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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は8月8日の月曜日ですね。 8日?
3日の月曜日ですね。 8と3って見間違えるよね。
そういうこと。 はい、いきましょう。
この間ね、妻とね、話をしてたときに、妻が聞いたんですって。 うちの長男に、
車はやっぱり、 良い車の方が良い?
みたいなことを言ったんですって。
で、 良い車って一概に言うてもね、何でしょう、大きな車とか乗り心地が良い車っていう意味合いもあれば、
単に高級車という、値段の張るような車とかもあると思うんですけど、
そういう意味合いを細かく説明するんじゃなくてね、良い車の方が良い?みたいな、そんなの乗りたい?みたいなことを興味本位で聞いたというか、
ですって、なんとなくね、この不動産投資やってる方々、事業として展開されている方って、車好きの方も多い印象あるんですけど、
僕は全然ね、興味がないというか、心の金銭に触れないというか、あるので、もう何でもいいんです。
正直乗ってるのだって、もう普通の一般体種的なファミリーカーと軽自動車なんですよ。
本当自宅前に停めるのは、マジで軽自動車なんで、 もう一時それですもんな、次女ちゃんが生まれるまでは家族4人あった時は、仕事辞めてからの3年間ぐらいは、
そうですね、軽自動車のみで過ごすっていうことをやってました。旅行行くときパンパンですからね。
後ろの荷物置きだけではもう事足りず、後ろの席に座らせた子供たちの足元の下とかに着替えのバッグを置いたりとかして、パンパンで移動してましたね。
重要なこともあって、さすがにね、もう店員がオーバーしちゃうというか、もちろん子供たちが小さいうちは大人一人分とは見ない、2人で1人みたいなのがあるんですけど、
チャイルドシートとかつけたら無理じゃないですか。 ということで、もうファミリーカー買ったっていうのはそんなんですけど、
いやそういうのどう思う?みたいな。 よくファミリーイベントとかでみんなでキャンプ行ったりとかしたら、
まあまあまあ本当先輩たちで車乗ってきてあるわけですよ。どこの?とかメーカーは?とか言わないですけども。
っていう時どうなんかな?って。 僕本当平気なんですけど、妻は多少気にしてるのかな?どうなんかな?
まあまあでも別にいいんですよ。 って思ってて、でどう?っていうのを聞いたところ、長男がね、小学校4年生になる時に10歳の長男が答えたっていうのが、
車内に清潔感があれば何でもいい。 振動じゃないですか。
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いや、ええ答えすんなぁと思って。 まあ別に興味ないとか、今のままでいいとか、ぐらいだったらまあ想定範囲内というか。
たぶん車はあんま興味ないだろうなぁと思ってた。小さい頃からプラレールは遊んでましたけど、
トミカは全然興味ないタイプだったんで。と思ってたら、清潔感ですって。 これ、車もそうですけど人間も一番大事じゃないですか。
清潔感。 あとさらに広げるなら物件もそうじゃないですか。
不動産投資だって、ピカピカのピカピカの新品の設備入れて、バコーンって直してっていうことは、数字合わないじゃないですか。
仕入れ値をね、修繕費用をなるべく安く抑えて、それなりのお家賃で貸して、利回りを高く持っていく。
で、早く家賃でもって初期投資の分を回収していくっていうことがリスクヘッジにもなりうるし、
そこが投資という意味合いでの旨味になるわけじゃないですか。そうなった時に、じゃあある程度直すとはいえ、どこまで直すねってなった時に、やっぱりこのね、清潔感という指標ってめちゃめちゃ大事だと思うんですよ。
