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はい、おはようございます。
このチャンネルは、元消防士、現、動産事業家の
京都のバーニング親がワクワクしていきよう!をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は8月27日の火曜日ですね。
最近、夜更かしがちょっと過ぎてましてね。
昨日の夜も大事な会議あったんですよ。
朝ちょっとまた起きれるのかなって思ってたんですが、
いや、起きれたぞと思って。
ちゃんとこれね、僕ね、もうパターン決まってるんですよ。
朝起きてきて、めちゃくちゃ眠いなっていう時に、
もううがいして朝ご飯をちょっとペパって食べるんですけど、
僕はオートミールと豆乳とプロテインに生卵、
これをくるくると混ぜたやつをレンジ600Wで1分間チンするという、
謎の流動食、朝食してるんですけど。
これを食って、食器を乾燥したやつを片付けてっていうところから始まり、
こういう動きをしてたらだんだん目覚めてくるんですけど、
ここに至るまでにね、ソファーに横になってしまったらもうアウトなんですよ。
これがちょっとよく続いてたんで、
今日はと思ってもう眠い目をこすりながらね、
昨日も夜が1時半とかだったんです。
寝る時間が。
このパターンはもうこれやばいなって思ってたんですけど、
朝起きれましたと。
これサイクルによるんでしょうね。
パッてそれでも目覚める時があるから、
これは今日いけるぞと思って、
で、いつものルーティンをこなして、
で、そっから洗濯物片付けて、
ラジオ体操もちゃんとやって、
目を覚まして、
で、ここから事務所に行きました。
最近もう6時40分ぐらいとかになってしまって、
もう半ば諦めて撮ってたんですけど、
今日はもう5時45分やがな。
いつものもう金曜日の朝活ライブやる時と同じぐらいの時間帯、
余裕シャクシャクやなと思って、
はい、それで、
さあ今日何喋ろうってそっから考えるんですけど、
うーん、
これね事務所のね、
あのー何て言うんだ、
事務チェアっていうのかな、
あのー両肘つけるタイプのあるんですけど、
そっから考えるのにさーてどうしようかなーと思って、
ここでまがさしましたね。
シェアのリクライニングを聞かせたんですよ。
ゆらゆら揺れながら、
でちょっと扇風機の涼しい風を浴びながらね、
してたら、
完全に、
2度で、
ここで寝る。
油断やな。
これだいぶ先の方行けたでーと思って、
今日余裕やなーって思ってて、
リクライニングしながら、
あーこれ何喋ろうかなーって思ってたら、
スコーンって寝る。
ウサギとカメのウサギやないか。
そういう気持ちやったよな。
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余裕シャクシャクやなー思ってたら、
寝てしまって、
はっ!って目覚めたら、
6時40分。
はい、いつもと同じやないかい!
っていうことです。
まあね、
結論、
早年会です。
やっぱね、睡眠時間削れん。
そういうことやなって思いましたね。
そうそう、そんな感じです。
ねー、いや昨日はね、小学校も始まりましたよ。
で、うちのね、3歳の長女ちゃんは、
先週末からかな、
もう幼稚園始まってたんですけどね。
うーん、疲れてくるみたいで。
彼ら、彼女らも。
夜もね、いつもね、
夏休み末、最中はね、
夜更かしとったんですよ。
普段でももう10時くらいとかまで起きとるんですけども、
11時とかまで。
大人やないか。
11時まで寝てるけど、
まあ7時くらいに起きてくる。
大人やん!
もうサイクルが。
なんですけど、
昨日はもう8時くらいにはね、
3歳長女ちゃんはもうすこんで寝てましたね。
力尽きた。
やっぱ1日幼稚園行ったら疲れんやなーっていう。
そんな写真がまたね、
妻から送られてきて、
昨日その夜重要な会議ね、
行ってたから。
で、またね、
今度はね、
1月ぐらいになんかちょっと、
もしかしたら僕らオーストラリア行こうか、
みたいな話が、
それは、
それこそね、
最近登場してましたけど、
横浜の妻の姉ね、
の家族が、
ちょっとバイリンガルを目指してるというか、
両親ともに、
姉も英語ペラペラやし、
っていうか英語の中学校の先生してますしね。
で、旦那さんももう英語ペラペラなんですよ。
で、
娘ちゃんがね、
4歳ですけど、
あれ何て言うんだ?
英語のスクール?
今パッて出てこないや。
英語のスクール通ってるんですよ。
幼稚園通ってるんですよ。
インター、インターね。
そうそうそうそう。
それ行ってって、
で、なんかちょっと1ヶ月だけオーストラリアに、
そういうスクール通うに行こっか、
みたいな言うてたから、
もしよかったら、
それも、
げんさんとか、
げんさんって僕呼ばれてるんですけどね。
一緒に行かへん?
