親子の日常の紹介
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ本日は4月10日の木曜日ですね。
この番組は、介護って先のことだと思っていませんか?
ちょっと先の未来のことを見つめて、ライフデザインノートを使って親と話をしてみませんか?
詳しくは、大和雪のスタイフをチェック!の大和雪さんの提供でお送りいたします。
雪さん、本日もありがとうございます。
親と皆さん話してますか?
僕も一人親の父親、今年で74歳になります。
今はね、元気ですよ。
昨年末も一緒にね、親子3代で、父と僕の長男くん、息子と3人でホノルルマラソン10キロですけどね、
それを完走したということもありましたが、
一つの目標を達成して、ちょっとね、最近また運動不足の父親なんじゃないかな、
なんて思ってはいるんですけども、
そこをちゃんと見据えてね、話をしていきたいな、なんていう、そんなきっかけになる宣伝ですね。
していただいておりまして、僕も考えるきっかけになっております。
本当にありがとうございます。
最近はね、うちのジジョちゃんが幼稚園にね、通い始めて、
昨日で3日目だったんですよね。
どうですか?皆さん、苦労されてるんじゃないですか?
幼稚園に、小学校に、新しいね、ことが始まる時期ですね。
大人も大変ですけど、子供も子供で、ストレス溜まるんじゃないかな。
新しい環境、やっぱ緊張しますからね。
右も左も分からないっていうね、慣れてくるまでっていうのがどうしても、
何も考えずにできるようになったらね、楽なんですけどね。
日曜日のある場所だったりとか、コーヒー入れてって言われて、
あれ、フィルターどこにあったっけなとか、コーヒーの粉なくなったらどうしたらよかったんやっけなとか、
そんなちっちゃいちっちゃい積み重ねがね、
全部分からない、聞かなきゃ分からないってなってくるのがストレスになりますからね。
大人もね、子供だってそうですよね。
ギャン泣き。めちゃくちゃ泣いて。
いや、そうだよ、もう。だってまだ1歳半にもなってないんだから。
いや、この時期からね、ちょっとね、通い始めてはいるんですけどね。
まだ2時間ですわ。朝の9時に送りに行って、11時にお迎えですと。
慣れてきたらね、ちょっとずつ伸ばしていこうか、なんて言ってるんですけど、
初日はね、僕がね、自転車でね、送っていきまして、長女ちゃんを後ろに乗せて、
次長ちゃんを前のカゴに乗せてですね、自転車で行ってきて爆走してきたんですよ。
最初はご機嫌。ほんとにご機嫌なんですけど、
降ろして自転車からね、そこから靴を脱がして玄関入って、
で、ちょっと部屋まで送ってくるから長女ちゃん、まだヘルメット被ったままでね、
玄関のところで待っててねって言って、うんっつって。
待ってるんですけど、そっから送りに行くに従ってだんだん手を引っ張る力がね、
必要になってくるんですよ。ブレーキかけとんなこいつ、みたいな感じになって、
で、先生と話をしながら、靴下を脱がしてあげたらいいですよ、みたいな。
裸足で足の裏の感覚でね、刺激されるので、みたいな。
靴下は靴のところに入れておいてください、みたいな。
そうやって、じゃあ11時にまたお迎えきますんで、って先生に渡した瞬間から、
フニャー!ですね。なるんですよね。
もう気ぃついたら長女ちゃんも靴脱いでね、横に来てました。
ああ、こっち来てたんか、みたいな。
泣いてる、泣いてるね。すごく泣いてるね、言ってましたね。
あなたもそんな時期あったのよ、って思いましたけどね。
で、迎えに行ったら、寝てましたわ。
ついさっき、まあ最初泣き止んで、そっからはぼーっと方針状態でみんながね、
遊んでいるのを見ていたと思ったら、30分前ぐらいにまた泣き出して、
そっからこう怪し怪しでやってたら、10分前に寝たところです。
ああ、寝たところでまた僕が迎えに行ったのか、言うてね、目覚まして。
明日もう涙の跡がもう残ってましたから。
で、昨日3日目ね、うちの妻が言ったんですけど、
お布団ですやーって寝てたらしいです。
でも帰りはね、あの先生にバイバイする余裕も出てきたみたいで、
