再建築不可物件について
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は7月15日の火曜日ですね。
この番組は、空室そろそろなんとかしたい、そんなあなたへ
7月19日土曜日、名古屋駅でワクワク2周年セミナーを開催。
家賃プラス1.7万円アップを実現してきたステージング専門家、出雲さんが写真映えする空間作りの秘訣を初公開。
そして、知識ゼロ資金ゼロから不動産に挑戦してきた副業王や矢丸さんが、まだ物件を持っていない人でも始められる一歩を語ります。
今のままでは変わらない。でもやり方を知れば変えられる。皆さんのご参加お待ちしています。
の、副業コミュニティワクワクさんの提供でお送りいたします。 ワクワクさん、今日もありがとうございます。
ステージングはね、マジでなめたらあかん。 これはね、威力抜群ですからね。
これ今、賃貸付けのお話もされてますけど、僕なんで買取再販なんかもやってますからね。
実住の方向け、実住っていうのは実際の住屋っていう意味合いで、住宅ローン組んでご自身で住まれる家を探されている方もね、いらっしゃいますから、そういう方向けに住宅販売することもあるんですよ。
やっぱり売却の時もね、ステージングってね、イメージしやすいですし、もう賃貸の時よりもさらに大きなインパクトを与えてくれるので、
買い価格に大きく関わるっていうね、この目線はね、学んでおいたほうがいいですよ。
学び大きい一日になること、受け合いです。 19日は、皆さん今週末ですからね、名古屋駅へ集まりましょう。
さあ、今日もやっていきますね。 元気に毎日発信していきます。
うちのね、9歳のね、長男くんがね、昨日はかわいそうに胃腸風邪だったみたいですね。
おとといね、あの友達が遊びに来ていて、で、うちの自宅でたこパしてたんですよ。たこ焼きパーティー。
ものすごい楽しんでたんですけど、朝10時ぐらいから来て、で、お昼たこパして、夕方にね、お母さんも迎えに来てくれはって、で、まあうちの妻と一緒にカフェしながら、カフェっていうか自宅ですけど、うちの。
で、まあまあ帰ったんですけど、途中ね、ちょっとなんか昼寝しとったらしいんですよ。
友達遊びに来てるのに寝てるんやと思って。で、なんかまあ帰ってから、ポーってしてるから、ちょっとあの頭触ってみたら、暑っ!ってなって。
で、熱測ったら、40度いってるって言って、ええっ!?そんな熱は、あかんあかんあかん!すぐ寝な!って。
いつからしんどかった?お昼前ぐらいから。もう当初からやんか。
序盤から、逆に言うとその熱ってよ、楽し遊んでたなぁ。もう子供の体力すごいなぁと思うんですけど、
いや、あかんで!言っててね。でも寝かして、で、まあ次の日になっても38度ぐらいとか出てたんで、ただ熱だけっていう、まあ倦怠感もちろんあるみたいですけど、
まあ食事も取れて、まあ大丈夫かな?言ってたんですけどね。でもまあまあ熱出てるんで、小学校休んで。
そしたら昼前ぐらいかな?ちょっと大人と下り回ったみたいで、あかんなぁ!って。で、小児が連れて行ったら、まあ多分ね、あの一応風邪でしょうねっていうそんな診断を受けたものでね。
昨日も一日休んでました。で、まあ僕は昨日ね、あのちょっと東京の方行ってたんですけども、日帰り、本当のとんぼ帰りで、朝帰り行って、もう5時ぐらいに帰ってくるっていう、そんなしてたんですけども。
まあすぐ家にも帰ったんですよ。夕方のライブだけね、撮ってね。帰ったら元気になんかみんなで遊んでるんですよ。うちの子ら3人で。
で、体温聞いたら37度ぐらい。まあ7度でも大人だったらしんどいんちゃうかなって思うんですけどね。
だけど、一応まあご飯はやっぱり食べにくいっていうことで、何やったかな?もずくスープとなんかあっさりしたやつ。
夜は野菜スープ、美味しいって言って食べてましたよね。良い優しいもの。
なんでゆっくりしてたんで、今日は治ってるといいなって思うんですが、本当ね、皆さんね、体調だけにはもう十分気をつけていただいて、何がきっかけで起こるかわかりませんからね。
まあそんな僕は元気、元気、元気です。
うちの妻もね、バリバリ。もう下二人、女の子二人ももう言わずもがな走り回ってますからね。
うちの長男の友達がね、一人っ子なんですけど遊びに来てね、わーってたこ焼き焼きながら周りをもうね、4歳1歳のもう女子たちが走り回っているのを見て一言ポロッと、
ようこんな生み出したなぁ。うちの妻に言うてる。生み出したて。生命を生み出してすごいことよな。ママって本当すごいよな。でもその生み出したなぁって、僕一人っ子やからさ、言うてたらしいですけど、もうそうやんね。
3人って騒がしいよね。それがでも楽しかったっていうね、そんな日がまた来るんじゃないかなと思う。今こうやってワイワイやれてることがね、もう小さい時はみんなでワイワイしたなっていう思い出を積み重ねてほしいなというふうに心から思いました。
今日は良くなってますように。さあ、ということで本日の本来は、再建築不可物件ってどういうふうに調べたらいいの?そして購入する時のメリット・デメリットは?
