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はい、おはようございます。
このチャンネルは、元消防士、現不動産事業家の
京都のバーニング大家、ワクワクしていきよう!をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は9月26日の木曜日ですね。
めっちゃ寒くなってない?
涼しいよう、ちょっと通り越すぐらいの感覚があるんですけど
半袖短パンで家ガチャって出たら、サブッ!言っちゃいますね。
どうですか?皆さんのところは。
京都はかなり肌寒い感じになってきましたよ。
もう半袖短パンはちょっと朝方はきついかなみたいな。
お昼はまだね、暖かなるんですけど。
まあ、言ってもいい時期ですね。
このぐらいの、ちょっと上羽織って過ごせるぐらいの気候が一番いいわ。
長く続いて欲しいのに、言ってる間、たぶん2、3週間もすりゃサブなるんでしょう、どうせ。
春とか秋ってあってないようなもんですよね。
ここのところ一番長くとってほしいなっていう願いあるんですけどね。
いやいや、過ごしやすい時期になってきましたよ。
うちはといえばですね、今日のトピックですけど、
本をいつも借りてるわけですよ。
僕もアウトプット読書術とか言って本借りたりとか、
最近はそれがこうそうしてね、松尾昭人さん、
僕が最近その方の本よく紹介してると思うんですけど、
紹介してくださってありがとうございますって直接のメッセンジャーでメッセージをいただいてね、
よかったら本お送りしていいですか、
どうもありがとうございます、ぜひぜひ言ってたらもう17冊ぐらいとさって、
ありがとうございますって送ってくれあったんですよ。
嬉しい。こんなことあるんやなと思って。
だからこれちょいちょい一人違う人はさんでは多分松尾さんのやつで、
一人違う人はさんではまた松尾さんのやつを紹介していく中になると思うんですけどね、
この1、2ヶ月ぐらいはっていうことで、
いやそんな副産物もあるんだなと嬉しく思ってる限りなんですけど、
僕はその図書館に行っていつも10冊を借りてきてたんです。
最近はその他の本もいただいたりしてるから何冊か気になるやつを3、4冊借りたりしてきて、
紹介したりしてるんですけど、
2週間に一回一緒にうちの8歳の長男くんと近所の図書館に行くわけです。
そしたら一人10冊限度だから長男くんはいつも10冊全部借りてくるんですね。
だいたい2週間で読み終えて、また次一緒に行こうか、これルーティンで、
もうかれこれ1年以上続いてるんですけどね。
やっぱだから親が読むっていう習慣を子どもが習ってくるというか、
一緒にやるのっていいですよねって思うんで、
よかったらみなさん図書館がなかなかいけてなかったなっていう方ほんとおすすめなんで、
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新しい本も結構入ってますしね。
だいたい僕気になるやつとか2021年以降に発刊された本とか要は手に取って借りてきたりしますけども。
そうなんです。そんなことでいつも本をね。
一番の長男くんのお気に入りは忍多摩蘭太郎。
これのちょっと挿絵が入りながら大きな文字で書いてあるやつね。
めちゃくちゃシリーズある。
ずっとまだそんなシリーズあるの?
