日常の観察と家族の成長
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士兼不動産事業課の京都のバーニング親がワクワクしていきよう、をテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ本日は8月26日の火曜日ですね。
昨日の雨は本当すごかったですね。 いやもう溢れ返ってました。あの浅っ端で出てきたら雨水のどっかのマンホール、プラスチックのやつがポンって飛んで道路に出てましたね。
ね、ちゃんと蓋してきましたけども。いやいやいやいや、ほんと雨ね、突発的ですね。
不動産投資家はここで火災保険の申請あるかな、なんていうちょっと目線で考えたりしちゃうんでしょうね。嫌だな嫌だなもう。
もうなんか職業病みたいな、そっちの目線を持つことも大事なんですけどね。本当ね、株式投資とかものめり込んできたらね、大きな地震が起きた時なんかに、
うわぁ大変だったな、大丈夫かなって家族をみんながね、遠方に住んでいる親族を心配する一方で、これ復興関係の株価上がるでみたいなね、土木関係とかそっちの株をパッてこう見ちゃうみたいなことあったりしますから。
いやアンテナ張ることはね、大事なんですよ。もちろんね、そのギリ臨場的なところを大事にしつつもしっかりとそのお金に関することもね、知識としてね、経験としてね、植え付けていってね、ちゃんとこういうのを伝えていかなきゃいけないですから、子供たちにちゃんとお金がなきゃもう、だって夢は叶わないっていうことだって現実的にありますからね、そこに目を背けてはいけないなんていうことも、昨日の雨だけでそんだけ思ったんかい、っていうね、まあ、うん。そんな感想です。はい。
まあまあまあ、最近はね、あのね、うちの妻がね、発信始めたよっていうことで、もう3日連続続いてますやんって、もう、頑張ってるね。すごいですよ、彼女。今からアップするから、絶対いいね押してなって言われましたよ。すっごいメイキンキになってましたよね。
わかるわかる。1回目ものすごい、こういいねとかコメント作れるね。もう2、3、4回目とやっていくに従ってだんだん落ち着いてきて、あれ?ってこうね、なってくるんですよね。その自分とモチベーションと聞いてくださる方とのこの会議みたいな、もういたしかたないというか、まあそろそろそうなんですけどね。なのでまあ、継続していてくれたらいいななんてね、思ってます。3回目の放送もネタ食ってましたけど。はい。
ほんで、今日から翔さんの、うちのね、9歳の長男くんの小学校始まりますね。今日からというところもあるのかな。火曜日からってなんかちょっと珍しいななんて思ったんですけど、うちはね、あの京都のうちの小学校はそうみたいですよ。
昨日やっと全部の宿題終わったーっつって、僕はちょっとお昼仕事で外出てたんであれですけどね、妻と一緒にね、近所のね、ファミレスにね、パスタとパフェ食いに行ってましたよ。なんかそんな報告を見るだけでも微笑ましいなって思いますね。いやあ、喜ばしい、ほんとに。ああ、なんかいいなあ、夏休みかーって。
人生全部夏休みなんていうことを過ごし方がね、できるのかもしれないですけど、不動産である程度の規模になっていけばね、やりがいを感じていきたいですからね。仕事は仕事として楽しいですし、自分が面白いなって思えることをね、こう見つけていってほしいななんて思いますね。
ちょっと受験生の結果まだ僕見せてもらってないんで、今日の朝ね、学校行く前にどんなんできたのーっつってね、いっぱい褒めてあげようかなーって思ってます。うわ、すごいやん、こんないっぱい書いてよ、頑張ったなーって。本当にもう3日4日ぐらい結構ね、この子たちの下の2人の女子たちのなんかこう、食会にも目月にね、やってましたし、下の子たちがちょっと水飲みたいだとか、
チャンネルがこう、ね、YouTubeで変わるの、また先のやつに戻してほしいとかいうのも曖昧まで、ちょっと待ってな、ちょっと待ってな、言って走ってやっていってくれてましたね。やさおです。本当に優しいもう長男くんです。なんで、もうこれからどんどんね、大きくなったらいろんなことを覚えていくとは思うんですけど、なんか家族思いのそういった優しい気持ちだけは、もう勉強なんて別にできなくたって、運動なんかできなくたっていいから、優しい温かい子供に育ってほしい。
