エピソードの導入
はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現、不動産事業課の、京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は7月7日の月曜日ですね。
ヤマルくん、きんなごステージ14組中、第6位おめでとう!
まだまだ挑戦したくなる準。本人が言ってましたよね。いやぁもう、おめでとうです。頑張ったね。しかも終わってから38℃を超える熱が出るっていう伝説やな。
っていう、まぁちょっと史上は置いておきまして、気になる方はね、ヤマルくんの放送を聞きに行ってあげてください。僕からはもうそのねぎらいの言葉までに控えときますんでね。
いやぁ、また感想をちょっと本人から聞けるのを楽しみにしております。
ババババババーニングさんとドドドドどうしよう。7月19日の土曜日、名古屋で行われるワクワクのセミナーにお客さんが全然集まっていません。
この日はワクワク2周年を記念して運営メンバーの出雲とヤマルが講師として登壇するのに。
出雲さんは家賃アップや空手対策になるステージングのノウハウについて、ヤマルくんは2年間で01から不動産活動に挑戦してきた全てを語り尽くします。
皆さん、よろしければ7月19日土曜日、名古屋で開かれるワクワクセミナーへご参加ください。
副業コミュニティワクワクよりのワクワクさんの提供でお送りいたします。よろしくお願いいたします。
ワクワクさんって言っちゃったらゴロリって思い浮かんじゃいますけどね。何作りましょう今日は。
はい、いきましょう皆さん。
19日、開いてるでしょ。いや、開けられるでしょ。
行きましょうね。これでも現地行けないっていう。僕もね、以降も体験ですよ。
子供たちと約束してます。日清カップヌードルの工場見学のやつ行って、夕方にはマクドナルドのアドベンチャー体験でマック作れるやつあるんですよね。
それも全部予約してるけどもううるさい。そんなもん知るか。振りのけて行くっていうのもあるんですけど。
それでヤマル君とかワクワクのメンバーさんをちょっと皆さんをね、うちの子供たちの目の敵にさせるわけにはいかないんで、僕はアーカイブ動画を購入しましたけども。
よかったらちょっと検討いただけたらと思います。1週間読み上げさせていただきますスポンサーですね。ご支援いただきまして、むしろこちらがありがとうございます。
昨日はね、バーベキューに行ってきました。このバーニングオフ会という名目においてですね、僕がスタイフのライブで目標設定をしてたんですよね。
それが達成したらオフ会やりますっていうことで、30人くらいかな。子供たちもたくさん。7家族くらい集まってたかなと思うんですけど。
いやー、京都の宇治の方でですね、アクトパル宇治っていうそんな施設がありまして、楽しかったですね。ほんでもう今朝もいよう寝ましたね。
身体使うなぁ。本当あのでもお肉も美味しくね、みんなでいただきながら、近くにアスレチックもあってね、そこでもたくさん遊びましたけど、
何より本当皆さんの心遣いがね、もう準備をするって言ったらもうこう野菜を刻んでくださって全部ね、かぼちゃとかトウモロコシとかも火を通してきてくれる方だったりとか、
おにぎりをたくさん買って買い込んできてくださったり、本当にあのね、紙皿とかコップとかそういった細々したものも必要じゃないですか。
それの買い揃えてきてくださるっていう、まあこれはお願いしたところまでって思ってたんですけど、そっからね、こう風船で、あれ長細いやつ、あれなんて言ったらいいんですか。
風船職人さんが作られるやつ。いろいろこう遊んでやってくれてたりとか、食後のデザートでスイカとかパイナップルとか準備してくださったりとか、本当にもういろいろ皆さんがこう気遣ってくださって遊んでね、
えー思い出だったなーっていうもううちの音才の長女ちゃんがね、もう言うんですよ。今朝起きてきたら、
昨日のさ、あれさ、あのさ、すっごく楽しかったからさ、また行きたい!言ってましたわー。
また行こうなーって言ってねー。え、昨日何が一番楽しかったのーって言ったらもう一言ね。
ブランコ!