ちょっと慣れてきたんちゃう?って言ってたら、先生が、
明日は12時まで行きましょう。
うわ、伸びたやん。素敵。
ちょっとずつ慣れていってるみたいです。
皆さんもね、この新しい体勢でいろいろ変わることもあるとは思いますが、
少しずつ慣れていきましょうね。
田舎物件への投資の考察
頑張ってる、ジジョちゃん。頑張れ。お友達きっとできるよ。
さあ、ということで本日の本題は、
田舎物件を買うのは正義か悪か。
りまわりvs出口。
こういったテーマでお話をさせていただこうかなと思っております。
はい、ガチモン不動産ど真ん中のテーマですね。
なんか久しぶりな気がする。不動産がっちり語るの。
いや、これは僕もそれに直面してますしね。
考えた方がいいんじゃないですか。
目をそらしてないですか。
これでいいんだって思い込んでないですか。
そういったところに自ら切り込んでいこうかなと思って、
こんなテーマを設定させていただいております。
さあ、考えていきましょう。
本題に入る前にお知らせをさせてください。
4月19日の土曜日ですね。
こちら、植田正道さん、東京の方からお越しくださいまして、
ハーバード流動産投資術、DOE分析、
封筒の裏に簡易的に計算をして、
この土地だったら、この建物だったら、
どれくらいの利益が残すことができるのかということを、
みんな出していきましょう。
それさえあれば失敗はないんだから、
ということについてのお話もしていただきます。
デザイン×不動産投資ということで、
現役で慶応義塾大学、和世田大学にて特任講師で、
デザインの利回りの出し方、
そして売却時に最大化、利益を大きく取っていく、
ということについてでもお話をしていただきますから、
これは興味深い内容になっております。
ぜひともお越しくださいませ。
ちなみに、この前半としてですね、
ブロードエンタープライズさんという、
リフォーム費用を一旦立て替えてくださるという、
そんなサービスを提供してくださっている会社さんにも
お話をしていただきます。
物件は買える、融資は出る、
でもリフォーム費用は自己資金でいってね、
というお話がよくあるじゃないですか。
こだてとかだってそうですよ。
一等物も当然そうなんですけども、
そこで現金が減ってしまうから、
次の物件買えないという悩みがありますよね。
これが一旦立て替えてもらえるというサービスがあれば、
使いたくないですか。
それについてのお話をしていただこうと思います。
こちらもですね、当日現地でお話しございますので、
なんとかその現地までお越しいただきたい、
この水面下のお話というかね、
なかなか公開できないようなこととかもね、
聞くことができると思いますので、
お越しいただきたいです。
ただ、どうしても日程、日時合わないという方はですね、
1ヶ月間のアーカイブ動画配信もございますので、
そちらのほうご検討くださいませ。
あと5月の10日ですね、
これも内容だんだん固まってきております。
やっとね、申し込みフォームも出来上がっておりますので、
僕の会のほうでもまたね、
投稿していこうとは思っておりますが、
ぜひともお越しいただきたい、
私バーニング王や、
そして天野慎吾氏、
ミラプロの時にもお話いっぱいしてましたけど、
あと唐栗大橋とこの3名がお話をさせていただいて、
この元気が出る、
大谷の会の新体制についてこれからどうなっていくのか、
さらにご質問をいただいていた各人に、
どういうお話をしていただきたいというのもいただいていますので、
それについてお話させていただきますので、
決起集会みたいな形ですので、
ぜひとも現地新大阪の会場ね、
パーティールームみたいなところを撮ってますので、
そのまま懇親会にも突入していきますから、
ぜひともお越しいただきたいです。
5月10日、土曜日です。
よろしくお願いいたします。
あとは、
あさってかな、
土曜日の朝はまたサブカルライブやりますので、
これも朝起きて聞きに来てください。
僕が話します。
そんなところでしょうか。
はい、では行きましょう。
本題でございます。
田舎物件。
田舎の定義ってどうなの?
