相手にはその理由がないよっていうところで、
全然もう怠慢やわ、この業者あかんわって文句言ってるのはちょっと違うんじゃないかな、
何か他にできる方法があるんじゃないかなっていうふうに探ってみるっていうご提案でございました。
少しでもこの小習慣というかね、裏側のところも理解していただければ、
今後の大谷業の運営も楽になってくるんじゃないかなというお話でございます。
はい、ということで、
明日はまた金曜日ですね。
一週間待ってくるのも早い気もしますが、
僕の楽しみでございます。
朝勝ライブまた5時45分から開始いたしますので、
よろしければまた皆さん聞きに来ていただけたらありがたいです。
こちらのライブの方は一元さんも大歓迎でございます。
ね、ということで、
本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
