売却の可否と注意点
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大会がワクワクしていきよう!をテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は9月21日の日曜日ですね。
皆さん、お酒飲まれますか?
僕は大好きです。
何派ですかね。
最初はとりあえずビールっていうタイプの方も多いんじゃないでしょうか。
とりあえずじゃないのよ。
ビールがいい。それがいい。
思ってるんでしょ?皆さん。絶対ビールやね。乾杯はビールやね。思ってるんだけど、ちょっとツンデレの感じね。
ツンのところが出ちゃうんですね。とりあえずビールいっとくみたいな。
その一杯目がいいんでしょ?っていうのが言いたいくせに。
僕スタンドFM始めた時は実は2023年の4月からやってるんですけど、その時はもう10ヶ月ぐらいやったかな。1年は言ってないですけど、
禁酒してましてね。知る人ぞ知る。最初の頃から聞いてくださってる方はご存知だと思うんですけど、
僕の第三子、次女ちゃんが生まれるまでは妻と一緒に禁酒しようか言ってやってた時期やったんですよ。
第一回の大屋祭り。500人集めてやってた。その当日もね、僕一滴もお酒飲んでないですから。
大っきい祭りやのに。
半分遊びみたいなところですけど、ずっと好きで飲んできているのにやめようっていう機会なんてないやん。って思ってチャレンジと思ってやってみたんですけど、案外いけるなっていうのを思って、
それ以降はコントロールするというか、飲まんでもいいっていう感覚は手に入れることができたんですけど、
今ね、ちょっと今年ね、だいぶ仕上がってきてるんですよね。ランニングの方が走るのが。
9月からほんと1日も欠かさず走ってまして、平均10キロ走ってるんですよ。
1周目が68キロの2周目が70キロ。
今日も多分10キロちょい走るだけで、15キロ行けば70キロとか。
だったらもうこれ月間250キロペース。
200キロも超えたことなかったんで。
割とね、ヒロがめっちゃ溜まってるかというとね、リカバリーもできてる感じあるんですよ。
いいんですよ。体がいい感じなんですよ。
そうなってくると酒飲みたくなくなってきちゃってですね。
肝臓を使うじゃないですか。アセトアルデヒドを分解するとかで肝臓を使うじゃないですか。
体の疲労を回復させるのもやっぱり肝臓大事じゃないですか。
体治すことに全力この肝臓のポテンシャルを引き出してほしくて、あんま飲みたくないんですよね。
不思議ですよね。
もうあんな好きなのに。
やっと子供、第3子が、ジジョちゃんが生まれて12月24日の結婚記念日にね。
今日は飲んじゃうかって解禁したのを忘れもしないですけど。
今年は11月22日に大阪淀川のチャレンジマラソンっていう平坦な川沿いの道を3往復かな。
で、21キロハーフなんですけど。
そこで90分切りを絶対達成しようと思っているので、それまで追い込んでいこうと思うんですけど。
それまでの間は僕は禁酒で行こうかななんて思ってます。
日曜日ね、追い込んで。
で、次の日はリカバリ休みの日って決めてるんで。
その時に1本飲んでもいいやっていうルールは自分の中で設けてはいるんですけど。
それもちょっとやるかどうかは要件と。
その1本だけは。
とは思いつつですけどね。
そんな感じで何か自分の中に目標なんか決めたら、うん、あんなに好きだったこともちょっと我慢できんじゃな。
我慢って感覚でもないですよね。
単純に僕はもうトマトジュースがバリうまくて。
それ炭酸ちょっと割ったやつがもうシュワッと喉越しいくーってなるんですよね。
これ別になしでもいけるやんって思い始めたっていうそんな心境の変化でございます。
まあね、その別にね、体動かすとかそれがなければね、多分飲むとは思うんですけどね。
体もなんかね、年々ちょっとアルコールに弱くなってきてる感もあるんで。
楽しむ程度に、たしなみ程度に、いろんなね、ビールとかハイボールとかも好きですし、ウィスキーね。
あと日本酒とかも好きなんで。
そのあたりはちょっと妻の方がね、好きなんでね。
皆さんなんかおすすめのお酒とかがあれば僕控えときますんで。
そのマラソンの目標達成したあかつきには、いろんな美味しいお酒飲んでいこうかななんて思ってますんで。
ちょっとこれから勉強会とかね参加する時に、あれバーニングさん今日飲まへんの?ってなったら察してください。
あ、そうかこの人11月22日を超えるまでは飲まへんって決めたんやって思ってもらったらありがたいですっていうそんな報告。
いる?これ。
楽しんでね、いいお付き合いをしていきましょう。お酒とは。
さあということで本日の本題は質問回答2日連続ですがやらせてください。
今回はですね、このディスコードリフレム不動産キャンプのですね、メンバーシップさん限定のチャンネルの方にいただいたご質問について、
