はじめに：中古マンション選びの前提条件
今日も一日、ありがとうございました。この放送は、一級建築士のフミが、 生成AIと情報処理を使って、理想の家づくりをするためのヒントをお届けする放送です。
よろしくお願いします。
今日は、中古マンション選びで見るべきポイント3選というお話をしたいと思います。
ちょっとだいぶ放送の間が空いてしまったんですけども、 以前までの放送では、こんな話をしました。
まず一番最初は、本当に一番最初にやること、2つというお話をしました。
2つ何なのかというと、1つは場所を決めることですね、場所を決める。
大阪がいいのか、大阪の中でも○○市がいいのか、兵庫県がいいのか、 兵庫県の中でも○○市がいいのかとか、そういったエリアを決めるですね。
それがやるべきこと。
2つ目が住む、引っ越す時期を決めるですね、時期。
1年後に引っ越すのか、2年後に引っ越すのか、3年後に引っ越すのか、そういう時期を決める。
この場所と時期を決めるというのが、まず本当に最初にやるべきこと。
これをやらなければ、いろいろなことがぶれてしまうというのがあります。
なので、これが一番最初にお話しました。
次にお話ししたのが、予算を決めるですね、予算を決める。
大体私はこの中古マンション、リノベ。
大きく分けるとマンションを購入する費用とリノベーションの費用に分かれるんですけども、
この2つ合わせてどれぐらい私たちは払えるのかと。
4千万払えるのか、3千万払えるのか、5千万払えるのか。
これによっていろいろと選択肢が変わってくるわけです。
この予算の話と最初に挙げた2つ、場所といつ、この3つを掛け合わせることによって
いろんなマンションとかを選ぶことができるわけです。
その次にちょっと補足として耐震性能に関するお話をしました。
次、今日お話しするのは中古マンション選びの実際に選ぶときに
どういうポイントを見たらいいのかというのをお話ししようと思います。
ウェブ検索編：見るべきポイント3選（概要）
今日と明日に分けて、今日はウェブ検索編ですね。
今日はウェブ検索編をお話ししようと思います。
明日は内覧編ですね。
今日、当然一番最初何するかというとスーモとかライフルとか
そういったネットで中古マンションを選びをするかなと思います。
なのでそういったときに見るべきポイントというのをさらっとお話ししようかと思います。
次回は実際ここネットで選んだら、じゃあちょっと見に行ってみるかみたいな感じで内覧するわけです。
なのでその現地で内覧に行ったときに現地で見るべきポイントというのも
次回お話ししようと思います。
そしたらまずは中古マンションを選ぶときに見るべきポイント
3つのウェブ検索編ということで最初にまず3つざっとお話しします。
まず1つ目はこれは蓄年数ですね。蓄年数。
2つ目は修繕積立金と管理費ですね。
3つ目これはニッチになるんですけども電気温水器の部屋がついてるかどうか
ボイラー室とか言ったりもしますけども電気温水器の部屋がついてるかどうか
この3つが私がまず見るべきポイントかなというふうに思っています。
大前提としてまずネットで検索するとき価格見ますよね。
価格まずこのマンション何千万なんだろう。価格見ますよね。
次に広さ見ますよね。80平米なのか70平米なのか。広さ見ます。
あと場所も見ますよね。
例えば割とベッドタウンと言われてる大阪の水田市にしましょうと。
大阪の水田市がいいなと思って大阪の水田市をエリアで選んだけども
水田市のなんとか駅の近くだとかなんとか駅から徒歩20分なのかとか
徒歩5分めっちゃ近いじゃんみたいな場所も普通に見ますよね。
なので価格と広さと場所これは大前提として誰もが見るべき
べきというか誰もが見るポイントとしてあると思いますのでそれを除いて
次に見るべきポイント3つというのをお話ししようと思います。
この見るべきポイントは当たり前のように聞こえるかもしれないんですけども
見てこの3つについて本当に真剣に考えないとちょっと失敗しますよみたいな
そういったお話ができたらなと思います。
ポイント1：築年数の重要性
まず築年数ですね。
こちらも当たり前のように見る人が多いと思うんですけども
この築年数をどのように捉えながらマンション選びをするのかというのが
めちゃめちゃ重要だなと思います。
この築年数というのは何に影響してくるかというと
まずは表面的には価格ですね。築年数が古いと価格は安くなります。
築年数が新しいと価格は高くなります。
これはめちゃめちゃ顕著に出ます。
なのでこの築年数の上げ下げというのがまずは価格に大きく影響すると
なので一つ目の見る軸としては価格がめっちゃ安いじゃん、いいじゃん
広いし安いし駅地からめっちゃいいじゃんって思ってても
実は築年数が古かったりするわけです。
逆になんか駅より遠いし
なんか思ったより広くないんだけども
これなんかめっちゃ高いなって思うところは築年数がめちゃめちゃ新しく買ったりします。
なのでこの築年数っていうのを軸に値段で見るというのが一つのポイントかなと思います。
なので値段に惑わされないということですね。値段に惑わされないですね。
その裏には築年数とかがあるので値段には素直に値段だけというのは良くないと