不動産投資の基礎
こういったテーマでお話をしてみようかななんて思っております。いつもね、ディスコードの方でリフレーム不動産キャンプこちらありますけども、
質問してくださった方がいらっしゃいましたので、そのことにも触れていこうかななんて思いました。いや、どんなことでもね、小さいことでも聞いていただけたらなーって思っています。
ちょっとね、土日が僕が自分の会の勉強会主催してたもので、ちょっとレスポンスも遅れてはしまったんですけども、回答してくださった方もね、いらっしゃってね、ありがたいですね。
はい、そんなことについてちょっと僕なりの意見と言いますか、見解を述べていこうかななんて思っております。
さあ、本題に入る前にお知らせをさせていただきますが、今晩ですよ。
7月の15日の火曜日、夜の8時から10時、この2時間においてですね、勉強会開催させていただきます。土平日じゃないかい、そうなんですよね。
ズームのみです。だから誰でも行けます。お耳だけ寄せていただいても結構ですし、画面の方で共有もできたらね、内容的にはもう画面見ていただきたいんですよね。
伝わる資料作成、そんなポイントでお話をしていただくという、なかなかこの切り口で話してもらうっていうこともないんじゃないかなって思うんですよ。
資料もね、事前にね、こういったものでどうでしょうかって見せていただいたんですけど、面白いです。これはね、興味深い。
やっぱり資格情報ってめっちゃ大事やなって思いましたよ。あの、まあまあなんでもAIとかの資料パッて作ってくれたりもするじゃないですか。
だからそんな知識必要ないんじゃないかって思いがちのあなた、それは違うぜ。
指示出す側の知識めちゃめちゃ大事ですからね。逆に言うと今後って自分で文章作るという能力よりも作ってくれるそういう仕組みがあるんだから、
指示を出す側がそれをオッケー、よしとするのか否かっていうこの判断基準とか、指示の出し方とかそういったところがめちゃくちゃ重要になってくるんですよ。
だからね、今日のはね、学んでおいた方がいいです。これがいいのか悪いのかっていう判断基準あなた持ってますか?
こっちの場合とこっちの場合だとどっちがどうなんでしょう?なんか違う気がするけどこれはどれが良くてどれが良くないのかって論理的にお話できますか?
それを学んでいこうっていうそんな勉強会なんですね。はいこれまだ間に合いますのでよろしければお申し込みいただけたら概要欄の方ですね。
お申し込み、はいこれページ設けてますのでご確認の方でよろしくお願い致します。
リフレーム不動産キャンプのアドバンスプラン以上の方は無料受講可能ですのでそちらの方もですねご活用ください。
そして7月末ですね31日の木曜日、これも土平日、これもお昼からなんですけども
私の京都の事務所において勉強会やろうかなーなんて思ってるんですね。すでにね何人かね申し込んでくださってるんですけどあれ
意外と意外と申し込んでくださってるんです。人数そこまで入らないんですけどね。どうしようかな。
でもねあのちょっと他の案もありますし事務所自体全然見てもいただけますしね
天野慎吾さんと僕がオノピーさん現役サラリーマンの方ですけれどもこの1年以内に直近購入された物件をもうとにかく寸標していこうってね。
これはどういう意図で買ったんですかっていうところとどういう風なリバーで回っているとか今後売却するにはどのぐらい値段で売っていこうなんていうそんな戦略についても触れていき
ここはこういう風な出来ているところが素晴らしいねとかいや逆にここはちょっとこれ見落としてるんじゃないのっていう
そういうことについてどんどんどんどんどん深掘りしていこうっていうことが皆さんの学びにもなるんじゃないかということでこれをオノピーさんの方からですねこういう企画持ち込みでやってくださったんですね
他にもこれ見てほしいという方いらっしゃったら是非一緒に見ていきましょう。こんな機会ないですからということでお申しでいただけたらありがたいです私の方まで直接メッセージください
そして8月の2日の土曜日もうねその31日の収納もすぐ後ですね
明後日ぐらいの感じですよ木金土にまたやります通常勉強会ということで火災保険を学んでいこう
火災保険の申請ね落ちたこととかありませんかこれどういう風にしたら通りやすいのかということについて学んでいきますのでこちらもですね
アーカイブ動画の販売もございますすでに公開しておりますのでぜひともご参加くださいませ この火災保険申請のリテラシーは高めたほうがいいぜ
そしてそうして9月ですねはい1314日の同日これは九州熊本の方に遠征行きます合宿やりますんで