そちらからいただいてるんでね、今回は匿名でお答えしていこうかななんて思ってるんです。
答える内容に関してはですね、皆さんにもちょっと共通で認識していただけるところはあるのかなと思いましたので、
いただいたご質問に対しての回答を本日はさせていただきます。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
10月の11日の土曜日ですね、アズマックスさんにお越しいただきます大阪の方まで。
そしてこちらでですね、兼業公演の皆さんには絶対に聞いていただきたい。
兼業っていうのは本業でね、別のお仕事がありながらの不動産賃貸業を営まれているという、
そしてこれからやっていこうという方に関してはですね、皆さん必聴聞いていただきたい。
特に公務員の方、兼業届けっていうのがね、個人でやっていく場合には必要なんですが、
それを出されて、大きくいろんな事業をですね、展開されていて、メディアにも取り上げられてっていうことね。
事業でなるべくバレないように、バレないようにってこうやるっていうのがね、公務員の方は多いと思うんですよね。
もちろんそこの副業規定に反しないように、奥様を代表に立ててとかね、お母様とか親族の方をこう立てて、
代表にして法人を立ち上げるみたいなやり方とか、いろんな事業規模以内でやっていくとか、
申告しなくてもいい方法でやられている方も多いとは思うんですけども、
それをちょっと個人でね、超えていくためにもしっかりとそのルールに従って乗っ取ってやられているっていう厚な草のお話、聞いてください、皆さん。
僕が一番楽しみにしてる気がしますが。
はい、ということで、こちらですね、日々ちょっと会わないっていう方はですね、1ヶ月間動画のアーカイブ配信も行いますし、
ちょっと遠方で参加難しいですよ、大阪まで行くのはちょっとっていう方は、
Zoomのリアルタイム配信もございますので、そちらの方ご検討いただけましたら幸いです。
そして、10月25日ですね、こちらワクワクさんとのコラボイベント、
名古屋の副業コミュニティワクワク、そしてリフレム不動産キャンプとのコラボイベントでございます。
ファミリーでちょっと楽しんでいきましょうっていうね、奈良のとある体育館、旧小学校の体育館を貸し切って、
朝からこうみんなでバイバイとやって、お昼ご飯は皆さん持参していただいて、
そこで不動産談義に花を咲かせてみたりとか、
たぶん子供らはね、ちょっとご飯食べたらすぐバーっと走り回ったりするんで、
バスケットコートとかもあったりするんでね、ボールは持参しながらみんなでバイバイ遊んで、
そして昼からもいろんなプログラムを楽しんでみたいなところで交流をしつつ、
不動産投資やられている人たちってどんなとこなのっていうご家族のね、
なんか不安とかがあれば、こういう人たちでやってるんだっていう安心のきっかけになれば、
皆さんのこれからの不動産活動がスムーズに続いていくことを受け合いだと思いますんで、
そんなちょっと肩の力を抜いたですね、イベントを開催しますので、
10月25日になる方は是非とも予定開けておいてください。
近日中公開予定でございます。
そして11月の8日土曜日ですね、
Mちゃんさん、現役のサラリーマンでありながら、
この直近2年ぐらいでもう賃収も1億を超えられてたかな、
というところですごい勢いです。
もう自己資金のこの増やし方とかにも特化されているので、
これは是非とも必著です。
聞いてください。
とあるエリアにちょっと特化されてっていうね、
これも自身が住まれているエリアではないところに、
戦略的に責められているってそんな内容ですので、
こちらまた開けておいてください。
11月8日の土曜日でございます。
それでは問題の方入ってまいりましょう。
はいいただきましたご質問についてですね、
ちょっとあの全貌を読み上げないんですが、
要はですね、ご自身が持たれている、
ちょっとまだ空室があるようなアパートを、
不動産業者さんが買い取りたいっていう話をされたという、
はい、まあ右を曲折ありまして、
そういう流れになりましたというお話なんですけれども、
要はその業者さんが直接買い取りたいということ。
なので中階手数料発生しないという風になれば、
ある程度その手数料分がですね、お得なわけですよね。
直接買い取っていただける。
しかも宅検業者さんで、
このご質問者さんに関しては一般法人ですから、
要はいろんな不備があったとしても、
その責任を負わずともいいような内容、
そんな契約を結ぶことができるわけですよね。
売却する時にはその宅検業者、一般法人、
そして一般個人っていうこの分類がありますんで、
やっぱりプロが買い取るっていう時には、
2年間は責任を、あ、違いますね。
プロが一般の法人とか個人に売る場合は、
2年間は貸し担保を負わなければいけないっていう、