ブランコはなかったね。
ブランコなかったんちゃうか。あれちゃうか、あの滑り台の間違い。
滑り台!
滑り台間違えちゃった。長女ちゃん間違えちゃった。
大丈夫、大丈夫、そんな気にしなくて大丈夫よ。滑り台楽しかったもんな。うん!って言ってたんでー。
他にもいっぱいね、これやったらあれやったとかいっぱい言ってましたわー。
もう最高ですねー。うちのね、長男くんも帰りに言ってました。もうシャボン玉が楽しかった言ってましたわー。
いつまで言うてくれとかだ、シャボン玉が楽しいわ。もう3年生はまだ言ってくれるから、小学6年生とかになったらさすがにシャボン玉はってなるのかもしれないけども、
それをねー、なんかもう純粋な気持ちでどんどん大きくなってほしいなーって思う、そんな願う、もう親心ですよー。
昨日もうほんと来てくださった皆さん、マジでありがとうございましたー。もういい思い出。
こういうのも積み重ねていきたいっていうのは改めて思いましたのでね、いろいろ。
これからもこういうことがあるからもう企画が好きなんだ、僕は。
また皆さんで遊びに行きましょう。またこんな機会があればですね、ちょっと参加したいなとは思っていただけれども、
来れなかった方々とか、そんなあったんだっていう方はですね、また僕のこの告知等をチェックしていただけたらなんて思っております。
子育て世代を応援したい。そして僕自身が一番楽しみたい。みんなでいい思い出を作りたい。バーニングオオヤでございます。
さあ、ということで、本日の本題はご質問いただいております。回答させてもらいます。
ご質問いただいているのは本当にありがたいお話ですね。
今日もですね、ちょっと今日は仕入れ再販のところについて、こういった物件を情報得た場合ってバーニングさんってどういうふうにされてるんですか?
なんてご質問いただいておりましたので、すみません。先週にはもらってたんですけれども、今日の回答となりましたことをお許しくださいませ。
どんなご質問かというのはお知らせの後に。ということで、お知らせさせていただきます。
7月ですね、12、13日、この2日間です。もうね、今日月曜日でしょ。
明日、明後日にはちょっと名簿を提出してテキストなんかの準備もしていただく必要があります。そんな勉強会ですね。もう講義と言ってもいいんじゃないでしょうか。
アクティブブレインプログラム、この2日間丸々なんですけども、本当にもう受験するぐらいの気持ちで臨んでいただけたらって思うんですよ。
お子さんもね、中学生の子も参加してくださるってのも決まってたりしてですね、小学校5年生以上の方は参加可能ですということで。
予定ももう決まってる方はあれですけど、明けれそうな方はぜひともですね、この2日間参加いただけたらなんて思っております。
家族割引で2人目から半額ってね、これも本来は定価ではありえない金額設定ではあるんですけれども、少しでも広まっていただきたいなっていう思いがあってですね、
どんな内容なのかっていうのはですね、ぜひとも概要欄の方からご覧になっていただけたらなーなんて思っております。
私がですね、20個の単語をその場でパッと言われたやつを1から20まで20から1まで下がっていき、
そして番号言われれば単語、単語言われれば番号っていうような実践もしておりますんで、
それができることによってどうなんだっていうのはですね、この部分がまたポイントになってくるんだ。
本当に長期記憶と短期記憶があるけど、もうパッと言われた言葉ってその場では覚えられるけど、
これ1時間後ぐらいとかになったら覚えてないよね、それを覚えていられるって長期記憶の袋に頭を入れていきましょうっていう、
そんな頭の使い方のアップデートしましょうみたいなね、話から人生を楽しく過ごしていくんだぜって明るく楽しくって元気にっていう、
そっちの方向に持っていこうっていうここがね、めちゃくちゃ勲部館ぜひとも皆さんお越しくださいませー。
現地のみとなっております。アーカイブも何も一切ございません。
そしてですね、7月の15日の火曜日ですね、文章作成プログラムというようなことでですね、
これはまた資料作成とか皆さんされることもあると思います。不動産投資家のみならずですね、