みたいな誘われてから、
いや、そりゃもう、
行きたい行きたい。
そういう風に自由に時間を振れるようになるために
専業家になってるわけやから、
つって、
で、それを長男くんにね、
親がどんだけ乗り切ったって、
子供たちが行きたくなかったら、
それも意味ないじゃないですか。
もし、もしやで、
まだ全然決まってないけど、
オーストラリアとか。
行って、
で、その、
もうこのね、
お姉ちゃんのところの子供ですよ。
一緒に、
なんかスクールとか通うってなったら、
どうする?って言ったら、
えー?
行きたい。
みたいな。
えー?ってなって。
で、もう世界各国の国のね、
オーストラリアのページを見ながら、
オーストラリアの面積は?
オーストラリアの人口は?
とか言い出してるんですよ。
めっちゃ興味持ってるやん。
そっからなんか、
僕が持ってるドラえもんのコミックの
英語版のやつあるんですよ。
ちょっと英語勉強しようかなと思って、
全然読めてへんかったやつ。
それを引っ張り出してきて、
ペラペラーって読みながら、
結構読めるって言ってましたね。
興味津々やないか。
これちょっと行くかもしれないですよ。
っていう感じの、
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はい、そんな可愛らしい一面をね、
見たということでございました。
はい、そんな僕は今、
二度寝をして、
すっきりの頭でございます。
さあ、というわけで、
本日の本題は、
不動産の指標。
当初から今まで、
どのように変わってきたのか。
はい、こういったテーマで
お話をしてみようかなと思います。
僕もね、賃貸業として、
不動産業に関わり始めてから9年。
今10年目になってますけど、
やっぱ当初見てた指標とね、
今っていうのは全然違うわけですよ。
それってどういうふうに
変わってきたのかな、
なんていうことをちょっとテーマにね、
お話をさせてもらおうかなと思います。
さあ、本題に入る前に
お知らせをさせてください。
私のですね、バーニング公演の
こちらラジオですね。
ファンパスご支援というのを
やっておりまして、
1週間3000円という
価格になっておりますが、
こちらご支援いただいた方々の
収益全て元気が出る
公演の会の運営メンバーの
お酒代として活用させていただいております。
こちらですね、
今最新の25回目かな、
No.25現在販売中でございますので、
よろしければ一応概要、
概要ってもうガイロガイロ、
もうぐちゃぐちゃになってる。
落ち着け俺。
概要欄の方から見てみてください。
これね、生み出しておりますので、
ご支援お待ちしております。
スポンサーコール、
1週間読み上げさせていただきますので、
ご検討ください。
そして今週末ですね、
31日、
こちらはヒーランズ氏です。
和歌山の元小学校教諭されてましたが、
今はね、専業親として生み出しましたね。
ヒーランズさんのお話、
初めてですよ、
ちゃんとまともに聞くのは。
これ20名限定なんですけど、
そこはもう埋まっちゃいましたが、
懇親会、
あと3枚かな、
残ってますんで、
ラジオで喋ってるだけでもあれなんで、
僕のLINEのグループの方とか、
ディスコートの方とかで
ちょっと告知かけてみようかな、
なんて思いますか。
こういうね、やっぱね、
懇親会とかの席で喋るっていうのが
すごいね、
内情いろいろ聞きできるんで、
セミナー同等ぐらいの、
あるんじゃないですか、
効果が。
よかったら現地、
新大阪駅、
保健内のバーでお待ちしております。
夜19時から21時ぐらいですね。
はい、ということと、
9月はファミリーキャンプをやります。
そして10月は12日の土曜日。
そして11月は9日ですね。
10月12日、
11月9日。
はい、これ勉強会やりますので、
どういった内容かっていうのを
またね、9月に入ってからは
告知していこうかな、
なんて思っております。
そして12月14日の大山祭り。
はい、こちら。
本当によろしければ、
よろしければっていう言い方じゃなくて、
本当にね、
皆さんお誘い合わせの上、
皆さんお越しください。
少しでも興味ある方、
ちょっと打ち出し方も考えていこうかな、
なんて思って。
明日の夜かな、
運営メンバーで会議しながら
詰めていこうかなって思ってます。
ここからちょっとスピード感上げて、
巻いていこうかなって思ってますんで、
よろしければ12月14日、
お越しくださいませ。
09:01
お待ちしております。
さあ、ということで、
皆さん不動産買っている方とかは、
どんな感じですかね。
僕はね、
当初はね、
失敗から入りましたみたいな、
10%乗り回りで、
新宿建て売り、
そんなアパート、
やるんやったら絶対買う!