何か不備があった時に責任を負わなきゃいけないよってあるんですけど、
逆にプロに買ってもらう場合には、
それはもうその責任で買ってもらうんだから、
何かあと雨漏りとかしろありみたいなことが発見されても、
それは何も言わないって約束でしょっていうことができる。
そんな取引できるので、
やっぱりこの業者さんとかに買ってもらえるっていうのは、
ありがたいお話なんですよね。
その上でご質問です。
1つ目、3つもらってるんですけどね。
1つ目が、管理会社及び融資を引いている金融機関への
連絡相談は必要でしょうか。
2つ目、保証協会付き融資で、
購入から1年経っていない物件です。
3つ目、こちらの売却理由としては、
客付けが難しい地域のため、赤字を出し続けるより、
売却して利益が見込まれるためです。
これについて売却に問題がないか、
注意点などを踏まえてアドバイスをいただきたいです。
管理会社への連絡
というご質問でございます。
さあ1つ目からいきましょうかね。
まず、管理会社及び融資を引いている金融機関へ、
この売却するんですっていうことについて、
連絡相談は必要でしょうか。
結論、必要です。
必要なんですが、
これはタイミングなんですけど、
僕はどういう風に言ってるかというと、
その打診の話があった段階では、
お声掛けはしないですね。
基本的には融資が付いて、
売買契約を交わしたら、
相談するように僕はしてます。
雑談程度とかでですね、
売るかもしれないですっていうことは、
言うのは全然アリだとは思いますが、
保証協会付き融資の特徴
基本的には僕は売買契約が結ばれてから、
引渡しが決まるまでの間に、
相談することが多いですかね。
ただ、管理会社さんに関しては、
引き継ぎをする場合でしたら、
別の管理会社に変わる場合ですよ。
1ヶ月以上は絶対に猶予必要ですし、
理想は2ヶ月とか必要になる場合があるので、
それにおいてはちょっと事前にね、
相談しておくことは必要かなとは思います。
で、今回の場合でしたら、
金融機関さんには早めに相談しておきたいなと、
思いますね。契約結ぶまでには。
っていうのも、2番にかかってくるんですけど、
保証協会付き融資で購入から1年経っていないです。
っていうところですね。
ここ僕ちょっとネックになるんじゃないかなって思うんですけど、
保証協会付き融資っていうのは、
金融機関に対する保証をする会社を通している融資なんですよね。
これっていうのは金融機関さんからすると、
かなりリスクが低い融資の手法になるわけなんですよ。
保証協会さんでその借り入れを起こされる個人または法人に対して審査を行って、
この物件をこの法人または個人が買われるのであれば問題ないですよと
保証させていただきましょうということで買う融資になるので、
もしも返済が滞った場合、
本来であれば金融機関がその取り立てに対してですね、
動かなければいけないところを返済してもらえないんですけど、
っていうことが保証協会に相談すれば、
保証協会が代弁済という形で、
要は返済を立て替えてくれるんですよ。
保証協会がその借りた方に対して取り立てていくというような、
そういう形をとって、銀行としてのリスクが少ない融資の方法なんですよね。
で、大前提。
不動産売却のリスク
不動産賃貸業が保証協会を使った場合、
即転売みたいな動きはよろしくないです。
宅建業じゃないですから、
反復継続の売買っていうのを行ってしまうのは、
印象は良くないんですよね。
しかも1年以内ですよね。
これが5年以上とかで資産組み替えっていうのがね、
あの理由が立てばいいんですけど、
理由はどうあれ。
3つ目に言われてますけど、
ちょっと赤字が出てしまうような地域。
要は空質が埋まりきってないから赤字っていう意味合いだとは思うんですけど、
どんな理由があれど、
やっぱり買ってから1年以内とかで売ってしまうっていうのは、
売りましたねと。
賃貸業長く持つから融資をして、
挙げたにも関わらずすぐ売っちゃうんですね。
はい、わかりました。
次から取引いたしかねます。
っていうことになる可能性は高いなと思ってます。
なので、今回はその銀行さんを通して早めに相談しましょう。
もう理由全部言いましょう。
もうその通り何も包み隠す必要はないです。
こういう理由で不動産業者さんが買い取りたいとおっしゃってるんです。
もちろんこの空質の今募集もかけて、
満室運営して長期で持っていきたい気持ちはもうあるんですよ。
もちろんその気持ちは山々なんですが、
たまたまそういったお話が入ってきて、
これだったらすぐに利益も出せるんじゃないかと。
ここで利益を生み出して、次にどんどんステップアップで購入し、
今後は長期で持っていきたいという思いはあるんですが、
今回に関してそういったお話がたまたまあるので、
これ売却したとしても保証協会さんとしての印象はどうですかね?