そういうことを感覚でわかっとる。 それすげーなーと思って。
身出し並みとかも大事じゃないですか。高いブランド品、バッグ、時計、スーツ、靴、そういうことに身を塗り固めてね。
もちろんそれはそれで響く世界もあるとは思いますよ。 腕時計を自慢し合うような会とかもあるかもしれないですけども、そこはそこで分かる人には分かるというものを良いものを身につけるんだって言う方もいらっしゃるかもしれないですけど、
たとえ服装がね、GUだろうとね、ユニクロだろうとね、島村だろうとね、何でもいいんですけど、
ヨレヨレになったTシャツとか、ちょっとボロボロになったバッグを持っているのではなくて、新品を安くても毎年買い替えたり、それなりに綺麗に保つアイロンをかけるとか、そういうことすっごい大事じゃないですか。
車も一緒。 車内の清潔感。
ヤニ臭いとか、その辺にゴミが散らばってる、ポイポイしてしたり、お菓子のカスが散らばってる、みたいなことがなければいいよって。
うわぁ、うち菓子屑だらけやし、その辺にチリガミいっぱい転がってるわ。
これ、兄に長男からの指摘かな。 清潔に保ってね、父ちゃん、ママってことなんかなと思ったら、これ掃除機かけますわ。
皆さんも、車、いいもん乗る必要ないです。ただ子供は見てますよ。
今日から、清潔感ある車、ちゃんと仕上げていきます。
長男からの学び。さあ、ということで本日の本題は、
新築、穂立ては何がいいのか。 これについてテーマを掘り下げてみようかなと思います。
あれれれ、おかしいな。
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いつもだったら、8月8日の勉強会議があった後に、そういうのってメリットとかデメリットっていう話するんじゃないの?って思われた方、はいはいはい。
嗅覚が優れてますね。ちゃんと事情があって、これね、事前に話しするわけなんですよ。
それについて、ちょっと掘り下げていこうと思いますので、興味ある方は聞いていただけたらと思います。
さあ、本題に入る前にお知らせですが、これは本題にかかるところなんですけど、8月8日の勉強会。
はい、名古屋からまっちゃんが来てくれます。新築、穂立ての勉強会。
築古、穂立てでもなく、新築、アパートでもないという、はい、この新築の穂立てというところ。
関西ではマジでやってる人少ないと思うんですよ。で、まあ、ね、過去に1軒2軒とか建てたことあるよとか、
実家のこう建て替えに際して新築、穂立てでそこも貸し出したよとかいう方ね、いらっしゃるかもしれないし、
で、民泊の新築みたいな話も聞いたことあるよかもしれないですけども、
ただの普通賃貸で新築、穂立てを戦略的にやり続けている人、10個以上建てた人って、僕は関西では知らないです。
なので、ちょっとこのやり方について、めちゃめちゃね、あの、本当に詳しくお話をしていただきますし、
まあ、他言無用ということで、門外不出ということで、これはもうズームはやりませんし、
動画のアーカイブも一切残さないということで、現地来られた方のみになってます。はい。
なので、このスタイフでは言い続けてはいるんですけどね、あの、LINEグループの方ではちょっと直近の案内になりましたところ、
それでもね、多数の方が申し込んでくださってるんですよ。
もし興味ある方、本当に8月8日現地のみの勉強会になりますので、今週末とはなりますが、予定調整した上でぜひともお越しいただけたらと思っております。
はい、よろしくお願いします。新大阪の会場です。
お昼の1時半から5時までのこの間だけ、はい、聞いていただけたらと思っております。
