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はい、おはようございます。
このチャンネルは、元消防士・現動産事業課の
京都のバーニング親がワクワクしていきよう!をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は9月29日の日曜日ですね。
ここ最近ね、うちのね3歳の長女ちゃんがね
英語の教室通ってるんですけども
この4月からだからもう半年ぐらいか
なってるんですよね
たまにね、こう言うんですよ
スナプリー
え、なんつった?
スナプリー
わからん
え、何それ?スナプリー?スナプリー?
いや、父ちゃんキンプリしかわからんな
あのプリが付くやつは
ただキンプリも何の略かもよくわかってんけど
なんや?って言ったら、うちの8歳の長男くんが
それな、スナックプリーって言ってんねん
あ、そういうこと?え、スナック?お菓子のことか
そうそうそう、あの英語の教室で
スナプリーっていうのは
おやつの時間にティーチャーに言うねん
そういうこと、それを覚えてきてんや
だから、あ、おやつちょうだいってことだよな
え、そうなんや
で、長男も言うてんの?うん、言うてるよ
へー、一緒のとこ通ってるんでね
曜日が1日だけ被るんですよ
川水って通うのが長女ちゃんで
で、川目通ってるのが長男くんなんですけど
そう、火曜日一緒に行ってるときにね
教室は違えど、おやつの時間一緒っていうことで
え、そういうの覚えてんにゃ
で、ちゃんと言えるようになってんにゃ
でもって、そのスナプリーを言うあたりがまた
長女ちゃんらしいなあ、言うて
I'm hungry! Snap, please!
はい、どうぞ! Thank you!
って言うてますね
もう、父ちゃんえらい感動してもうて
いや、もう父ちゃんはコテコテの関西弁しか喋れないんですけどね
英語か、ええなあ、言うて
もうやっぱちっちゃいときから習わせるのいいんかな
まあ、楽しんでるしか起こないやろうなあって思ってね
ほんでほんで
昨日はね、そんな長女ちゃんの幼稚園の運動会やったんですよ
いやもう、ビデオ回しっぱなしさ
もうこれ、前はね、まだね
年少さんの前のクラスから入ってたんで
ちっちゃいときにね、まだそんなダンスも
よくわかってへん?ポンポンみたいなの持ってもなんかぽーっとしてましたけど
今回はニコニコしながらちゃんと先生の真似してね
踊ってんなあ、可愛らしいなあって
なんかうさちゃんの耳とかをつけてね
落ち着き競争みたいなのがあってね
途中で白い球をお月見さんの台の上にポンって乗せてゴールみたいなやつとか
03:02
平均台こう登っていってピョンってこう飛び跳ねるとかね
もう可愛らしいなあ
もう順位関係ないですよ別にね
もうゆっくり歩いとった
最初スタートよかったのに最後もうみんなに抜かれてたけど
いいやん、構えへん構えへん
もうゴールして
でもうタタタって先生にね手連れていかれてね
1番、2番、3番、4番の
もう4番のとこ育ってましたけど
前の3番の子にね
なんかもうキャッキャ言いながら喋りながら
うさぎの耳をこうペロンって前にやられて
ピョンってやめてよみたいなやつ
あー可愛い
いつまででも見てられるやん
ほんでもう帰ってきてねお昼もね
みんなで一緒に食べようか言うときにね
僕がもうちょっと小腹も減ったからチョコレート食べてね
何食べてんの?言うてくるから
チョコやで
食べゆー
ここはチョコプリーズじゃないんですけどね
スナッププリーズだけなんですけど
チョコ食べゆーって言うから
チョコいいよ、もうあげよう
今日はな、長女ちゃん幼稚園で運動会頑張ってたからな
言うて
あげるんすよ
てんきゅーってね食べるんですよ
ほんでまたお昼ご飯もどうしようか言うて
もうあのコンビニのね
もうおにぎりと
アイスクリーム欲しいって言うから
うちの長男くんがおにぎり食べたい
横にコンビニあるんでね
パッとすれば食べようか
その後にちょっとお出かけもあったんで
早すまして行こうかなんて
言うてたんで
でもそのアイスクリーム長男が食べるんやったら長女ちゃんも欲しいやんか
うちのジジとバーバーも来てくれてたんで
買ってきてくれはったんすよ
ではい買ってきたよーって