毎回5冊ぐらい借りてるけど、ずっとやなーって。
楽しんで読んどるんですけど。
最近ちょっと変化が出てきたんですよ。
何かというと、いつも自分のやつだけ借りてたんですけど、
最近ね、ママ用の本を借りてくれるようになったんですね。
内容もね、これね。見ましょか。
今ね、2冊手元にもあるんですけど。
どんな本借りてくるのかっていうと、
012歳児育児の気がかり相談室っていう本と、もう1冊ね。
初めてブック、子供の病気おうちケア。
漫画でわかるって書いてある。
めっちゃママ目線。
ママの悩みを解決してあげたいの、この気持ちが。
すごい伝わる。
ママ、借りてきたよ。
また借りてきてくれたの?ありがとう。
すごいじゃん。これ漫画でもわかるから、
かつ字が苦手なママもすごく読みやすいって言ってましたね。
一緒に横並びで肩にぺとって頭つけながら、
こんなの書いてあるよとか言いながら、
そうなんだねとか言って読んでる姿を見てるのがただただ微笑ましい。
嬉しいわとか、ちょうど悩んでたのよとか。
この間は離乳食はいらないっていう本。
作らなくてもいいっていう本を借りてましたね。
結論で言うと、市販のやつを買って楽しましょうねっていう本だったんですけど。
そんなことまで理解してるの。
いつもママが離乳食作るの大変やわ言うてたのを気にして選んでるんでしょうね。
これ子供の本のコーナーの隅っこの方にあるんですって、ママ向けのやつが。
それを最近必ず借りてきて、
ママが喜んでる姿を見て嬉しくなって、
次はママにどんな本借りてあげようかなって言ってますね。
優しいなあ。
このまま本当に無垢に成長してほしいなあって思いました。
皆さんも一度本屋さん、図書館行ってみてはいかがでしょうか。
おすすめでございます。
読書の秋ですからね。
さあ、ということで、本日の問題は
不動産投資家たる者、金利上昇局面でどのように対策すべきか。
こういったテーマでお話をさせていただきます。
僕が苦手な時事系、だけど逃れられない局面ですよね。
どう考えてます?
皆さん金利上がってきてますよね。
影響きてますよね、融資受けてる方。
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それについての僕なりの考え、お話しさせていただきたいと思います。
さあ、本題に入る前にお知らせをさせてください。
3月10月12日の土曜日、元気が出る大屋の会と
両立できる大屋の会の協賽という形でとっております。
元ポリスマン大屋の松ちゃん氏、そして村上裕樹氏、
このお二人、講師で登壇していただきます。
お二人とも元公務員、これは警察官と私職員という形でされてましたが、
いずれも退職されて、現在はファイヤーをして専業公屋としてやられてるんです。
いろんなエピソード出てきますよ。
自分を代表にして会社を作ってね、ようやるなっていうところ。
でもそれバレたら大丈夫だのって気にしてたらバレちゃったみたいな。
バレたの?大丈夫だったの?
うん、大丈夫。
辞めさせられたから、辞めさせられたの?
すごくない?
一連の話ね、あんま聞けることないんでね、
よかったらこれは元公務員の方は必聴ですよ。
それ以外の方もね、どうやって今のこのご時世で辞めて、
その不動産だけで食っていくのかっていうその道筋、
経験談聞くのめちゃくちゃ参考になると思います。
勉強になりますので、現地にぜひともお越しいただきたい。
オフレコのお話聞けるのは大阪に来られた方のみですよ。
動画配信も1ヶ月間は行いますので、
どうしても日程合わない方はそちらを申し込みください。
概要欄の方を貼っております。
そして11月9日BFPの土石にお話をいただきます。
現在ページ作成中でございますので、
こちらも完了すればリリースしていこうと思っております。
いずれも10月、11月は第2土曜日ですね。
明けておいてください。
そして12月14日の大谷祭り。
はい、こちらですね。
また追加の支援も出していこうかな。
そうなんですよね、支援っていう形。
これクラウドファンディングという形式で打ち出してますので、
皆さんよければご支援のほどよろしくお願いいたします。
皆さんのお申し込みが一つ一つ重なっていくのが、
僕の心がどんどん軽くなっていくというね、
お誘い合わせで、ちょっと不動産興味あるんだよっていう方、
気軽に来てください。
本当にね、1日開けてます、
壁紙、クロス貼りとかクッションフロア貼りみたいなのを
体験できるブースなんか設けていて、
1日いても2000円。
夜の懇親会からは6000円っていう価格になりますけれども、
いろんな方のお話聞けることもないですし、
全国から著名な大屋さんも集まってきますので、
よかったら本当に、
梅田まで12月14日600人集めますよって言ってますんで、
お越しください。
よろしくお願いいたします。
さあ、金利上昇ですって。
マイナス金利政策の解除とかね、
また7月の追加、利上げがあったとかね、
いろいろとありますよね。
皆さんのところにも届いてないですか?