ガングローヤさんのセミナーそして物件を見せていただくそして翌日14日の日曜日は特ちゃんさんの 熊本新築見学会こんなことも提案いただきまして本当にありがとうございますもうこの
購入時の注意点
あたり組んでいきますのではいイベント目白押しでございます皆さんご検討のほどよろしくお願い致します さあそれでは本題の方入ってまいりましょう
再建築不可ですそもそも聞き馴染みございますか 不動産投資やられている方だったら常日頃ねそういったことを検討しているんですけども世の中
には建て替えをすることができる土地とできない土地があるということなんですよね そこについてまず知っておきましょうと
私たち不動産投資家まあ賃貸業者とかまあ大谷行こういった仕事をしているとですね基本的には 上者と呼ばれる土地の上に立っている建物を
直すなりまあ人が住める状態にして仲介屋さんを通してお客さん入居者さんを見つけて いただきそこに住んでいただいて賃貸借契約書という契約状態を巻いた上で
お家地をいただくというそんな貸すと 家賃を渡すっていうこの契約関係が成立するというそんなお仕事なわけなんですよ
なのでそこに建物があるっていうことがまずもって賃貸後においては重要ですよね で
これが使われていないとか今現状も空き家の状態だからどうにかしたいっていう元の売り主 さんがいらっしゃってじゃあそれを買い取りましょうと
今はボロボロの状態かもしれないけどこれを直すことによって人に貸す出すことができる からっていうそこのニーズこれがマッチングするんですよね
それもだから僕たちは目利きをして購入するというここが重要になってくるんですが これ購入するときにもう2通りですよ
現金で買うのか 融資を受けて買うのかっていうことになるんですよね
融資を受ける場合基本的にはですよその物件を担保に入れる 金融機関さんが定当権を設定する
はいこのまた定当権というのが聞きなじみないんですけどね 簡単に言えば返済が滞ってしまった場合にその建物土地を自由に銀行さんが処分を
することができる取り上げちゃいますお約束もそんなお金返してくれんやったらもう 取り上げもうダメって言われるそれが定当権です
でこの時に売るってなると流動性が高いかどうかっていうのがまた判断基準になるんですよね はいもうダメだって取り上げた時にその建物を潰して土地にして売却したも建物は
古いからも価値がないっていうふうに銀行さんが判断した場合に土地として売っちゃうんだ ただ
ここで土地として売却ってなった時に先ほどの再建築付加という条件が入ってくると 建物が立てられないんですよね
再建築不可物件の融資リスク
ただの資材置き場とか駐車場ぐらいにしか使えないとこうなると 建物の市場価値って一気に下がるわけなんです
これを懸念して基本的には金融機関さんというのは 再建築付加の土地に対しては融資をしませんっていう判断になってくるわけなんですよね
だからめちゃくちゃこの判断基準重要なんですよ 再建築付加の物件には基本的には融資がつかないっていうね
基本的にはっていうところもミソなんですよ ノンバンクさんとか他に郷土担保を入れるとかかなりの自己資金を導入することによって金利が
高いけれどもっていうので融資がつく場合もあるんです ただ基本的にはつかない住宅ローンに関しては本当につかないです
だから 再建築付加の物件を購入するときはとにかく安く買わなきゃいけないこれが原則になるん
ですね 現金で行かないといけないわけなんですよ
なのでこれをじゃあどう調べていこうかそんな話になってきますよね ここで覚えておいていただきたいことあるんですけども基本的に
売却をする売り主さんが個人なのか法人なのかまあいろいろパターンありますが 仲介業者さんが売りに出しますよってなった時に
仲介業者さんもたくさん売り返ししているプロではありますが 絶対にやるべきことがあるんですそれは何かっていうと
役長 って通称呼ばれるやつつまり役所長さって言うんですけども
これはね絶対欠かさないです絶対 だってもう場所に同じものなんて一つとしてないんですよ
不動産はねわかりますよねそれはねもう唯一無二なんですよ この場所のこの土地においてのこの物件この土地っていうのは一つしかない
だからそれが建築できるのかどうなのかっていうのは 市役所の建築指導かここに聞くしかないんですね
適当なことで多分立てれますって売れないので絶対やるんですよ じゃあどういうこと聞くかというとその建築指導課においてまず確認する内容
もうねあのまずこの4つ 接している道路が建築基準法上の道路かどうか