っていうところがまずあるかもしれないんですけど、
それに関してはちょっと曖昧ですよね。
人口減少エリアですか?
なんていうと、
東京以外全部やん。
なっちゃうんですか。
県庁所在地とか、
そこ以外の部分は田舎って呼んじゃう?
それちょっと乱暴かな。
まあいいですよね。
人口が何万人かとか、
その定義もあるのかもしれないですけど、
自分が田舎やと思ったら田舎にしときましょう。
今回に関してはね。
都心部で変えてるっていう人もいますよね。
都市型あるし、
投資だとかね。
憧れるな。
東京23区だとかね。
行ってみたいなとか思いますけど、
僕の場合は地方小売回りっていう形で入っているんですね。
小売回りっていうのもどのぐらいを指すのかっていう定義も曖昧ですけど、
僕の場合は20%ぐらいとかを取っていってた。
それこそ安値で空室が多いもの、
リフォームがされていないものを購入をして、
これを建て直して、
入居者さんを満室ぐらいまで入れて、
そこで達成する利回りがもう15から20%とか。
そういったところが地方小売回りと言われるゆえかな、
なんていうふうに思うんですけども、
メリット・デメリットありますね。
それについてまず整理した方がいいと思うんですよ。
地方投資のメリット。
一番大きなもの。
僕が思うところですけど、
何かというと、
ライバルが少ない。
これは一番大きいと思うんですよ。
競合が少ないんですよね。
当然その大阪市内とか東京都内とかってなってくると、
欲しい人いっぱいいますから、
当然人口も多いですし、
そこに価値を見出している。
いろんな企業さんも集まってきたりもしますし、
そこに仕事があるということは、
住む人も集まってくるということなので、
住む人が多いということは、
住居の提供も必要ということで、
需要が高いわけです。
ということは供給が多くても成り立つ。
だから欲しい人も群がるってことですよね。
一方で地方っていうのはやっぱり集まる人が少ない。
少ないからこそ物件の需要が少ない。
だから供給自体も少ない。
その中で一つこれというものを購入をして、
その周りのライバルに買っていけばいいんです。
ライバルが弱いわけですよね。
地方でバリバリでステージングを入れて、
外壁塗装をパリッとさせて、
デザイナーズマンションみたいなことをやっている方って、
まあいないじゃないですか。
だからそこまでやらずともですね、
普通にきれいに貸し出しているだけでも
買っていける可能性があるということですよね。
整理しますよ。
地方の田舎物件はライバルが少なく、
競合が弱いから勝てる見込みがあるということ。
メリットの2つ目。
田舎物件は小売回りを狙いやすい。
これもそうですね。
物件価格が安いから、
それが達成し得るっていうところがあると思うんですよ。
それなりに家賃が取れて、
かつ物件価格がぐっと安い。
都心部の方だと、
もちろん家賃も取れるんですが、
それ以上に物件が高すぎる。
だから利回りが低い。
10%取れたらそんなの出てこないから十分です。
10%出ない出ないみたいな。
7%まあ平均の8%いいですね。
9%は飛びついても買おうみたいな。
利回りになってくるのが地方だと、
14、5%でもあるっていう。
それをさらに満室にしていったら
20%は達成し得るみたいなことが
佐賀社はあるんですよ。
利回りのメリットとデメリット
別に水面課じゃなくとも一般に出てるやつでもあるんですよね。
だから資金の回収効率が高くなる可能性があります。
当然融資がどれぐらいついてくるかっていうのもあるので、
フルローンとか自己資金の投下比率が少なくすんで、
かつ利回りが高いので満室化キープできれば、
20%だったら5年で回収できますし、