築年数も合わせて見るっていうのがいいよっていう話です。
あとは裏で聞いてくるのが築年数っていうのは建物の
建物自体の性能に大きく依存します。
これ耐震性能の時にも話なんですけども
築年数が古いとある一定以上古いと耐震性能がガクッと落ちます。
これは今からでいうと築年数が50年ぐらいを境にガクッと
45年ぐらいを境に耐震性能がガクッと落ちます。
それに応じて建物の価格も下がるんですけども下がります。
あとは当然築年数が古いってことは
あとそのマンションがあとどれぐらい生きていられるのか
老朽化せずに立っていられるのかっていう
残りの年数が少ないっていうことを意味します。
建物は何年生きられるのか何年立っていられるのかっていう
定量的な数字正確な数字っていうのはないんですけども
中には100年経ちますとかもっと120年ぐらい経ちますとか
いやいや60年ぐらいでもう壊れちゃいますみたいな
そういったいろんな意見があるので
具体的にこれっていうのは言えないんですけども
ただ確実に言えるのが築年数が古いほど残りの寿命が少ない
築年数が新しいほど残りの寿命が長い
これは絶対に言えることです。
なのでこの建物の性能機能と同時に
残りの寿命が長いんだ短いんだっていうのを認識しながら
築年数を選ぶっていうのが大事だなというふうに思います。
なのでなんとなく築年数が新しい方がいい
築年数が古い方がダメとかそういった見方をするんではなくて
その代わりに価格が安い高いっていうのもありますし
残りの寿命が長い短いっていうのもありますし
耐震性能が強い弱いっていうのもありますし
そういったものを複合的に見ながら
この築年数と向き合うというのが大事だなと思います。
ということでこの見るべきポイントの一つ目として
築年数を挙げさせていただきました。
ポイント2：修繕積立金と管理費の価値
じゃあ次2つ目です。
2つ目は修繕金と修繕積立金と管理費です。
この項目もめちゃめちゃ重要な項目になります。
これは結構お金ですね。
お金について重要な項目になります。
皆さん当然見るべき大前提として見るべき項目として
金額が当然ありますよね。
このマンション何千万なんだっていう金額があると思うんですけども
そこに着目するのと同様かもしくはそれ以上に
修繕積立金と管理費というのを見るというのがポイントになります。
というのも例えば結論から言いますね。
建物の価格が100万円安い100万円高い
この100万円というのがあるとするじゃないですか建物の価格
これと修繕積立金が3000円安い高いこれ一緒なんですよね。
わかりますかね。
わかりますか。
建物の価格100万円と修繕積立金3000円これが一緒です。
これはもう金額だけのことなんですけど
この100万円と3000円が一緒これは覚えておいておいて損はないかなと思います。
これどういうことかというと建物の価格100万円
これはほとんどの人が住宅ローンを組んで支払うはずです。
住宅ローン30年だったり35年だったり40年だったり
私は40年で組んだんですけども組みます。
なので分割払いするんですね100万円分割払い
なのでこの100万円を分割していくと月々の支払いで換算すると3000円になる
こういう計算です。
一方この修繕積立金というのは
例えば修繕積立金15000円ですって言ったら
15000円はもう毎月支払うんですよね15000円
なのでこの15000円が例えば18000円になりましたっていうのと3000円アップですよね
3000円アップっていうのと
例えばマンションの値段が2000万円ですっていうのと
2100万円ですってこれ一緒なんですね3000円
修繕積立金3000円アップとマンションの値段100万円アップ
これは一緒なのでこれぐらいの価値が修繕積立金と価値というかインパクトですね
月々我々が月々支払うお金ですね
っていうのでこれだけインパクトがあるっていうのを覚えておいて
おいてもらえたらなと思います
じゃあこの修繕積立金と管理費は安ければ安いほどいいのかと
例えば先ほど修繕積立金15000円ですとか言いましたけど
じゃあこれが1万円だったり8000円だったりするのがいいのかっていうと
一概にはそうではなくて
これが低いと簡単に言うと建物の品質というか管理具合ですね
管理具合の状況が悪いとされています
管理費が安いと建物の管理状況が悪い
修繕積立金が安いと建物にかけられる修繕ですね
建物をお直しするお金っていうのもあまりたまってない
というので管理具合が悪いというふうにされています
なので適切な修繕積立金と管理費を適切に集めながら
場が高くないといったところを見極めるのが非常に大事になりますので
この辺りのコツっていうのは具体的に説明しようと思えばできますし
あとはいろんな物件 これから物件探しする人は
いろんな物件見ることになると思いますので
いろんな物件の修繕積立金と管理費だけを抜き出して
それだけをひたすら比べてみるっていうのをやってもらえると
だいたいこれぐらいの広さだったら
例えば80平米だったらこれぐらいのお金だろうなっていうのが
だいたい見えてくると思います
なのでこの修繕積立金と管理費をめっちゃ見るっていうのを