0.15%短期プライムレートの上昇に伴って、
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金利上がりますっていう通知とか電話とか、
そういうのが届いてますよ。
うちも10校以上も銀行さんで取引がありますから。
ということでさあ、どう対策する?
そこっすね。
いくつかあるんでしょう。
今後その金利が上がっていくのは確実なんだろうけれども、
ただその短期では一気に上がってこないんじゃないっていうね、
いろんな話とかもあるんでしょうけど、
その僕はマクロ視点とかミクロ視点とかのところは苦手だったりもするんで、
予測の話をしててもいた仕方ないと。
ただ現状上がったという事実はあり、
それに対してどう対策を取っていくべきか、
これについてはしっかりと考えておかないといけないと思うんですね。
今日は僕は6つの、6個の考え方を紹介させてもらいたいなと思ってます。
まさに昨日重要な会議をしてたんですけど、
そこでも僕ら同年代でいつも集まっているメンバーがいてるんですけど、
この話題も取り上げてみんなで情報を共有してたんですけど、
考えるのね、こういう話できる仲間いるの本当にありがたいなって思うわけですよ。
その一部の共有というか、僕の考えですね。
まず1つ目、金利交渉。
金利上がるってなったらまずそこが思いつくところじゃないでしょうか。
今借りられている金融機関さん、1%台で借りている方もいらっしゃれば、
僕みたいに高金利3%台で借りている方もいらっしゃるでしょうけれども、
その考え方はいろいろあるとて、
一律0.15とか上がっているところが多いと思うんですよ。
それに対してじゃあどう考えるのか、金利下げてもらえないですかっていう交渉をするのは、
ただなんで、言うのは言えるんで。
何も言わずに飲み込むっていうのはどうなんでしょう。
ただただとはいえ、金利下げてもらえないですかとかいうのもちょっとあれだと。
いろんな事情があって、この金利上昇局面で、
家賃の上昇も引き上げ難しいような中で、
結局はその事業がちゃんと回っているのかどうかっていうところも含めて、
もしくは他の他公さんからこういう借り替えのお話が入ってますよっていうことは本当にそうなのかっていうところも含めて、
ちょっとここは含ませますけど、
交渉してみるのは、ただですから言ってみるのはありじゃないでしょうか。
いろんな持っていく方もありますけど、これも結局経験とかによるんですよね。
どういう持っていく方がいいの、やってみないと、
やろうとしてみないとそっちの知識とか経験って増えてこないですから、
まずはやってみましょうっていうところ。
担当者さんに一度相談してみるとか、
他の親仲間に最近どういうふうに金利の引き下げ交渉とかしたとか、
聞いてみて、どういう持っていく方をしたとか、
なかなか担当者だけやったら難しいから、
支店長に直接交渉したよとか、
でも支店長って普段なかなか喋れなくない?
