融資のための戦略
おはようございます。本日も始まりました、ラビット、モート愛理。
このチャンネルは、元消防士、現不動産事業家の、京都のバーニングオーラワクワクしていきようをテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は11月7日の木曜日ですね。
愛理からちょっとずれてるんじゃないかな?
田村さん、どないでっか、どないでっかっていう言い方のツッコミ、しいひんでしょっていう。
はい、ちょっと変わった愛理から言ったんですけど、
まあ、もう、モノマネから入るっていうのは、ちょっとね、なんかね、
不利勝手のボケみたいなところがありますから、
ボケをそこからまた誰かが突っ込んでみたいなところがある。
これ一人で何役もこれやってっていうのは、なかなか無理が、
能書きはいいんだよって言ってましたね、中尾明さんですね。
もういい俳優さんでしたね。
はい、モノマネのリクエストをいただきました。
バリエーション少ないって、そんなもんないって、
もう、みんなが離れていったらどうしようかなって、
人がゴミのようだ、はっはっはって笑ったのかなって。
はい、いかがでしょうか。
こちらね、ファンパスご支援という1週間3000円のご支援いただきましたら、
その収益はすべて元気が出る親の会の運営メンバーに活用されまして、
それがまた皆さんの勉強会っていうところに還元されていくという、
この感謝の輪を回したいという思いでやらせていただいているこれについてですね、
モノマネというものをやりなさいという、
今週のご支援者さんのミウンさんからいただきました。
はい、無茶ぶりということでね、やらせていただいております。
いやいや、もうこれやりたいからやってるんですよ。
やらされてるわけじゃないんですよっていうところでね、
楽しみさせていただきましょうかね。
ありがとうございます。
はい、こちら本当に感謝しておるんです。
うん、ね。
いきましょうか、前段トークに。
はい、ラビット。
どうでしょうかね。
昨日ね、これスムーズに入っていくのなかなかですね、
なんかここに音声一発バーンってやっぱ挟むとか、
ねえしたいですよね。
うん、前段トークです。
僕、家族のこととかよく話すんですよね。
この間ね、うちの長女ちゃん3歳になるんですけどね、
もう言うてる3月になったら4歳になりますよ。
4歳になるまでにね、ユニバーとかディズニーとかね、
無料の時に行っておきたいなんて思うんですが、
この間、うちの妻と一緒にお風呂入ってたんですってね。
そしたらね、小っちゃいゴーグルがあって、
まだほんとうちの8歳ね、長男くんがまだ3、4歳の時やったかな、
4歳、5歳、そのぐらいの時に水泳習いに行ってた時に
持ってたリラックマのおもちゃみたいなゴーグルがあって、
それ引っ張り出してきて遊んでるんですよ。
今は長女ちゃんがつけてやってるんですけど、
見て、見て、ママ。
見て、長女ちゃんね、これね、お顔つけれるんだよって言うんですよね。
え、そうなの?って言ってバーってやるんですよ。
見て、でもこれママ無理でしょ?