めっちゃ見るとめっちゃ見比べるですね
見比べる いろんな物件見ると思うんですけども
見比べてみる これが非常に重要なポイントかなと思います
この見比べるポイントっていうのはお金を安くする
月々の支払いを安くするっていう金額的なインパクトが
めちゃめちゃ大きいですよっていうのと
あとはマンションの適切な管理がなされているのか
っていうのを見極めるっていうので
2つのポイントでこの修繕積立金と管理費っていうのを
めっちゃ見るっていうのは大事なことかなと思います
ポイント3：電気温水器置き場のデメリット
これが2つ目 3つ目 これは言葉で音声で説明するのが
めちゃめちゃ難しいんですけども
古い建物をですね だいたいどうだろうな
地区30年 もうちょいかな 地区40年ぐらいより古い建物を
狙っている人 限定にはなってしまうと思うんですけども
その地区40年ぐらいよりも古い建物には
先ほど言った3つ目ですね 電気温水機を設置する部屋っていうのがあります
厳密に言うと部屋じゃないんですけど スペースですね スペース
これが結構な面積取るんですよね 大体2平米ぐらい
広いところだと大体2平米ぐらいのスペースを取って
部屋のほぼど真ん中ですね 大体お風呂の横ですね
お風呂の横にドーンとスペースを取って
それでその電気温水機置き場っていうのがあります
大体どうだろうな ボイラー室とか あとは機械室とか
呼ばれていることもあると思います なのでSUMOとか検索したら
間取りの平面図が出てきますよね ここがリビングとか ここがキッチンとか
ここがトイレとか 分かる平面図が出てくると思うんですけども
そこに謎のスペースがあったりとか あとはボイラー室とか機械室とか
そういった名前が出てきたら 私が言ってきた電気温水機だなというふうに
言ってもらえたらなと思います
これ 何が悪いかというと まずはこの2平米ですね
建物の自分の部屋の中の 例えば80平米なら80平米の中の2平米を
そいつが食うわけですね なのでこの2平米はほぼ何も使えないスペースだと思っておいて
良いわけなんですけども 貴重な80平米のうちの2平米をそいつが食うと
っていうスペース的なデメリットっていうのが まず一つあります
もう一つは これはちょっと内覧見に行ってみないと 分かんないんですけども
電気温水機って何なのかというと 要はお湯を作る設備なんですよね
当然 今はガスです 大体ガス もしくは電気のエコ給湯とか
そういったものになります ただそこの電気温水機が付いている部屋っていうのは
古い電気ですね 古い電気でお湯を沸かす設備が付いているので
もうめちゃめちゃバカでかいんですよね 設備が 私も見たことあるんですけど
今の家はそうじゃないんですけども 私が内覧行った何軒かはこれが付いていて
古くて結構 当然お湯を沸くのでめちゃめちゃその機械が温かくなって
その周りの2平米のスペースがすごい温和化するみたいな 温かいみたいな
そういった感じの設備があります
この設備は当然バカでかいっていうのもありますし 熱を帯びるっていう
プラスなのかマイナスなのかちょっと分からない特徴がありながら
一番のデメリットは燃費が悪いってことですね 燃費が悪い
電気で動くんですけども 電気でお湯を沸かすんですけども
今のエコ給湯とかそういったオール電化で電気でお湯を沸かす設備あると思うんですけども
それらと比べるとどうだろう ちょっと正確な数字分かんないんですけども
3,4倍ぐらい燃費が悪いです 逆に言うと電気代がかかる 3,4倍ぐらい電気代がかかる
そんな感じになります なので しかもその電気温水器がもう付いちゃってるっていう部屋は
もう取り替えられないんですよね 基本的には取り替えられない
なので燃費がいいやつに変えようと思っても なかなか取り替えられないっていうのがありますので
それが付いてる その時点で燃費が悪くて馬鹿でかくて二平米を占拠して
そういったものを使わざるを得ないっていう そういう選択に迫られるんですよね
なのでこの電気温水器があるかどうかっていうのは 戻りに来た瞬間に分かりますので
そこはちょっとちゃんと注意しながら 見るべきポイントかなと思います
これが付いてるのは大体地区40年とか 35年から40年よりも前ですね
よりも昔のものについてることが多いです なのでそこは私は古い
結構古めの物件をターゲットにしてるんだっていう人は そこの電気温水器にも着目してもらえたらなと思います
まとめと次回予告
ということで ちょっと長々としゃべってしまったんですけども
今日は中古マンション選びで見るべきポイント3000の ウェブ検索版をお話しさせていただきました
三つポイントをざっと言いますと 一つ目が蓄電数ですね
二つ目が修繕積立金と管理費 三つ目が電気温水器置き場ですね
これら三つはちょっと見逃されがちなんですけども ちゃんとしっかりとここに注目して見て
いろんな物件でそれらを比べて見ると 自分に合った適切な中古マンション選びができるんじゃないかなというふうに思います
ということで次回は現地ですね
内覧に現地に行った時に見るべきポイント3000っていうのを お話ししたいと思います
楽しみにしてもらえたらと思います
それじゃあまたねバイバイ