10%だったとしても10年で回収できるということで、
利回りが高く取れやすい、
つまり物件価格が安く、
家賃がそれなりに取れるエリアだったら
買てる可能性が高くなるっていう、
これは田舎投資の一個の大きなメリットだと思うんです。
他にもいっぱいあるんですけれども、
ざっくり言っていきます。
こっから田舎物件のデメリットですね。
田舎物件のデメリット
一番大きなデメリットそれは、
出口が取りにくい。
ここだ。ここだって。
裏返しですよね、これって。
メリットの。
競合が少ない、だから勝ちやすいって言ってましたか。
表裏一体なんですよ。
真逆なんですよ。
競合が少ないから勝ちやすいということもありますが、
裏を返しては、じゃあこの物件売ろうと思ったときに、
買いたい人が少ないということですよね。
だから、自分はその安い値段で買っていたから
まだ回っているけども、
次高い値段で売ろうと思ったら、
いやその値段だったら買えないっていうことになって、
全然売れへんやんってなっちゃう可能性が
大いにあるんですよ。
さらに2つ目。
これも通ずるところなんですけど、
2つ目のデメリットは、
融資が付きにくい。
これもありますね。
金融機関が少ないですから。
当然金融機関も、
積算評価とか都心部とか、
Eエリアだからこそ流動性が高い。
早く売れやすいということは流動性が高いと言いますけど、
そういう物件だからこそ、
定当権を設定して、
定当権はそのお金が返せなくなったときに、
その銀行がその物件を処分できる権利のことですけども、
これを持っていても価値があると思うから
融資をしてくださるわけですよね。
じゃあ流動性が低い、
これは現金化しにくいものであったら、
ちょっとこれは融資しにくいと。
たとえ土地評価が出ていたとしても、
いやこれはちょっとね、
なかなか評価が7掛けですとか、
6掛けですとか、
実際その土地評価の70%とか60%とか、
厳しい掛け目っていうやつが入ってくるので、
融資がつきにくい、
結局のところ売りにくくなっちゃう、
っていうことに繋がっちゃうんですね。
これは大きなデメリットかなとは思います。
そして空室リスクが致命的。
デメリットの2つ目ですけど、
空室リスクこれもね、
人口減少ですから、
今入っていたとしても、
今後5年10年先、
本当にそこ入るんですか?お客さんが。
で、今一つの何か施設に依存してないですか?
例えば大きな大学がある、
だからそこの大学の学生さんが入るけども、
じゃあ本当にその大学って10年先も存在してます?
学部移転とかでなくなっちゃった瞬間に、
そこ一気に加速しますからね。
大きな企業があるとかね、
この会社があるから大丈夫だって言ったら、
工場移転しちゃって、
業績どんどん悪くなっても株価もガンガン下がってますよね。
移転したらどうしますか?
それでもやっていけるんですか?
そこが移転しても、
次新しい大きな企業入ってくるっていうこと言えますか?
っていうことですよね。
この空室リスク、
これはずっと付きまとう問題だと思います。
投資判断の重要性
この辺りですね。
他にもね、いろいろ挙げていったらね、
またこれも切りにくいんですけど、
賃料が上げにくいとかね。
そうですよね。
小新部の方だったらもう需要が高いから、
家賃を高く取っていてもね、
物価高騰に伴って、
家賃を1,000円、2,000円上げさせていただきます、
通じるけど、
田舎だったら、
いやそんなにやったら、
他の物件いくわ、
ボロくても安いところに行くわ、
ってなっちゃって、
強気に出れない、
で、空いちゃったら次の人が入らない、
みたいなね、
家賃上げにくいっていうのもこれでメリットだ。
じゃあどうしたらいい?
どうしたらいいでしょう?