ママできるんじゃないかなって、
え、やってみてよって言って、
ゴムつけるのさすがに小っちゃいから目だけこうつけてね、
ブーってやったらできたよ。
え、でもね、長女ちゃんね、こんなのもできるんだよって顔つけてね、
パッって上がったらもうバーって手でね、顔拭いてね、
ほら、息止めれるんだよって見せるんですよね。
え、すごいね。ママ息止めるの難しいのにもう一回見ててね。
もう言い方が可愛いから。
見て、見て、できるんだよって言ってくるんですよ。
え、じゃあもう一回見せてよって。
いくよ、いくよ、見てて、見ててね。
せーの、
ブー、ブーってなるんじゃないですか、なるんじゃないですか。
ブー、ブー、ブー、どうした?大丈夫?大丈夫?長女ちゃんって。
めっちゃ方針状態でも一点も空を見つめてね、一言ね、こう言ったらしいんですよ。
鼻痛。
いきなり大人。
鼻痛って言ってきたらしいんですよ。
見て、見て、長女ちゃん、こんなんできるよ、見ててね、見ててね。
鼻痛。
でも分かるわ。
何の殺傷能力もない、あんなにも体に優しいお湯がね、
あの激痛は割に合わんよな。
全身の中であの鼻の一番奥が一番人体の急所ちゃうかなっていうぐらい入った時のあの痛みって、
びっくりしますよね。
はい、そんな痛みに出会った長女ちゃんのお話でございました。
そして僕たちは、あ、いきなりこういう目に合うと大人の発言出るんやなって。
鼻痛った。
痛いですね、あれはね、皆さんも気を付けてください、潜る時はね。
はい、ということで、本日の本題は、
不動産の課題
何もないものが融資を受けて不動産を拡大するのであれば、
まずは都内、地方から攻め入れ、
こういったテーマでお話をさせていただきます。
ね、僕自身がそうではあるんですけどね、
いや本当だったら都心で買いたいっすよね。
東京だとか大阪市内だとか、いいところでも京都市内だって行きたいっすよ。
それがいければ、いければ誰だって行きたい。
問題ないんですけどね、っていうお話。
不動産のこの歪みというかね、そこを攻めていかなきゃ、
何者でもないものは駆け上がれないよ、
そんなテーマでお話をさせていただきたいと思っております。
さあ、本題に入る前にお知らせをさせてください。
11月の9日ですね、もう言うてる間に明後日になります。
明日でね、締め切りになりますから、
まだご検討中の方は動画配信ございますので、
そちらの方からお申し込みください。
BFPの土井さんですね。
こちら財務顧問としてコンサルティングもされていますけれども、
動画も公開されてます。
1時間ぐらいのサンプル動画ということで、
それだけ見ても十分価値ある内容になると思うんですけども、
3時間程度お一人でお話をしていただきますね。
これからどうやって不動産始めていきたいのかっていう方の
その攻め入り方というのか、
今日お話ししようかなっていうところにも近いものがあるかもしれないですが、
資金繰りとか資金調達の方法であったり、
どういった決算内容を作っていけば、
銀行さんから評価がいただけるのかな、
なんていうこともお話くださるんですけれども、
一度ちょっとお話聞いていただきたい、
すごい大屋さんたちも聞きに来られますんでね、
その規模感の人たちも興味あって、
聞きに来られるんだなっていう参加者の方々もいらっしゃるので、
そういった交流も含めて、
やっぱり現地に来ていただきたいなというふうに思っております。
ということで、11月9日ですね。
大屋の勉強会、今年最後になっておりますので、
よろしければ概要欄一番の上の方からお申し込みください。
そして12月の14日ですね。
未来セッションプロジェクトというお名前で、
キャッチーな大屋祭りというところから名前変更しておりますが、
内容はもっともっと変わりますよということで、
5年セッションめちゃくちゃ面白いから絶対来てね、
ということをまずはお伝えしたいですね。
価格は午前中は5,000円と午後から2,000円となっておりますが、
本当にいろんな方とのこのセッション、
天野さん、そして僕とふんどし王子さん、
ナミノリニーノさん、そしてポンコツハトコさん、
ナース大谷さん、MDさん、チビヒロさん、
そして午後のメインの佐藤元春さん、
沢隆さんと天野さんっていうこの辺りの皆さんを
掘り下げていくというテーマは深掘りということでね、
お話ししますから、午前中のセッション、
午前どうしても行けないという方は動画配信ね、
ズームも行いますよ。
これもね、1ヶ月間動画配信も行いますから、
ちょっと現地行けないという方も、
これもう1本申し込んでいただいたら、