大人になってほしいなっていうのが僕たち、ちゃんと僕の切なる願いでございます。すくすくこれからも大きくなってね、いや本当夏休み頑張ったね。またこれからも楽しい思い出作っていこうね。さあ、ということで本日の本題は、同じ景色を見ているのに人によって感じ方が全く変わる。こういったテーマでお話をしようかなと思うんです。
物件評価と価格交渉の難しさ
この切り口で言ったら、いろんなテーマというか見方でそれこそお話できると思うんですけど、同じ景色というところで言うとね、不動産どっかのお話をしようかなと思います。
まあ端的に言いますと、同じ物件を見ているのに、これは微妙やなって思う人もいれば、めちゃくちゃ解読やがなって思う人もいるよっていうお話ですね。
はい、気になる方は本編へ。ということで本題に入る前にお知らせをさせてください。9月の13、14日ですね、こちら熊本合宿させていただきます。リフレーム不動産キャンプ不動産投資の勉強会を熊本でということでですね、ちょっと遠方気分を変えているところもあるんですが、
ガングル大谷さんですね、去年の未来セッションプロジェクトでスポンサーも購入していただきまして、ご支援いただきましてですね、そのお礼も兼ねてということでお伺いこちらからさせていただこうということで、お仕事も大変忙しい中、逆に時間を作っていただいて申し訳ないなという気持ちもありつつでも、せっかくの機会ですから全力で学ばせていただこうという機会を作っております。
ハトコさんに言いかけました。ハトコさんとも仲いいですけどね、めちゃくちゃね、ガングル大谷さんね。ガングル大谷さんが今後運営されていく民泊のその物件において勉強会を開催させていただき、そしてそこで懇親会も行い、さらに宿泊体験までさせていただこうというこんな目白押しの勉強会内容になっておりますので、ぜひとも現地にお越しいただきたいんですが、どうしてもちょっとその遠方まで土日を開けてしまうのは難しいという方はですね、
Zoomのリアルタイム配信もございますと、そして後日のアーカイブ動画の配信もございますので、そちらご検討いただけたらと思っております。
翌日9月14日の日曜日は、徳ちゃんさんの木造の新築アパートを見学させていただくというこんな機会も設けておりますので、こちらもですね、実況した動画等は後ほど編集したものをですね、このアドバンスプラン以上の方には公開していこうかなというふうには思っておりますが、個別でお申し込みいただける方はですね、またご検討いただけたらと思っております。
このプランの変更等もいろいろ行ってはいますが、またディスコードの方ですね、LINEグループの方は告知していこうかなと思っております。
あとですね、9月の7日にちょっと飛び込み実践営業の勉強会というかね、もう実践会ですよ、やらせていただくっていう機能を放送しましたら、早速ですね、個別の連絡がトントンと来まして、お二人までって言ってたんで、もうちょっとそこで締め切らせていただきます。
ちょっとね、後々レターで直接参加したいっていうご連絡いただいた方もいらっしゃったんですが、すみません、ちょっともう店員の関係でまた必ず開催させていただきますので、ちょっとそこまでお待ちいただけたらと思っております。
また皆さんもですね、もう締め切っちゃったのっていうことあるかもしれないですが、どうしても回るのにね、飛び込み営業を言ってますから、いきなり10人とかで押しかけられた日にはもうびっくりしちゃうんで、腰抜かされるんで、そこはちょっと6名もうマックス、これでも多いんですけどね、本当はもう4人までぐらいがいいんですけど、はい、ちょっとそういうところで締め切りましたよっていうご連絡になります、申し訳ないですけど、またの機会をお待ちくださいませ。
そして10月11日の土曜日ですね、アズマックスさん、はい、こちら現役の消防士でありながら兼業許可を出されてですね、いろんな事業も並行して展開されているということで、本当に今奥さんとかに代表にしながら公務員でやられている不動産事業家の方もいらっしゃるとは思いますが、まあこの実例がいろいろ聞けるということで、まあご質問等もね、していただきましたら現地で全てお答えいただけるかなと思いますので、
ぜひとも現役公務員の方、サラリーマンの方、そしてもうそれに限らずですね、既にリタイアされて専業公務員の方もですね、皆さんにお聞きいただきたい内容となっておりますので、10月11日土曜日ですね、こちら開けておいてください。大阪で開催いたします。
さあでは本題に入っていきましょうか。