っていう風に聞いてみて、
で、仮に売ったとしても次にまた保証協会さんで融資を引けますかね?
っていうのを金融機関さんから保証協会さんに聞いていただいて、
そこの印象を持って判断してもらうっていうことが大事だと思います。
相談の重要性
いやーちょっとここで売ってしまうと次取引できない可能性がありますって言われたら、
それを持って総合的に考えてください。
そこが使えなくても今こうやってパッて利益を出せることの方が有益やと判断されるのであれば、
売却は選択肢としてありやと思いますね。
はい、というところで3つ目の理由ですね。
売却の利益が見込まれるとかこの理由は正直どうでもいいかなっていうところはあります。
もちろんそっちの方が自分の中でこの会社の経営方針としてメリットがあるという判断をするからこそその検討をしているわけなんですが、
結局のところそれに対してどういうふうに金融機関さんそして保証協会さんが思われるのかっていうのも聞いてみないとわからないので、
聞きましょう。すぐにまた週明けにでも。
っていうところで相談を進めていかれたらいいんじゃないでしょうか。
皆さんもですねもし今後ご自身の物件を売却することを考えるのであれば、
日本政策金融広告さんとか保証協会さんっていうのは賃貸業だけの場合は、
やっぱり反復継続の売買。これもね規定が決まっているわけじゃないんで年間1等やったらいいけど2等目やったらあかんとかその厳密な線引きっていうのはないので、
ここをこういうふうに判断しようと思ってるんですけどどうですかっていうのは、
ご自身のね経営のね搬送者でもありますし、あえて隠す必要は全然ないのでしっかり相談してみてそれで持って判断してみてはいかがでしょうか。
ちょっと覚えておいていただけたらありがたいです。
そんなところでですね本日はいただきましたご質問メンバーシップさんの方でですねいただいたんですけれども回答を一般公開という風にさせていただきました。
参考になりましたら是非ともハートボタンポチっとよろしくお願い致します。
これに対してですね別にあえてあのこちらの方でコメント残していただかなくてもメンバーシップさんの板の方でですね、
また残していただければ特に目に触れないかなと思いますのでよろしくお願いします。
こういった質問いつでも受け付けてますんで話のネタとしてはですね色々いただける方が僕もありがたいのでどんどんお寄せくださいませ。
レターでもディスコードでもどんな形でも結構ですのでちょっとでも気になることがあれば何でも聞いてください。
こうやって取り上げさせていただきますしちょっと取り上げずに個別に回答してくださいっていうのも添えていただけたらそういう風にも回答いたします。
はいでは今日はね日曜日なんですけども町内の運動会です。
よっしゃ!いいとこ見せたろ!もう仕上がってる体でですね。
朝からこれからまた15キロぐらい走ってくるんですけど、それでもって運動会に出るっていう。
体力を化けたっていうところ。40なってもねまだまだ動けるっていうところね。
子供たちに見せていきたいと思いますので皆さんもガンガン動いていきましょう。
いつからだって始めるのは遅くないぜ。
はいというところで本日もワクワクと正しく元気にいきましょう。
それではまた明日!