さあ、そして9月の19日の土曜日ですが、こちらは元気が出る親の会の現運営メンバーでもあります大西さん、山猫さんにお話をしていただく
俺みたいになるな、失敗共有勉強会ですね。はい、しくじり先生って言っちゃえよ、もうそこまで俺みたいになるなって言うんだったらっていう話なんですけど、
まあ、いいです。そういう内容をお話ししていただきます。
過去に取り組まれた実績に基づいて、こういう問題に直面したよとか、今なんだったらまさにこんなトラブルに巻き込まれてるよみたいな話も含めて、
どんな内容を飛び出すのかっていうのはちょっと事前に打ち合わせしていって決めていこうとは思ってるんですけど、僕自身も話そうとは思っているんです。
この失敗っていうのは本当に再現性が高いものであって、成功するっていうのは誰だってね、運がよかってできることはあると思うんです。
ただ、このこと失敗っていうことにおいては、これやっちゃったら絶対にダメだよっていうことが決まっている。
それを避けていくことによって早くゴールに目的地にたどり着けるよっていうことなので、これはもう初心者の方から、
すでに苦労とさらにどんどんどんどん物件を増やしているよっていう方についてもお話を聞く価値はありますので、よかったらぜひともこれ現地の方にお越しいただけたらと思います。
アーカイブ動画とズームはこちらでございますが、できれば現地の方に受講いただければと思っております。
同じく新大阪の方で13時30分から17時までの勉強会となっております。
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はい、では本題の方行きましょう。
8月8日はそう、アーカイブ動画配信できないんです。
だから、終わってからあんなによかったよ、こんなによかったよ、やっぱまっちゃん来てもらって話してもらってよかったっていう話を聞いていけへんかった人。
うわ、言っといたらよかった。
言わせねえよ。
事前にこれだけ言っておくからっていう意味合いで今日ちょっとこの話をしてみようと思いました。
昨日かな、LINEの方で、LINEグループも今告知でしか使ってないメインはDiscordなんで、もしこの中で今LINEグループまだ聞かれてる方がいらっしゃったらDiscordの方にぜひ移行してきていただきたいと思うんですけども。
たくさんの方申し込んでくださったんですよ。
しかも僕が見てる中で、確かにこの人来そうやなっていうそこそこのクロートの方々がポチポチポチポチポチっと申し込まれて、
今ね、もともと30名の店員の勉強会場だったんですよ。
でも結構な勢いで申し込まれてるから広げていこうと思って、今64名MAXかなの会場にも変えたんです。
こんだけ余裕あったら余裕やろと思ってたら、今50名です。申し込まれた方が、現地来られる方。
すごい反響です。
マッチャンすごいよ今。
だってうちの勉強会で25名前後ぐらいとかで30名ぐらいでも収まるかな。
まあ1.30名かなぐらいかな、いつも来られるとして。
30名前後なんですよ。
で、いつものちょっと広い会場抑えられなかったら最初小さめの会場で30名MAXにしてたんですけども、
いやこれ現地来たいって方が多くて、
で会場急遽ね、いつも使ってないところなんですけど広げたんですけど、
50名です今。
まだ増えそう。
だいたい駆け込みで申し込まれる方がいるし、何やったらこの放送でこれ着といた方がいいよって言うから。
ということで、興味持たれてる方が多いので、
本当に言うてこの会場ですらも店員に行ってしまう可能性もあるので、
興味ある方はお早めにお申し込みください。
8月8日の新築の勉強会、新大阪でありますよ。
でもってね、じゃあここからですよ。
本題いきます。
関西で新築を育ててる親は何人知ってますか?