いやそれはこういう持っていく方をしてねとか、
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いう話みんなで情報共有しましょう。
まずは金利交渉というところを考えべきかなって思います。
そして2つ目、借り替え。
融資の借り替えね、これも思いつくところじゃないでしょうか。
金利が高いところで借りていたらなかなかね、
今後ほんま利払いだけで全然元金減ってこうへんやないかい、
っていうのはあるんですが、
他に借り替えられる先があるならばっていうところはありますね。
張ったりかましたとしてもね、
それで金利引き下げの要因として使うのはありでしょうけど、
いざ借り替えとなったら本当に借り替えてもらう先が必要ですから、
そういう目処がありそうで金利が低いところで、
さらに年数がぐっと短くなってしまったら、
結局月の返済は増えるかもしれない。
だけどその金利の支払いのところでいうと、
これは今の現状お金のキャッシュフローの残り方が少なくなったとしても、
金利下げておく方が優先だなって、
その考えを持つこと大事だなって思うんですよ。
借り替え先っていうことも検討の一つとして重要じゃないでしょうか。
そして3つ目、現預金の流法。
これも大事かな。
金利上がっていったときに今後どんなリスクがあって、
お金減ってくるかわからないですから、
とにかく現金を蓄えておくっていうのは、
どの局面においても重要ですよ。
そこのここまでは切らないようにしようっていうラインとかいろいろあると思うんですけど、
僕でも5000万円は切らないようにするとか、
これもちろん法人上でですけどね。
ここをもう少し余裕を持って6千7千万というふうに
キープする余力を設けていこうかな。
この見直しは大事かなと思いますね。
現金、現預金を流法しておきましょう。
4つ目、入居者さんの家賃の引き上げ。
これも考えるところかなって思いますね。
大きい個数が多い物件とか20物件ぐらいとかあるとして、
そこで0.15%金利が上がりましたに対して、
じゃあ月々どれだけ支払いが増えるのかなっていうのを
換算したときに、もちろんその金額帯とかによりますけど、
そこまで月のインパクトとしては少ない場合がありますと、
仮にですよ、3000円支払いが多くなったとしたら、
じゃあ20室ある中の3室だけでも1000円アップに応じてくだされば、
これでトントンだな。
その辺ちょっと計算して1回出してみてください。
今のこの皆さん、日本中が理解してますから、
金利引き上げやな、局面やな、物価も引き上がっていくな、
ということになってますから、その通知を出すのはいいんじゃないでしょうか。
いろんな、僕たち不動産投資家も資材の行動とかも直に受けてるわけですよ、
新地区建てられる方なんかも特に。
そこでこっちは飲むのに、でも入居者さんは末起き、
いや説明会話してみたらいいんじゃない、
それ理解してくださる人はゼロじゃないですよ。
だからその手紙出してみましょう。
どんなもんが出したらいいのか、
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チャットGPTに聞いてみましょう。
結構いい文章作ってくれますから。
この金利引き上げの局面において入居者さんに
家賃上昇をお知らせする、1000円アップをお知らせするための
差し支えのない文章作成をお願いします、
みたいなこと言うたら作ってくれますから、
それで行ってみましょう。
あとは生活保護の方なんかも上限いっぱいまで上げるっていう、
これは入居者さんに直接は響かないことですから役所に
もう紙切れ1枚ピッて出したら上げてもらえるっていうのもありますので、
そこも含めて検討してみましょう。
そして5つ目、売却を積極的に進める。
現預金を留保するって考え方にも近いですけど、
これは個数たくさん持ってる人に限られるわけですが、
僕なんかは今結構売りに出したり、
昨日もこの売買実績っていうので一件売れたとか、
来月も一件売れるの確定してるのもあるんですけどね、
そうやってちょっと資金を入れ替えていって、
今後借りる場合に金利を引き下げて交渉して借りていく、
買っていくっていうことも必要かな。
とにかくこの資産入れ替えているタイミング、
今資金がまだいいうちに金利上がっていったら
新しく買える人も少なくなっていきますから、
そのタイミングを逃さずに売却を今がチャンスと見て
入れていくっていうのも考えるべき手段じゃないでしょうか。
そして6つ目、これちょっと特殊ですけども、
僕は宅建業者という立場で言いますと、
プロジェクト融資を受けての転売割合を増やす、