懇親会まで雰囲気も含めて楽しめるというプランになってますから、
そんな内容も盛り込んでおります。
未来セッションプロジェクトをぜひと皆さん、
現地大阪梅田スカイビルまでお越しいただけたら幸いです。
はい、ということで本日本題ですね。
まずは都内、あえてのっていうところ、
そっから下国城で上がってこいよっていうところをね、
言いたいな、言いたいんですよ。
これね、いいとこで買いたいじゃないですか。
誰だってね、都心の方とかいいところで、
大阪市内、京都市内だって激戦区ですけど、
これがなぜ最初に行きにくいのかっていうと、
一番大きな理由、これは絶対抑えとかなきゃいけない理由ですけど、
要は積算評価と実勢価格の乖離っていうことです、一言で言えば。
積算評価点分解すれば、
土地の評価額と、そして建物の評価額、この2つに分かれるわけなんですが、
イリッジっていうのは土地が高い。
土地が高い、だけどそれよりもっと実勢価格は高いってことなんですよね。
で、銀行さんがお金貸してくれるっていうことは、
万が一融資に対しての返済が滞ったときに、
土地建物を差し抑えるという、この定等権というのを設定するから、
そこからお金を回収するっていう立て付けになるわけなんですが、
土地高いですよ、高い。
だけどそれよりもっと高い価格で、実勢価格でやり取りされるから、
仮に1億円の土地があったとしましょうよ、
上物建物も1億円だったとして、
積算評価額は2億円だったとしましょう。
だけど実勢取引ではその倍ぐらい、4億円とかでやり取りされてるわけですよ。
だとしたらその金融機関さんがもう担保価値を見てね、
いや確かに収益還元評価って別の評価方法もありますが、
2億円の積算評価のものに4億円お金を貸そうと思うと、
これ到底回収しえないと、
実勢価格っていうのを加味して3億円までっていうのを、
評価出ましたというところでご融資しましょうってなっても、
4億円の物件に3億円の融資ってなったら、
残り1億円ぐらいのこのたらずまいというんですかね、
かけ離れた部分っていうのを自己資金で補わなきゃいけないっていうことが発生するわけです。
キャッシュフローの観点
これが往々にしてあるんですね。
これを賃貸業で家賃収入だけで賄っていこうと思ったら、
自己資本投下比率ってのありますから、
これを回収しようと思うと1億円自己資金を入れて、
それをどれだけ毎月の家賃収入で回収できるのかな、
これがまたいいリッチになると利回り自体も低いから、
7パー8パーやったらまだいいかもしれない。
5パー6パーっていうのだってあり得る世界になると、
本当に返済ばっかりで回収はできない。
いわゆるキャッシュフロー重視ではなくて、
これはもう転売、キャピタルゲイン狙い、
売却益でその利益を取っていく。
4億円で買ったものが1年後2年後4億5000万円で売れましたってなったら、
そこで初めて回収、自己資金1億円入れた分が
さらに2億5000万になって帰ってきますよみたいなところのお話ですね。
2億5000言い過ぎ。
1億出したら1億5000まで帰ってきたっていうようなところを狙っていく。
だから現金めちゃくちゃ必要なので、
何もないものがいきなり都心で投資をやるというのは無理ゲーです。
っていう解説するとこういうことなんですよ。
じゃあどうやったらいいのっていうのが、
まずは地方から攻め入れってことなんですよね。
地方ってなると金額が1億とか超えてくるもちろんありますけど、
じゃあわかりやすく土地と建物の評価が5000万5000万だったとしましょうよ。
そうですね半々でいいかなとりあえずはね。
5000万5000万で総額1億円の物件があったとしたときに、
実生価格もそれに近い金額になってくるわけですよね。
1億円の評価が出る物件が1億円で取引されている。
利回りも10%とかを超えてくるっていうのもあり得るんですよね。
そうなるとやっぱり実生価格と積算価格のこの乖離が少なければ少ないほど、
銀行としての担保価値は高いということなんですよ。
状況によってはそれがフルロームが出るんですよね。
1億円の物件に対して1億円融資しましょうとなったら、
これ自己資金出すのは処刑費分ぐらいで十分ですと、
総額の7%ぐらい700万円ぐらいの自己資金があればできるっていうことになれば非常にやりやすいですね。
そこから要は購入していきやすいでキャッシュフローというので、
利回りがそれこそ10%とかあれば毎月の毎年か、
処刑費だったり火災保険とか固定資産税とかそういったもの、
諸々の大規模修繕とかもかかってくるっていうのは全部一旦置いておいて、
10年経てばそれはもう投下資金は回収できるよねって。