僕は冒頭行った時知らないです。
この方やってるよって方がもしいらっしゃったらね、
僕ちょっとお酒の場でもいいんで教えていただきたい。
僕は知らない。
じゃあなんで少ないのかっていうことをちょっと掘り下げたいんですけど、
関西っていわゆる長屋、テラスとか、
なんていうんですか、文化住宅と呼ばれるようなもの、
再生文化の色がめちゃめちゃ濃いわけですよ。
こだてとかテラスとか横とつながってるやつですね、
4個1、5個1みたいな、
海壁があるかどうかみたいな、
レオマルレスみたいな会社で問題になったりしましたやんか、
っていうような、要は格安物件っていうのはね、
築フルを安く買うっていう、
そういう吊り込みが厚いなって僕は思うんですよ。
実際そうやと思うんですよ。
っていうのが一つ。
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次ね、なんでそういう新築こだてやってる人少ないのか、
資材の高騰あるでしょ、
新築は利回りが低いっていう、
これが常識化していて、
検討の投票にすら上がらないっていうことですよね。
3つ目、
どうせ新築やるんだったら大きくやりたいか、
アパートに行くっていうこの考え方。
こだてはスピードが遅いってよく言うじゃないですか、
築フルこだてとかは、
なかなか利回りは高く仕上がるし、
お金はたくさん残るけど、
そうは言ってもロットが、金額が小さいから、
大きいのに行ったほうがいい。
で、大きいのに行こうってなったらみんな、
新築っていうよりまず中古のアパート、
個数を増やそうっていくわけですよ。
個数を増やしていきましょう。
でもそこで融資が引きにくいとか、
トラブルが多いとか、
いや、壁液とするなっていう、
なかなかもうこれしんどいな、
築フルはってなった時に、
じゃあ新築に行こうしようってなったら、
大きい一頭もんという頭からもって、
新築アパートに行こうしようってなるから、
そもそものこの新築こだてに行こうっていう
発想が生まれない、
そういう流れが、
指標、なんていうんですかね、
潮流ができてるというか、
そういう流れを感じます。
4つ目ね、
土地から建てるっていうと、
雪道とか、
道がどこに接続されてるとか、
面してるみたいなこととか、
用途地域とか、
造成がいるのかどうかとか、
言い出したきりないです。
教会票が打たれてるのかどうかとか、
メキキが多い。
投資をこだてを立てる公務店の開拓も必要でしょう。
どこに頼もう、
これも知らない人多いじゃないですか、
築フルから入った方は特にね。
だから、難しいんですよ。
ということで、やってる人が少ない、
でも参入者が少ないっていうことは、
やり方さえ分かれば、
ブルーオーシャンになり得る可能性があるよ、
っていうことじゃないですか。
知りたいでしょ?
知りたいでしょ?
はい、メリットいきましょう。
新築こだてをやることのメリットっていうこと、
ちょっと僕なりの5つ。
これまた当日はまっちゃんがしっかり話してくれるので、
僕なりに思った5つ、
お話しさせていただきます。
1つ目、
出口が2つあるよ、
っていうこと。
出口って言うと売却の話ですね。
ここ僕なりには最大の論点かなとは思うんですけど、
アパートを売ろうって思ったら、
一択しかないと思うんです。
投資家に売るっていう考え方。
アパート投資をしている限りは、
アパートの投資家が買う。
もちろん厳密に言うとね、
それはもう宅建業者さんが、
その建物を取り壊して、
土地として、
新築用地として、
分譲地として見るとか、
それは一向じゃないでしょう。
ちょっとそこは言葉の愛やね。
投資家が買った物件として、
アパートは投資家にしか売れない。
ってちょっと考えてください。
新築こだての場合は、
投資家じゃなくても、
利回りどうこうじゃなくても、
自分が住みたいよってことで、
実住層って言うんですね。
住宅ローンを使って、
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自分で買う。
現金でも別に何でもいいんですけど、
自分が住むように買いたいっていう人の層は、
圧倒的に投資家よりも多いじゃないですか。
そのエリアで、
この物件に住みたい、
これ買いたいっていう方が買えるんです。
アパートを自分で買いたい。