テーブルの上にねおにぎりと
はいアイスって出したらさ
見せちゃったらだめじゃない
アイスだーって
アイス食べるー
あかんで
うちのママもね
みんな言うでしょ
アイスはご飯食べた後
いやアイス食べるー
もう店で持ってるから
アイス
食べへんやろ
アイスって言うから
そこでジジバーバーが言うわけですよ
なぁ長女ちゃんなぁ
運動会頑張ったもんなぁ
長女ちゃん運動会
頑張ったよ
いい免財布手に入れたな
もう今日はしょうがないか
うん頑張ってた頑張ってた
もう後で一緒にビデオ見ような
長女ちゃん今日頑張ってたよーって
言ってアイスペロペロって食べてましたね
うんおにぎりは残った
はい今日も頑張ってましたね
もう夕方からゆっくりぐっすり寝てました
運動会
頑張ったね
ということで本日の本題は
質問回答させていただきます
久しぶりなんですけども
ちょっとねまとまったご質問いただいたので
これ3日連続いっちゃおうかな
なんて思っておりますよ
その一つ目の回答として
今日は
畜年数をどのように
線引きしていますか
というね
これ物件購入の時ですよね
06:00
はいこれをいただきました
いただいたのはゾウさんパパさんからですね
はいXの方でいただいたんですけれども
この他に2つもいただいてるんで
せっかくだから
これも3日に分けて
お送りしちゃう
っていうことでね
話をさせてもらおうかと思います
本題に入る前にお知らせをさせてください
来月に迫りました
もう10月12日の土曜日
2週間切りましたよ
よかったらこれお越しください
元気が出る親の会
こちらの勉強会にて
元ポリスマン親のまっちゃん氏
そして村上雄貴氏
この方も村上さんも元
役所員されてましたから
2人とも公務員上がりで現在は
専業公演をされていると
これもうね
現役の時にどういう風に
踏み出されたのか
法人を立ち上げて
家族代表の法人っていうのをやりますけど
自分でやったんですよね
代表を
すごいですねなかなかやろうもやれないですけど
それで突き抜けて
1年ぐらいで結果出してやめる
っていう人も聞いたことあるんですけど
まっちゃんに関しては
それがすぐバレちゃうっていうね
下手こいてんなぁ
それでもう自主退職を迫られる
まあまあな経験してるよね
こんな本とかあんま書けへんすよ
ほんまリアルでしかね
話聞けないと思いますんで
よかったら現地でオフレコのお話聞いてください
包み隠さず
喋るんちゃうから
普通あんまこのこともね
プロフとかに書かないですけどね
やめてからファイヤーしてから
物件全賞しましたっていう
すごい経験してるね
僕もほんと過去で言うたら
売ったやつも含めたら250以上
物件ねやってきてますけど
家事はないなぁ今んとこね
すごいなぁっていうお話
色々聞けますのでよかったら
現地までお越しください
動画配信も1ヶ月間行いますので日程
どうしても合わないという方は
申し込んでいただけたらと思います
動画配信ですね
そして11月の9日です
BFPの土井氏に
お越しいただきまして
法人での保有は
380個ですって
もうわけ分かんないですね
うーん
ここのね財務コンサルとかも
されてるんですけど
初心者の方が物件購入していくに当たっての
心構えであったりとか
金融機関さんから融資を受けるための
その持ち込み方とかね
色んな角度からの
お話していただきますので
興味深いです11月9日もお待ちしております
動画配信もございます
そして12月14日の
大谷祭り
やっとね50%以上の今達成率
忘れかけてるかもしれないですけど
これクラファンというたてつけでやってますんで
第2回大谷祭り
600人梅田で開催します
これを開催したいんですっていうことなんで
応援してください
よかったらこれもしこれないっていう方もね
色んな支援サービスもありますから
僕が全力で
動画で応援しますとか言うのもね
09:00
やってたりしますんで
そちらからお申し込みいただけたら嬉しいです
ということで12月14日
色んな忘年会シーズン被ってくるところではあるんですけど
毎年ね
規模感はどうなっていくかは分からないですけど
全国の大谷さんが集まる
忘年会というたてつけでやっていきたいなと
もうこれ続けることが
難しいんですけど
やっていきたいな僕ができることかなと思って