これね、ちょっととある方といろいろお話ししてて、今僕エリートプランの方で面談等も行っているんですけども、そこでちょっと出た話で、なかなか物件を検索しては、問い合わせをして資料をいただいて、金融機関さんに評価を依頼してということを行動を続けてはいるんだけれども、なかなか思った金額が返ってこないとか、
よくある話じゃないですか、それはめちゃめちゃ分かりますよ。
一般的に出ているエリ回り、その値段ではちょっと買えないけど、価格交渉に応じてさえいただければ美味しくなるというのも常ですよ。
だいたいの値段、安けりゃいくらでも買えますよね。
当然、ただでもちょっといらないということがあったとしても、お金をいただいて、手数料としていただいて引き取るんだったらやれるかな、みたいなこともあるわけで、
どこかで必ず折り合う金額というのが存在しているはずなんですね。
でも、結局はそこに折り合わない。そんな安い値段では無理だよってなる。
もしくは、値段としてはこっちで折り合っているんだけれども、この物件を例えば3000万円で購入したい、3000万円OKですよ、やったとなったとしても現金が今そこまでないと出せても1000万までだと、
融資が2000万円の評価が出れば1000万円自己資金を出して買うことができるけれども、
金融機関の評価が1500万までしか伸びなかったら、残りの500万どう調達すんねん、でも買いたいけど買えませんっていう状況になっちゃうよね。
こういうことの繰り返しで、なかなか3つが折り合わないと、売り主、買い主、そしてこの金融機関さん、ここが折り合って初めて物件を買えるということになるわけなんですよね。
投資家の視点と意思決定
それにあたって、こういう物件が出てきましたと、とある旧タイシンの古い物件ですと、でも場所は良さそうですと、でも利回りが十数パーセントみたいなところで、
ちょっと買いどくかなとは思いつつ、でもロットが大きいと、5000万円を超えてくるようなロットであると、これ評価さえ出れば買いたいなという気持ちはあるけれどもって悩んでいたと。
金曜日ぐらいに出ました、土日ちょっと悩みました、では月曜日にちょっと金融機関を当ててみようかなと思って、物件の情報をいただいた仲介さんに連絡をしたところ、
あ、もうここ買い付け入っちゃいました、えっ、もう実質一営業日ですやん、土日挟んでるわけやから、もうそれで結果出たの、金融機関さんにさすがに聞くにしてもそれ早すぎないみたいなね。
これスピードが速かったですね、こういうのを買っていけないといけないのかなみたいな、パッて買われたらお買いどくっていう目線が働いちゃうので、これしくったかな、失敗したかなっていう、そんな気持ちになるかもしれないですが、
ちょっとその着地の仕方はまた違う目線なんじゃないかなって僕は思うんですよね。
っていうのも、たぶん悩むということは自分の今の目線にとっては今一つなわけなんですよ。
急大点かなみたいな、悪くはないけど決してめちゃくちゃいいわけでもないこの60点ぐらいみたいな平均の50を超えてくるところ、これ60か70いくかなどうかなぐらいが一番こそばゆい、ここなんですよね。
ただ、それすぐに売れるっていうことは、ある人からすれば80、90点ぐらいの可能性がありますよね。じゃないとそんな早く決断できないものって。
もちろん熟練されていってすでに経験がこうあって、自分の中ではっきりとした指標があるっていうこともあるかもしれないですが、僕は一つの考え方として持っておくべきなのは、全く別の出口を見据えている可能性があるよっていうことなんですよね。
もう一回言いますね。人によって全く別の出口を見据えている可能性があるよっていうこと。ゆっくり言ったのにわからない。ちょっと噛み砕きましょう、ちゃんとね。
じゃあここに例えばですよ。7000万円で売れるであろうという物件がありますっていうことね。
売れるであろうというのはどういうことかをまず分解しましょう。これ5000万円で買えますよなんですよ。
物件の投資価値を見極める
仮に5000万円で旧大新の物件、つまり昭和56年の5月よりも前に建てられている物件なので、なかなかこういうのって融資がつきにくいんですよね。古すぎるものは。
大新制度を満たしていないというものがありますから、基準を満たしていないという。旧大新の物件です。
場所はともかくとして、値回りが9%にしておきましょうか。旧大新の物件で値回りが9%ですと。金額は5000万円ですと。
どうですか?買いますか?