家族5人でちょっと手狭になってきたから、
新築アパートを買おう。
で、それを収益用として回していこう。
これでローン分も賄えて、
プラスでお金残ってくるわーの人は、
ほぼいないわけですよ。
っていうか、その考え方する時点で、
その人も投資家ですね。
ってことで、出口が倍開けるよってこと。
買える人の母数が増えるっていうのは、
これ間違いなくメリットなんですよね。
売りやすくなる。
住宅ローンっていうのは、
金利も低いし長期で組めるし、
余震が通れば、
属性がいい人だったら買えるってこと。
この出口が見込めるのは大きいです。
で、2つ目。
修繕リスクが読めるよね。
っていうことですよ。
築フルはある程度表層だけきれいに直したとしても、
水道だとか、
主要な構造部柱とか、
床の下とか、
全部めくってみる人いないですから、
後々ね、
なんか天井からシミ出てきたとか、
なんかアリが出てきたよ、
みたいな話とかこう出てきてするわけですよね。
これってきついじゃないですか。
うわー思ってへんかった修繕費用出てきたー
ってなるじゃないですか。
でも新築こだてやったら、
そういったリスクはほぼ皆無と言っても過言ではない。
ですよね。
新しい物件はやっぱりリフォーム費用が小さく済むんですよ。
構造の部分とか雨漏りの部分は、
しかも建築会社さんが10年は担保してくれるよ、
っていうことなんですね。
そう、旧陶器がいきなり使えなくなった、
ってリスクも少ないわけですよ。
新品を入れてるから。
だからこのキャッシュフローのブレが小さく済むよっていうのは、
修繕リスクが読める。
つまり規模拡大の計画が立てやすいってことなんですよね。
じゃあ3つ目のメリット。
入居が長い。
ファミリーで住めるわけですよ。
こだてでワンルームなんてありえないでしょ。
だから家族で住むことができるっていうことも大きなメリット。
ファミリーのこだてだったら学校の縛りとか、
引っ越しのコストとかがあるから、
子供が学校義務教育を終えるまでは少なくとも、
その家出ないっていうことがあり得ます。
そこを狙えるっていうのは大きいですよね。
そうなってくるとAD、広告費用とか空出期間が減るので、
表面利回りと実質利回りの差が縮まるよね。
表面利回り10%仕上げられるよっていう話を当日もしてもらいますけども、
ここが大きく効いてくるというか、
表面利回り10%とか言いながら実利回りは6%ぐらいしかないんじゃないの?
いやいやいや、実利回りは限りなく表面利回りに近いですよっていうことが話せるんです。
これが入居が長いというメリットです。
4つ目。
融資が組みやすい。
新築だからもちろん金融機関さんとしても、
長く融資期間を取ったとしても、
しっかり回っていくなっていう計画を立てやすいのもあるし、
何よりも小ぶりですよね。
新築アパートみたいに何個?
10個とか12個とか広い物件だったら当然金額も上がってくるけど、
こだて1個だったらそこまで金額払わないわけですよ。
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だから金融機関に持ち込むときのハードルが低い。
信用金庫さんとか高校さんとか含めても選択肢が広く取れるよってこと。
融資が組みやすい。これ大きなメリット。
メリット5つ目。最後です。
1棟ずつ売れるよね。
分割自由にできるよね。
1棟10室のアパートを買ったときに、
ちょっとこれぐらいだけ資金回収したいから2個だけ売ろう。
できないじゃないですか。
10室で1棟やったらもう売るか売らないか。
0か100かだけでしょ。
だけどこだての場合やったらちょっと資金繰り厳しいから、
最初に建てたこのこだてを売っていこう。
やりやすい。
売却時刻の分散ができるから、
ここはポートフォリオとしてもすごく組みやすいっていうことですね。
っていうのは僕は思うわけです。
ここまでメリットを語ってきた段階でそこそこ喋りましたが、
最後にデメリットだけお話しさせてください。
これも正直に伝えておかないとね。
いいことばっかり言えないです。
デメリット1つ目。空室が0か100か。
これもありますよね。
空いたら0、埋まれば100。
極端です。これしかない。
等数が少ないうちは返済が丸ごと持ち出しになっちゃうよってことはリスクです。
2つ目。管理効率が悪い。
これ1棟1個で立地が決まるわけなんで、