やってますので
ぜひともお友達お誘い合わせの上
これからちょっと興味あるよっていう方も
お誘い合わせの上
お越しいただけたら嬉しいですよろしくお願いいたします
12月14日の土曜日です
さあ
ということで本題ですね
ゾウさんパパさんありがとうございます
ご質問いただきまして
ディスコードの方でもね自己紹介としていただきましたが
購入物件の
蓄年数はどのように線引きしていますか
ですよ
これの
意図としては
蓄年数が古い物件って
なかなか
融資が出にくいとか
あとはその耐震の問題であったりとか
どこまで許容できますか
っていう意味合いやと思うんですね
蓄が浅ければ浅い方がもちろん
いいんだけど
そうなってくると物件価格も高いし
利回りも低いし
じゃあ安くて利回りが高いものを狙っていこうと思ったら
物件紹介されて
これいい利回りやなと思ったら
うわもう蓄50年経ってる木造か
とかあるじゃないですか
あるんですよ
不動産投資家界隈ではね
ここをどこまで許容できるんですかっていうお話ですね
いやいい質問だと思います
ご自身の目線で言うと
なかなかここの判断基準が
明確になっていないことかと思うので
これあくまでね結局
ケースバイケースですから100人いたら100通りの
考え方があると思うので
あくまでバーニング
親私自身の考え方ということで
答えさせていただきたいと思います
まずもって結論で
言いますと
不動産っていうのは
その最大の有効活用を
探るものなんです
ちょっとストレートじゃない
回答なんで
ん?ってなるかもしれないんですけど
ちょっと解説していきますね
蓄年数っていうのは一旦置いておいて
不動産を買うっていうこと
収益物件を買って
お家賃をねいただくっていうのが
基本的な親業不動産賃貸業じゃないですか
ただ
不動産賃貸業というのも
あくまでその不動産の
有効活用の手段の一つに
過ぎないっていうことを
理解しておかなきゃいけないわけです
この賃貸業
っていうところで言うと
例えばですよ
地区50年の木造の
文化住宅の情報が入りました
文化住宅わかりますかね
大阪だとよく言うんですけど
いわゆる2階建て配置のことですよ
2階建ての木造アパートで
ホントにワンルームで
風呂トイレがついていて
各部屋で完結するやつね
昔はその共同で風呂トイレ
使ったりが各10個に
完結して台所も
12:00
トイレ風呂もあるっていう
タイプですよ
なんたらそうみたいなね
そういうタイプのやつですよ
これの情報が入りました
でスペックとして
例えば利回りが
8%で3000万円の
文化住宅地区50年木造
ってなったら
これ割高やな
っていうとこですね
8%やのに
地区50年か
どこで融資つけるのとかなるじゃないですか
高いなこれ出口ないんちゃうかな
なるんですよこういうのは見送り
っていうイメージ湧くと思うんですけど
じゃあこれが
利回り30%で
1500万円の文化住宅
地区50年木造
だったらどうでしょう
見当の余地あると思うんですよね
仮にこれが満室で
大規模修繕もしてて
文化住宅なのにパリッとしてる
で30%1500万
いやこれ地区50年木造でも
なんとか融資つけれへんかなって
探ると思うんですよ
っていう風に地区50年っていうのは
あくまでそのファクターというか要素の
一つに過ぎなくて他の要素で
補うことができる他が良ければ
ここは飲み込んでもいいかなっていう
要素の一つに過ぎないわけですよね
これは感覚的にわかるかもしれないです
じゃあさっき
一つ目に挙げた
利回り8%3000万円の
文化住宅地区50年木造
これを
賃貸でやろうと思ったら
見送るじゃないですか
高いなってなるんですけど
仮にですよここに別の要素が
加わるとします
10室あるうちの
入居は2室
空室率80%
これまたえげつないな
買えへん買えへんってなるかもしれない
ですけどちょっと待ってください
仮にこの2部屋
老朽化が原因です
いわゆる交付同産業界で言うと
追い出しかけるとか言うんですけどちょっとね
物騒な言い方ですよ
古いからその入居者さんの
安全のためにお引越しいただく
必要があるんですっていうそういう言い方で
引っ越ししていただきましたと
これ全部空室
全空になりました