そこからだったら仮にですよ、地方だったら値上がり期待できないじゃない。
どんどん価値は下落していくこの人口減少の日本においてやる妙味はあるのか。
ないでしょって言ったって、それはもう欠けた資金が全て回収できれば、
価格が仮に下がっていたとしても、そこでちゃんと残済が減っていればね、
この母化が減っていれば、ちゃんと利益は出せるという立て付けですよね。
だからここでしっかりと資金を回収して規模化も大きくしていって、
銀行さんとの取引も強めていった上で現金が分厚くなってきたら、
そこで初めてはい、現金1億円貯まった200円上るぞっていう、
こういう考え方になっていくということですね。
ここを狙っていきましょうなんですよ。
僕自身もそういうやり方です。
まだ都には上がれてないですけどね。
で、先日もちょっと、
未来セッションプロジェクトの前段トークじゃないわ、
午前セッションの方で登壇していただきますMDさんとも打ち合わせしてましたが、
まさにMDさんもそういった考え方ですね。
あえてその東京、川崎にご家族を置きながらの地方の静岡の方に
単身赴任をしてそこで規模をどんどん大きくされて、
2年4ヶ月で家賃年収1億円を達成したっていう、
これも並大抵の努力じゃここにたどり着けないんですけど、
ただやり方としてはやっぱりその手法なんですよ。
地方に出ればライバルが少ない。
だから抜きに出ることができるということもこれは明らかなるメリット。
都心はライバルが多い。
市民、無料たちが、不動産の欲の塊たちがうようよされている。
そこから抜きに出て勝ち抜いていくっていうのは、
大資本の企業とかも入ってますから勝ち抜くのはかなり無理で。
資金がいるんです。
それがないものが登っていこうと思ったら、
まずは地方から攻める。
戦略と目標
まとめましょう。
地方からやっていくというのは、
その積算価格と実勢価格との乖離が少なく、
人口さんが担保評価を見やすいからフルローンに近い。
もしくは今の時代だってオーバーローンだって可能なんです。
それはもうそういう実績があるから。
ということから狙っていきましょう。
あとはもうその、
そういった積算と担保評価が限りなく近いものっていうのを、
水面下で探し出していくというあなたの行動力に、
そこに注力をすれば、
しっかり勝っていけるんじゃないでしょうかというお話でございました。
やればできるんです。
あとは戦略が間違えないことですね。
立地を、そこを妥協できないで、
いい場所でずっとずっと利回り10%出ないから、
いやいやいやいやそれはやり方間違ってんよっていうのを、
一度見直してみる機会にしてみてはいかがでしょうか。
ということで本日は、
まず不動産投資で融資を受けて拡大するなら、
地方から攻め入れ、
そしていずれは都へ上がれっていうお話をさせていただきました。
都に上がっていくかどうかっていうのは、
ご自身の判断次第ですけどね。
規模感を大きくしていきたいのか、
いやいやこの地方において、
年一でも購入していければいいのかっていうのは、
その人の目標次第ではあると思うんですが、
資金力がない方っていうのはね、
融資が受けやすい情勢、
そういったエリアから攻め入るのが定石ですね。
はい、そんなわけで、
明日はですね、また金曜日になってきましたね。
早いな1週間経つのはっていうところですが、
5時45分から、
はい、これライブやらせていただきます。
今日もごめんなさい、ゆっくり寝させていただきましたね。
7時半の配信になりましたけどもね。
はい、それでまた続いてね、
土曜日ですよ、今度は寝坊しませんよ。
11月9日、勉強会当日ですけど、
当日だからこそ朝しっかり起きます。
はい、これまた5時45分ぐらいからね、
オフレコ東北から入っていって、
サブカルワ、世界を救うラジオ、
やらせていただきます。
相方ヤマル君とね、放送させていただきますので、
明日、明後日、金曜、土曜とレンちゃんで朝からライブやりますから、
まずは明日の朝勝ライブお聞きいただけたら嬉しいです。
ということで、
喉が詰まりそうだった。
はい、ということで皆さんね、風とかも流行ってますから、
お体、体調気をつけてね、
あったかくしていきましょう。
ということで、本日の放送もいいねと思いましたら、
ぜひともいいね、コメント、フォローよろしくお願い致します。
ということで、本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それでは、また明日。
うん、ラビット。
こんな締め方かな?見てへんからよくわからん。