本業の方でそういったプレゼンの機会とかある方はパワーポイントとかキャンバーとか、
これも使いこなしていこうぜなんてそんな勉強会もやろうと思っていますね。
夜の8時から10時の2時間です。講師はノリノリさんということでご指針がコピーライターのお仕事されている。
そして不動産も購入もされているんですけども、そちらでもう僕はもう長年、10年近くのお付き合いになる方なんですけども、
お話ししていただこうなんて企画がございます。
こちらアドバンスプラン以上、リフレム、不動産、キャブの有料の9,800円のコース以上の方は無料受講できますので、
そちらもぜひですね、アーカイブも残しますのでご覧いただけたらなんて思っております。
単独申し込みの方は3,000円となっております。概要欄の方からお申し込みください。
同じくですね、7月31日の木曜日です。
こちらはお昼から、もう平日木曜のお昼からなんですけども、うちの京都の事務所においてですね、勉強会開催いたします。
オノピーさんがお越しいただいてですね、さらにお越しいただくという言い方で言うんだったら、
天野慎吾さんもね、九州の方からまた10時間以上かけて車で来られるのかなと思っているんですけども、
毎回その登場の仕方なんですよね。
めっちゃもう時間かけてくださってるんです。
で、オノピーさんが直近1年ぐらいで購入された物件をもう寸表していこうというね、そんなコーナーでございまして、
それにあたってどういう部分を見て、どんな概要書のどの部分を捉えていって、
いくらだったら売れるとか、この世はどのぐらいもどうと思っているなんていう考えのところをですね、肝をお聞きしていき、
いやそれは甘いんじゃないのかとか、もっとこういうところを見た方がいいよなんていうことをですね、
2人でビシバシとこう言っていこう。それを見て、こういうところポイント気にした方がいいんだっていう勉強会になってますので、
これから物件変えていきたいっていう方はですね、ぜひともご覧いただけたらなんて思っております。
これアーカイブ動画も残しますが、同じくアドバンスプラン以上の方は無料受講になっております。
よろしくお願いいたします。
それでは本題入りましょう。
ご質問いただいております。読み上げさせていただきます。
質問です。
こだてでレントを照らすってあるじゃないですか。
例えば買取再販においてバーニングさんの中で他の投資選定基準をクリアしているけど、
レントを照らすである場合は通常通り買取再販用に購入しますか、
もし購入する場合はなぜか、購入しない場合はなぜか教えていただけると嬉しいです。
質問背景としては塩漬けにしているレントを照らす、賃貸にしようと思っていました。
というのを一つ持っていることと、最近狙っているエリアで比較的安く出ているのがレントを照らすばかりということがあります。
買い手の視点
ということでご質問いただいております。
ありますよね。
特に大阪、京都、関西圏、全国でもあるのかどうなのかなんですけど、
まずここの解説からですね、ワードの解説ということで、
僕も恥ずかしながらですけど不動産投資始めるまで、照らすという言い方は全然馴染んでいなくて、
同じ建物屋根の下で見知らぬ男女が共同生活を送るやつじゃないのっていうぐらいの認識、それはテラスハウス。
いるでしょう。
おられるでしょう。テラスって聞いたらそれを思い浮かべる人。
僕ね、消防の仕事をしていたのでその形式は認識はしていたんですけど、
その時って何個位置とかいうような2個位置住宅とか3個位置とかものによっては5個位置6個位置なんていうね、
同じ屋根そして同じ壁を有しながら一棟の建物に属するんだけれども一つ一つが分割されていて、
居住を別とする建物がつながっているっていうね、そういうものをレントを照らすというんですよね。
壁が全然別になっていてその敷地に一棟の建物のみって単独で独立しているものはこだてと呼びますと。
もう一回言いますけど壁をつながっている状態のもの、共有しているものでつながっている。
その階壁問題とか〇〇パレスさんとかでもありましたけども、