つってノールックで買って、
みたいなところから、
うわ、やってしもたなたに元気よと。
そこの、
挽回劇から始まっているわけですけど、
それをね、挽回しようと思って、
こだてをちょっと現金買いしてみたりとか、
そこからチクフルの地方、
氷回り、
ああいうて空出率が高いやつを購入してね、
それを広告で融資を受けて、
みたいなことで始まっているわけなんですけども、
やっぱり変わってくるんですよね。
何がどう変わっていったかっていうと、
いくつかあるんですけど、
まずは、
エリアっていうところ。
僕は結構京都、
たくさん買ってるんですけど、
京都風の中でも、
京都市を外しての、
その周辺、
田舎のエリアっていうのを、
結構買ってきたっていうイメージがあります。
やっぱね、
積算っていうか、
銀行評価がね、
京都市内の方は出ないんですよ。
狭いんで。
で、何よりやっぱりね、
もうみんなが狙う、
高い。
それがね、あって、
賃貸業は数字が合わないです。
はい。
京都市内の物件、
情報パッてもらったときに、
2%とか3%とかって書いてあるんですよね。
これ金利かなって思う。
違うです。
表面利回り2%、3%。
表面でそれって、
実利回り、
どうなってんの?
みたいなやつもあるんですよ、
ざらにね。
うん。
こんなんはね、
だから地方の土地が広いやつの、
土地評価が出るようなやつを買っていく、
みたいな、
そんなスタイルから入ってるのはあるんですけど、
まずここがね、
市内の方に目が向くようになってきた、
っていうところが1つ。
はい。
中心部をちょっと外せば、
同じ京都市内と、
いえでも周辺の方だったら、
ちょっと数字が合ってくる。
とはいえ、
その利回りが10%を超えるって、
なかなか難しかったり、
でも、
その、
価値が落ちにくいっていうのはありますから、
そこにおいて、
金融機関差がちょっとついてくるってなると、
購入できるかな。
さらに、
あとは、
実利回りがね、
スタト値低かったとしてもですよ。
売却益が出せるようなもの。
インカムゲイン、
家賃収入だけじゃなくては、
これ差額で、
売却すれば利益出せるなっていうものを、
僕、
宅券業あげてますから、
そういう目線で、
しかもプロジェクト融資という宅券業だけが、
つけることができる融資商品を使って、
購入できると。
この辺はやっぱり目線が変わってきましたね。
なので、
エリアがちょっと中心の方に目が向くようになってきたかな、
っていうところがまず一つあります。
そして、
返済比率とか。
この辺も、
当初は、
教科書通りでいくならば、
返済比率って、
要は、
借り入れた金額に対して、
家賃収入をいただきました。
じゃあ返済の金額が何%ぐらいになりますか。
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仮に100万借りてて、
50万円返すってなったら、
これは返済比率が50%です。
100万に対して60万返すとなったら、
返済比率は60%です。
安全を保ちたいんだったら、
50%ぐらいに抑えておかないと、
残った親賃の返費が50%だとしたら、
残り50%残ったお金から管理費用が出ていったりとか、
入居の費用ですね、
退居されたら現状回復費用、
その時には中間手数料支払ったりとか、
AD広告料支払ったりとか、
そういうお金が出ていきますし、
突発的な修繕費用、
こういうのもかかってくるから、
できるだけ返済比率は抑えようね。
これが教科書通りなんですけど、
これの目線もちょっとまた変わってきますね。
極端な話、返済比率100%でもあり、
っていう発想はあるわけです。
いや、100%やったらお金残らへんやん。
突発的な修繕とか出たらマイナスなりますやん、
ってなるんでしょうけども、
数が増えてくるとある。
全体の中の返済比率っていうことを意識できていれば、
部分的なその物件においては返済比率が
仮に100%だったとしても返済が早く進むから、
売却した時の売却益が大きく取れる、
っていう考え方にもなるんですね。
全体を見れるようになるっていうのは、
この個数の力であって、
進んでいったその先で考えられる指標かなって思いますね。
元本を返していきたいですね。
融資を受ける時にね。
利息ばっか払ってるのはもうこれ避けたいわけです。
元本をガーッと減らしていって、
売却の時に利益をドンって出す。
短期売却の目線だったら、
もうさっさと返しちゃうっていう考え方もあり。
融資年数を伸ばして、
そのキャッシュフローっていうやつを得るっていうのは、
利益を先取ってるわけですよ。
先に取るのか、
最初はお金を返済して全然お金残らなくても、
売却の時にバーンって利益が出るから後で乗るのか、
利益の先取りか利益の後取りかっていうだけの話。
っていうことでその後取りという選択肢も