いやちょっと旧大新にしたらもっと値回り欲しくないっていう感覚、工藤さんとしかの方は思わないでしょうか。
僕だったら少なくとも値回り15%とか欲しいな。ちょっとそこまでじゃないにしても皆さんの中でも12、13ぐらいは少なくともないと。
旧はちょっと一桁は厳しいですよねって思う方もいらっしゃると思うんですよ。
しかも5000万円のロット規模感に関して融資がつくのかなっていう不安になるじゃないですか。この辺こそバイオですよね。
でも人によってはですよ。この物件見た時に仮に間口が広くとってあるとしましょう。そことこの広さがありますよ。
これをもし上の建物を解体した時に4つの区画で物件が立ちますよみたいな。
仮にですよ。2000万円ぐらいで物件売れます。土地にした時に2000万円で売れますよみたいな考え方だとしましょうよ。
でも土地として2000万円で売るってなったらそこに利益を確保したいわけですから少なくとも2割ぐらいは利益が取っていきたい。
2割で見込んでたけどちょっと思ったよりもこれは高く売れないな。値段下げようかな。
なった時に少なくともそこで1割で着地できるようにバッファーを設けるっていうんですかね。
2割ぐらいの利益を設けておいたら損はしないかなっていう感じ。
2000万円に対しての2割利益ということで1600万円で仕込めばそれで利益は出せますよね。
1600万の物件が4つですと6400万円ですよね。
そこには上物がありますから建物を解体しましょう。
解体費用どれぐらいだっていうのでざっくり見て500万円でいけそうだけどちょっと上振れの可能性も見込んで600万円かかりそうですよってなったら
ここで7000万円っていう金額が出てくるわけですよね。
7000万円で仕込むことができればこれを一つのアパートだったとしてボロい地区が古い旧体制の物件これ壊したとして
一筆分筆をする費用とかもかかってはきますがそこで2000万2000万2000万8000万円で売れますよっていうことが確定している案件です。
でこれが5000万円で手に入るってなったらこの目線を持っている縦売りの宅建業者どう思うでしょうってことです。
2000万そこに落ちてるやんっていう感じなんですよね。
でもこれ投資家からしたらいや5000万円で給貸しんで9%の物件はちょっとこれ有志届くのかなどうかなってもやもやもやでやもう見送りかなってもうパッてもうすぐに見送る人もいるでしょうちょっと悩む人もいるでしょう。
ただこれこの目線この出口を持っている人からすればめちゃくちゃお宝なんですよね。
ここが違うってこの目線を持っていれば強いですよ。
だってこれは絶対もうあの無理して買ってでも自己資金をかなり投下してでも買えばそういう縦売り業者さんが絶対買ってくれるよなっていうこの確証が得られますから買いたいんですよ。
ただそこでこういうのお得だって思える目線を身につけていこうっていうのはまたちょっと結果を急ぎすぎてます。
2つ目の結論言いますね。
1個目はそういう目線が違うっていうことを把握しましょうっていう結論です。
もう1個はこういう物件おいしいやつがあるんだっていうことは知った上で自分は買えないってもうさっさと諦めるっていうことが大事なんです。
これを言いたいんですよね僕は。
だって自己資金を2000万とかでも投下した上でこれ買えるか言うたらあなた買えるんですか?
買えないですよね。現金ないですよね。
購入判断に必要な視点
だからさらにそれを購入してからその追い出しとかね色々ありますよ。
あのすでにもう古い物件だからそこに住まれている方を出て行ってもらわなきゃいけない。
もう急退治だから耐震状の問題があるから危険ですから倒壊の危険、命の危険があるからお引越しいただけませんかっていうそういう作業が必要になってくることできるんですか?
今のあなたがそれができないというのであればさっさとこういう物件を見送りましょう。
だからそういうの急退震の物件であれば利回りが高いものかつロット顔小さいものですね。
2000万円とか3000万円ぐらいで探していく。さらに言うとエリアを広げていくとかそういったところで妥協が必要ですよねっていうことなんですよ。
全体の結論言いましょう。
もう一つの物件を見た時にがそれ微妙やなって思う人もいれば結局めちゃくちゃおいしいやんって思う人もいます。
それに対してもうこれはおいしいと思う人も何としてでもかっさらっていくんですがそういうのを変えるようにならなきゃいけないではなくてそういう人もいるとわかった上でこれは自分の目線で今の資金力その融資の取引先の状況こういったことをすべて踏まえた上で変えるのかどうなのか変えないって思うんだったら深追いする必要なくて次にどんどんどんどんも移っていきましょうよっていうこの損切りでもないですけども
速さですねこういうことを自分だったらできるのかという目線でしっかり見ていくことがめちゃくちゃ重要ですよというお話をさせていただきました。
そうありますでしょうかね。
こういったところで本当に一味網料ですよ。
もう100人いたら100人なりの考え方をしていかはるわけなので自分の属性とか今の現在地をしっかり把握した上で自分なりにお得だという物件を出口をしっかり見られる割安の物件を購入していけるように日々努力を積み重ねていきましょうね。
あなたの今の努力結果が見えていないかもしれないけど確実に目は出るように種まきできていますから自信を持ってくださいね。
そういうお話でございました。
今日の放送もいいねと思いましたらぜひともいいねボタンポチッとよろしくお願いいたします。
今後もですねこういった不動産関連のお話として子育て等のお話でも一番得意なのは心にあなたの心に火をつけようっていうねそんなメンタル的なお話もしていきますので。
よかったらいつでも元気なこんな焼肉屋さんっていうね放送を聞きに来てください。
胃もたれしているタイミングはちょっと控えていただいて。
ちょっと元気欲しいなっていう元気な時にはいつでもですねこのノーレンをくぐっていただけたらありがたいなって思っております。
ということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