これも一つかなと思いますね。
転売っていう言い方をするとちょっと悪いイメージあるかもしれないですけども、
これは宅建業者として普通のことですよ。
いわゆる買取裁判ですよね。
物件購入して、土地を購入して、
その価値を高めた上で市場に売り出すっていう行為ですよ。
これをちょっと割合を増やすことによって、
要は長期の融資を受けている金利に、
ものに左右されるものの割合を減らすというより、
そっちは変わらず増やしてはいくんですけれども、
この買取裁判ということですぐに利益になってくる部分を増やしていくことによって、
そこは金利の、1年間でプロジェクトとか組みますけど、利払いだけとかなんで、
そこまで金利影響を受けない事業なわけですよ。
だからそこの割合を増やしていけば、
少しは長期で借り入れている賃貸業への影響が減ってくるんじゃないかなと、
総合的に見たときにバランスがいいかなという考えを僕はしていますね。
この辺り6つですよ。まとめますね。
1つ目、金利交渉。
2つ目、借り替え。
3つ目、現預金の流報。
4つ目、家賃の引上げ。
5つ目、売却的を積極的に行う。
6つ目、プロジェクト融資など買取裁判の割合を増やす。
この辺ですね。
あと最後にまとめて話したいんです。
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1つチャンネルの紹介もしたいんですけど、
僕の実は師匠がいまして、
ナナコロさんっていう方なんですけど、
ナナコロで矢置きでナナコロさんなんですね。
この方もスタイフやっておられるんですよ。
いつも良い例え支配るんですね。
話が上手なんですよ。もうスマート。
本当に僕みたいに感情の起伏がガーッとある感じじゃなくて、
スマートに本当に毎日のニュースのように聞けるんで、
是非とも一度聞いていただきたいんですが、
良い例えされてたんですよ。ごめんなさいナナコロさん。
ちょっとこのエピソードもらいます。
山の名人が、竹ノコホリ名人がいて、
熊が追いかけてくるときに、
なかなか逃げれへんでっていう話で、
熊って60キロで走ってくるんだよっていう話をしはったんですよ。
そういうお笑い芸人がテレビで聞いてて、
60キロで熊走ってくるってめちゃくちゃ速いじゃないですか。
そんな速く走るんですか。
じゃあもう人間逃げ切れないじゃないですかっていう話をしたら、
熊の竹ノコホリ名人ですよ。
おっちゃんが言うわけですよ。
いやいや、それ60キロの熊から逃げようって思うから間違ってんねん。
一緒にいる友達よりも速く走ればええだけやで。
そういうこと。
友達犠牲になっちゃうもんね。その間に逃げれるもんね。
っていう話。
一つの例え話、笑い話なんですけど、
これ近隣が上がってくるという局面においても通用する話じゃないですか。
そうなんですよ。
一律みんな上がってきて、やばいやばいどうすんねんってなってるけど、
その周りの人より抜きんでて物件割安で購入できてれば、
いろんなこの策を講じて先を行ってれば飲み込まれるのは遅れるよね。
周りがまず沈んでいって自分残るよね。
この考え方大事ちゃうかなと思ったわけです。
僕は結構金利引上げに関しては若干楽観的なところはあります。
変わらず買ってはいくぜって。
逆にチャンスですよ。
それで参入支障壁が上がれば、今金利上がってるから不動産ちょっとやめとこうぜっていう人が増えればもう万々歳ですよ。
それはもうブルーオーシャンのところで戦っていきますぜっていうところで、
変わらず僕は積極的に購入していこうぜって思っております。
ちなみに長頃さんの先のチャンネルは一番概要欄の上の方で紹介してますんで一度聞いてみてください。
おすすめでございます。
僕の最初に助けてくださった師匠ですね。
ということで本日は金利引上げに対して不動産投資家はどう動くべきか。
こういったテーマでお話をさせていただきました。
さあ真面目に喋ったっていう感覚がある。
こうやってテーマを決めるとねそんな気になります。
皆さんの参考になれば幸いです。
明日はですね金曜日恒例の朝勝ライブということで5時45分からお話しさせていただきます。
でまた続いてね土曜日はこれまた各州恒例のサブカルワ世界を救うラジオやっていきます。
今回ちょっと早週編ということで過去の振り返りなんかも話していきますので朝勝ライブ続きますよ。
今日みたいに寝坊はしてられないよ。
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今日7時に起きちゃいましたけどね。
はいということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