できるようになってきたっていうのが一つですかね。
こういった目線と、
あとはその価格帯とかもね。
大きいロットがいけるようになった当初だったら
2、3000万っていうのを目指していたけど、
今だったら0、1個増えてもね、
2億3億円というところも狙えるようになったっていうのは、
決算書の内容が良くなってきて、
金融機関さんの目線が増えてきたっていう、
それもありますね。
そしてこの辺りと、
あとこだての購入とかに関しても、
今までだったら同じようにその辺、
利回りとか、
これリッチ関係なく田舎の方でも全然アリだという考えで見てたんですけども、
今はね、利回り低くても中心部の方とかで、
それこそ売却益が大きく出そうなやつだったら、
利回り低めでも買っておこうという風な発想になってきましたし、
何よりね、流動性。
ここめっちゃ意識するようになりましたね。
何でしょう、流動性。
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そのものが動く、
動きやすさっていうんですかね。
株式当社は流動性が高いなんて言いますよ。
いつでも自分の意思で売買できますから。
売り買いできますよ。
お金なくなってきた。
現金戻したいなと思ったら、
パンってなり行きでも何でもいいんで、
パッて注文をしたら、
もうその日のうちには、
少なくとも翌日にはお金に還金されるっていうのがあるじゃないですか。
ストップやすとか何かの違う理由がなければね。
言ったってその1週間以内にお金作れるわけですよ。
ただ、これが不動産っていうことになると、
流動性基本的に低いわけですよ。
明日お金欲しいから言って、
今持ってる家、はい売った。
誰か買いました。
あーお金買えてきた。
無理じゃないですか。
少なくとも市場に出して、
それが仲介さんが預かってくださって、
表に出て、誰か買いたい人が来て、
そこから内談なり、
いろいろ資料請求をして検討をして、
それを金融機関さんとかに打診して、
後ろ内談が降りて晴れて契約があって、
みたいな動きになってくるから、
少なくとも2ヶ月、3ヶ月とかかかってくるじゃないっていうことがありますよ。
1ヶ月以内に売り切りたいんだったら、
かなり安くして、
売り急ぎですっていうので、
利益薄くなってもいいから売るとか。
こういう流れになるんでしょうけども、
そういうふうに基本的に不動産っていうのは流動性が低い。
その中でも田舎の方はやっぱり動きが遅いわけですよ。
買いたい人が限られるから。
こうなると小売まわりで持ってたとしても、
売りに出してもちょっと動きが悪いな。
ただやっぱね、
事業回していこうと思ったら現金欲しいですから、
それを次の再投資に回していきたいんですよ。
変な話も100%売りたい価格で売れるよりも、
60点でもいいから、
それが早く売れて、
それを60点を2回やった方が、
結局120点出せるやんっていう。
この積み重ねをしていくということで流動性を意識して、
それこそ市内の方とかを目を向けて買うようになってきましたね。
そんなところですかね。
エリアとか返済比率とか、
挑戦できる金額帯、
そして流動性、
この辺りを結構意識して買えるようになってきましたね。
っていうことをふと振り返って思いました。
皆さんはどうですかね。
最初購入した頃から何か指標って変わってますか。
もっともっと僕もたくさんあるんですけど、
とりあえずこの放送時間18分ぐらいとかに納めようと思ったら、
このぐらいかなということで、
本日は4つぐらいの指標を紹介させていただきました。
ちょっと振り返る機会っていうのも大事じゃないかなと思って、
さらにそこからこの先ですよね。
もしかしたら不動産バブルはじけるんちゃうかなっていうのも含めて、
自分の戦略を考えていくっていう時間、
大切じゃないでしょうか。
ということで、本日は不動産を始めた当初から今に至るまで、
指標の変遷についてお話をさせていただきました。
はい。
考えていかなきゃな。
変化に強い人間でありたいなっていうのは、
人間一人の自分の思いとしてもそうだし、
事業家としても変化していかなきゃな。
それに強い人間でありたいなっていうのを常々思いますね。
はい。ということで、
18:00
今日は火曜日ですが、
全然公平はないんだね、台風って。
悩ませ続けるだけで、
日本上陸せえへんのちゃうかな、みたいなね。
うん、ありますけども、
キーヒーに越したことはないんですけどね。
ということで、皆さん、備えだけはしっかりしていきましょう。
ということで、本日の放送もいいねと思いましたら、
いいね、コメント、フォロー、ぜひともよろしくお願いいたします。
というわけで、本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた、明日。