取り壊し費用が1000万円かかります
ですけど
3000万円で買って
1000万円で取り壊して
土地として
売却が少なく
見積もっても
6000万円で売れる土地
だったとしたらどうですか
一気に
化けないですかあらり2000万円
儲かるんですよ仮にいろいろ
火をかかったとしても1500万円
儲かるとしたら
やりません
これってだからその要素一つに
よってその不動産が
お宝に化けるか化けないか
っていう線引きなわけですよ
整理しましょう
ね
賃貸として勝つっていうのも
不動産の有効活用の手段の一つに
過ぎない他の手段としては
例えば今言ったみたいに
15:00
建物を取り壊して土地として売る
というのも有効活用という
面においては
一番ベター
ベストはちょっと分からないですよ
でもよりベターなわけじゃないですか
その建物を何とか直して化すよりも
頑張って化したとして
そこから修繕費とか入れていったら
8%か6%か5%かなったら
全然数字合わないじゃないですか
でも土地として売れば
そこに分譲地として他の建物が建てられる
なかなか新築用地としては
出てこないエリアとなれば
これいいでしょ
っていうことになってくるわけです
そういうふうな考え方をしていきましょう
あとはどうやって融資をつけるのか
現金で書いたら別ですけど
融資つけようっていう時に
例えば僕だったら不動産宅建業者だから
そういう取り壊して土地として売る
っていうのはプロジェクト融資が受けられますが
一般の方だったら
それ賃貸業だと融資受けられないよね
結局
最初に言いました結論に
ちょっと追加すると
不動産は最大の有効活用を探るんですが
そこに
自分の手の届く範囲での有効活用を探る
っていう要素が
入ってくるわけです
どうやって融資をつけるのか
自分ならやれるエリアなのか
そういうことも含めての
話になってくると思います
ということで本日テーマとして取り上げましたが
購入物件の蓄電数は
どのように線引きしているのか
結論
蓄電数はあってないようなもの
いくら古くても
それが旨味があると思えば
僕は行きます
他の要素でカバーできるなら全然やれます
古くない関係なく
全体として見たときに
その物件が
条件に乗ってくるのか
自社の目線に合ってくるのか
ということで
見る一要素に過ぎない
という回答とさせていただきます
いかがでしょうか
だからもうね
球体芯物件はもう見ないって決めてる人もいるし
それも一つのやり方なんですよ
ですけど僕の場合は
それであっても見れるので
見ていきますね
線引きしてるようでしてない
というのが答えになります
いかがでしょうか
いろんな考え方ありますが
当初ね賃貸業だけでと考えるのであれば
球体芯物件はもう見ない見送るっていうような
判断基準を一つ設けておくのも
ていかもしれないです
立ち位置ってどんどん変わっていきますからね
どんどんステップアップしていくに従って
その条件っていうのはどんどんどんどん変えていけば
いいんじゃないでしょうか
はいこういう感じでお答えさせていただきました
明日あさってもね
ご質問いただいてるので回答していきます
そんな風に答えてくれんや
そうなんですよ
僕意外とこの放送に関しては毎日載せるんで
この公開で収録するっていうことが
OKであればレターとか
ダイレクトメッセージLINEとかでも直接でも結構ですんで
ご質問いただいたら
必ず回答させていただきますので
よろしくお送ってください
こうやってテーマがある方が
僕も助かりますし
自分目線でいつも発信してますけど
初心者の方とかこれからの方って
18:00
こういうところ疑問持つんだなっていうのが
やっぱり僕では分からない部分がありますんで
皆さんからのご質問
どんどん受け付けております
はいということで今日は日曜日ですね
朝からまたちょっと
20キロぐらい走ってこようかななんてね
自分へのご褒美ですね
昨日ちょっと焼肉夜食いましたから
それはもう
ジョージョちゃんが
運動会頑張ったからやだ
そういうことでございます
一応整えて今日も行きましょう楽しんでいきましょう
今日の放送もいいねと思いましたら
いいねコメントフォローよろしくお願いいたします
ということで本日もワクワクと
楽しく元気にいきましょう
それではまた明日