僕たちは。
今までと発想をガラッと変えていく必要があるんじゃないかなって、
僕はね、その過渡期じゃないかなって思うんですよ。
利回りが高いから買う。
飛びつこう。
物件の評価が出にくい。
じゃあ共同担保で他の物件をたくさん入れれば、
買うことができるかもしれないねって。
じゃあ1個、2個と、
これだけ空き担保がある物件をバカーンってこうぶち込んで、
よっしゃじゃあこれでフルロン出るわってなってたら、
厳しいっすよ。
だってそれ単体で評価が出てないってことですよね。
じゃあ自分が共担外して、
で次売ろうってなった時に、
評価が全然伸びたいから買いませんってなっちゃうじゃないですか。
だからこういう買い方は今後厳しいんじゃないかなって僕は思うわけですよ。
その物件単体で仮に5000万円の物件だけれども、
7000万円くらいの評価が出てるっていうのがあれば、
じゃあそれ高値で7000万円くらい出したとしても、
評価がついてくるから次の方が買いやすいってことはありますよね。
でも5000万円の物件に対して3000万円しか評価が出ない、
じゃあ2000万円分他の物件をかき集めてきて、
その物件5000万円で買えました。
でも実質は3000万円の評価しかないんだから、
いずれ7000万円で出そうと思っても、
4000万円自己資金出せる人なんて誰もいないから買えませんよってなっちゃうわけですよね。
単体で物件評価が出てるやつを買っていきましょうっていう、
その目線はすっごい大事じゃないかなって思うんですよ。
どうですか。
出口は今後厳しくなっていきますから、
そういった目線を見据えていく必要は大いにあるんじゃないかなって思うわけです。
だから単体で評価が出るやつっていうのを狙っていくべし。
そして最終的にですよ。
いろんなやり方ある中で、
僕はこれ絶対抑えとかなきゃいけないなって思うのは、
その物件を天災しきるまで持ちきる覚悟があるのか。
ここですね。
結局のところ。
最終の取り出ですよ。
ただにはならんからっていう思いで持って、
途中売れなくたって、
融資を20年組むんだったら、
20年間持ちきる。
それまで利益残し続ける。
運営し続ける。
たとえ退去があろうが、
大きな修繕がかかってこようが、
水道管が爆裂しようが、
外壁が剥がれてこようが、
屋上防水が切れて雨漏りがたーってなってこようが、
最後まで持ちきるんだっていう覚悟。
これがあるなら言ってもいいんじゃないかなって思うわけです。
怖いな。
言ってて怖くなるね。
大規模修繕とかね、
これもね、
大きくかかってきますからね、
そこまでちゃんと見据えられてますが、
無理して買う必要ないですよっていうことはね、
肝に銘じておくべきかなって僕は思いますね。
そんなわけで今日は議論として、
田舎物件。
これ買ってもいいのか、
正義か悪か。
正義か悪か、
自分に対してですけどね、
人に対してどうっていうことではないです。
ただ、
利回りなのか、
でも出口をどれくらい見据えるべきなのかっていうね、
ここの見据えるべきポイントは、
しっかりと自分の中で落とし込んで、
今まで、
うわぁ、こんな利回り見たことないからって、
こう飛び込もうって思ってたけど、
いや待てよと一旦ブレーキをかけて、
考え直してみる時期に入ってきてるんじゃないかなっていうのは、
僕の所感でございます。
はい、皆さんの考えるきっかけになれば幸いでございます。
ということで、
本日もいいねと思いましたら、
ぜひともいいねボタン、
ハートボタンよろしくお願いいたします。
はい、
今日は木曜日ですので、
明日はまた朝から朝勝ライブ、
5時45分からやりますんで、
聞いたことないなっていう方も、
ちょっと目を覚まして、
僕のバーニングオーヤーのスタイルを開始しましたら、
通知が来てましたら、
ポチッと押してみてください。
さらっと聞きに来ていただけたら、
こんな話してるんや、
っていうのを聞いていただきたいな、
なんて思っております。
ぜひともよろしくお願いいたします。
はい、ということで、
本日も皆さん、
楽と楽しく元気にいきましょう。
それではまた、
明日。