10個建てたときに同じエリアで村みたいに作ることはほぼ解無。
難しい。
いろんな地方に散らばるから管理が分散されるよね。
1棟10室だったらその場所にボンってあるから管理がしやすいよね。
っていうのはあり得ます。
3つ目。時間がかかる。
仕込みから客付けまで半年とか1年とかかかるよね。
その間に建築費とか金利が変動するってことはリスクであるっていうことは間違いないです。
4つ目。土地のメキキを外すと建たない。
買ってみたわ、現金で購入してみたわ、再建築負荷だった。
調整区域だった。造成いるよ、地盤改良いるよ。
数百万飛びよ。ある言えるんですよね。
最初の再建築負荷だった、調整区域だったわ、
パッと情報を見たときに調べろっていうことなんですけど、
それも含めてメキキっていうのも非常に大事っていうところが難易度は高いと思います。
5つ目。利回りの絶対値は地区フルに劣ります。
新宿で利回り10%いけるよとは言っててもそれぐらいが天井になってくるので、
地区フルだったら15%とか20%とかいける。
それにはやっぱりさすがに達成しえないので、
絶対値の利回りっていうのも下がるよって仕方ないですね。
6個目いきましょう。
原価消却は22年っていうことになるので、
節税を考えるフェーズの人にとっては、
地区フルの目処だったら4年で消却できるっていうことがあるんだけど、
このインパクトとしては少ないよねってことはあります。
ただ、僕の放送を聞かれてる方はどんどん物件を増やしていきたいって、
規模を拡大したい方が多いから、
あまりに節税とは思わないとは思いますが、
ただ原価消却22年だよ、節税メリットは少ないよってことは覚えておいてください。
最後です。7つ目。
建築会社の倒産リスク。
はい、これは言えますね。
いい建築会社やっとたどり着きました。
安く建ててくれる。やった。
でも安く建てるからこそ結構無理な経営が続いていた。
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建て始めた途端に倒産しちゃった。どうしよう。
これもデメリットですよね。
いや、この辺りは確かに大きいと思うんですよ。
ただ、この辺りも全て加味した上で、
大半のデメリットっていうのは、
土地選定と業者選定に集約されるんですね。
もう一回言いますよ。
デメリットいっぱいありますけど、
土地がちゃんと選べて、業者をちゃんと選べれば、
ある程度デメリットっていうのも回避できる。
そうなると、最初に申し上げた5つのメリットが
享受できるということなんですよね。
5つのメリットを整理しておきましょうか。
出口が倍取れますよ。実需の方にも売れますよ。
2つ目。修繕リスクが読めますよ。
3つ目。入居が長いですよ。
4つ目。融資が組みやすいですよ。
5つ目。1棟ずつでも売れますよ。
ポートフォリオ組みやすいですよ。
こういったメリットを享受するために
デメリットである話。
勝敗を決めるエリアマーケティング。
どのエリアでやったらいいのか。
ここをまず決める。
そのエリアの中で具体的に
どんな土地を選んだらいいのか。
そして、土地も決まりました。
どこの業者で建てればいいのか。
建築業者どうやって選べばいいのか。
これは8月8日の勉強会来てください。
全てさらけ出してお話していただくということなので
こんな太っ腹な会もないと思います。
気になった方はぜひとも
8月8日土曜日の抹茶の勉強会来てくださいね。
というお話でございました。
申し込みページは概要欄から貼っておきます。
僕自身めっちゃ気になります。
ここまで具体的に話すメリットというのは
あまりあえて外に出す必要ないじゃないですか。
自分のエリアが被ってきたら
それこそ普通に販売されている土地から探したりもするので
そうなった時にバッティングするというリスクを
買い間見て、それでも僕の依頼で
登壇を決めてくださった
抹茶本当にありがとう。
ということでございまして
しっかり宣伝しておきますのでね。
来られた方は実践の強い気持ちでお越しくださいませ。
ということで本日は新築こだてはどんなメリットがあるのか
ということについて深掘りをしてお話をさせていただきました。
ということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