2つ目が福音この道路の幅が4メートル以上あるかどうか そしてその3つ目敷地がその道路4メーター以上の道路に2メートル
以上接しているか これも玄関からその駐車場までの幅とかここが2メートルかどうか
たまに旗座落ちって言って多くの方に長細い小道を通っていった多くに建物ポツン この細い道がもう1.5メーターぐらいしかないこれはダメですね
っていうような判断そして4つ目が 43条2項の適用があるかどうか
これまたね建築基準法の43条2項とかあるんですよ 例外規定があったりするわけなんですよね
これもね全部触れていくとちょっとかなり多岐に渡ってしまうので一旦省きます けれどもそういったところの全部聞いていくんですよね
その建築基準法上の道路かどうかっていうのもこれね 建築士道家に見に行かないとわからないんですよ
まあ場所によってはの道路管理家とかまあいろんな高部署が分かれていると思うんです けれども道路地図っていうの必ず設けられていますので
それでたまにこうね赤道って呼ばれるまあつまりリードー って言われますけどまぁ田んぼのあぜ道みたいなやつとか
建築基準法の道路じゃないけども砂利道みたいな感じでもうそのエリアの人はみんな 通ってるよっていうねやつとか濃度とかそういうのだったらもうこれ建築基準法上の
道路ではないっていうね これはねもう地図見るだけ眺めてるだけでは全輪地図とか google マップで絶対わからないのでこれも
道路管理家とか建築士道家に行って調べなきゃいけないんですよね これで
建築基準法42条第1項この道路に指定されていれば 再建築することができるよねーっていうこういったところを聞かなきゃわからないわけですよ
だから自分だけでも機場でねこれどうなんかなーって考えてたって仕方ないからまずは 役所に行ってみなさい
いうことになるんですよね こういったことを調べて基本的には不動産屋さんが売りには出すんですけども
不動産屋さんがいやこれ建築できますよっていうのもうのみにしないことがめちゃくちゃ重要です 聞いてなかったってなったらまた別のトラブル発生しますからその
じゃあもう医薬金がどうだこうだってもう そんなこと考えずに次にどんどんね買っていければね進むことができたのにねもうそんな
トラブル解決のために自分の貴重な時間とかさ もうお金とかさリソースを割きたくないじゃないっていうだから買う前に自分でできることを
調べることを役所さんで聞くことはお金かかりませんからもちろんまあ 交通費だとかその時間は必要ですけれどもリスク返事としてはもう必ずやるべきじゃないかなという
ふうに僕も思っておりますはいそういったちょっとヒントになれば幸いかなと思い まして
役所での確認と出口戦略
再建築不可かどうかというのは基本的に役所で調べましょうそして購入する場合っていう のは建物をそのまま生かすっていうことについては
土地にして売れるか売れないかっていうことはもう関係なくなってくるので 賃貸をしてそこに住みたいとっていうのはそれが立て替えできるかどうか関係ないんですよ
もリッチが良くてでもそこで進めるかどうか 普通賃貸で需要があるんだったら再建築でももちろん仕入れが安いっていうことが条件には
なりますよこれはもう出口戦略として融資がつかないから現金で買える人にしか売れない っていうその条件において
今割高く仕上がるんだったらまあ買う人はいるよね だから割安で買ってで人体付けがしやすい場所だったら僕は買うのアリアと思います
さらには 倉庫だったりとか民博これもね民博できるかどうかってのちゃんと役所で
まあ保健所とかも含めて後消防署とかそこも まあ調べるところはたくさん滝には渡ってはきますが民博できるんであればなお
美味しいというふうに思いますしそういったところありとあらゆる可能性を含めた上で これをやろうと思ってるけどこれがもしダメだったとしてもこっちで潰しが効くよねっていう
二の手三の手を取っていった上で割安購入できて運営することができるならば僕は 再建築負荷というのも検討の余地はあるんじゃないかなというふうに思っております
はい今日の放送もですね何か参考になりましたら幸いでございます 今日もね火曜日は日の曜日バーニング曜日僕の日ですわ
上向きでいきましょうね心を燃やして今日も上向いて青空綺麗だぜっていう そんな一言今日も空気がうまいってこれ言うだけでね
脳はもうやっていこうという思いになりますから言葉を走っていきましょうね ということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