いうようにその屋根裏のところがつながってたりもするっていうね、そんなときでもあったりもする。
そこがちゃんと分かれているものが基本ではあるんですけど。
っていうようなのがレントを照らすと言いますね。
これが多いと、どうしても情報としてよく入ってくると。
でもこれ買っちゃうのってどうなんですかっていうお話なんですよね。
じゃあまず結論から言いますけれども、全然買います。
買取再販としても買いますし、賃貸用としても購入します。
これ前提としていただいているご質問の中で、
買取再販においてバーニングさんの他の選定基準をクリアしているけども、
レントを照らすとあった場合っていうところがちょっと違うのかなっていうところがあるんですけど、
購入基準と評価
いろんな選定基準をクリアしているっていうことイコール、
それレントを照らすであっても買いに値するっていうことに僕はなるんですが、
じゃあその選定基準何なのっていうと、細かいところを言うといくらでもありますよ。
年数の問題であったりとか、地区が30年の方がいいけども、
50年だったらさすがにちょっとこれは今後の売却が厳しくなるかなとか、
融資がつきにくいだとか、あとは憲兵率、要責率がオーバーしている、
適法ではない、いわゆる順法性を持っていないという違法物件ですよね。
であったら住宅ローンが組みにくいから購入される方が限定されてしまう、
現金買いの方のみになってしまうだったりとか、
利回りがちょっとそこまで追いつかない、できれば20%ぐらいで仕上げたいけども、
15%ぐらいまでしか届かないとかね、いろいろある中でですよ。
結局一つに集約するならば、その物件、そのスペックにおいて市場価格よりも
割安であれば買う、これに尽きるわけですよ。
この割安の定義も本当に深いことになってくるので、
連棟テラスのメリット
もう何本も収録しないといけないぐらいにはなってくるんですけども、
その同じスペックにおいてということなんですよ。
要はその利回りが10%っていうものが、めちゃくちゃ安いやんっていうエリアもあれば、
いや10%ではちょっと物足りないから、もう少し12、13%ぐらい欲しいということもあればですよ。
ありましたら当然大阪市内の地区5年ぐらいのRCの物件が利回り10%なんてありえない。
単身でもファミリーでもありえないでしょっていうことあるんですけど、
それが田舎の方だったら違うとかあるじゃないですか。
だからそのエリアにおいて、そのスペックにおいてという年数とか、
ここの間取りだったりとかが同等ぐらいの比較対象がある場合ですよね。
より割安だったらいいってことなんですよね。
まずメリットとして、レントテラス3つありますが、
1つ目はまず価格が安い。
価格も安くってます。
単独で取り壊しにくいとかそういうのがありますからね。
流動性が悪いのでその分安く売らざるを得ないということ。
2つ目が利回りが高くなる。
これも当然市とも絡んできているので、
安く仕上げて同程度ぐらいの、
こだてより少し安いかもしれないけど、
その家賃を比較してもさらに安い値段で仕込むことができれば、
当然利回りが高くなりますよということですよね。
ここはもう特徴になってきます。
そして3つ目は固定資産でも安くなりますよね。
これも協商値ということもあり、
壁を共有しているとかそういうところもありまして、
結局単独こだてよりも安くなる。
結局3つとして、
価格が安い、利回りが高くなりやすい、
固定資産が安い、
とにかく安いにつけるよね。
連棟テラスのデメリット
全部そこに絡んでくるよねということが1つのメリットですね。
もちろん対するデメリットがあります。
3つね。
増改築とか解体に制約があるということです。
単独では壊しにくいんですよ。
この方の許可を取る必要があるということが大きいですね。
2つ目。
売却時の需要が限られてしまうということ。
先ほども言いましたけれども、
融資がつきにくい現金買いのみになる。
不動産屋さんによっては、
レンドテラスというだけで再建築不可、
なんていう美好に書かれる方もいらっしゃいます。
厳密には違うんですけどね。
なのでそういうところで流動性が取りにくいよということがあります。
そして3つ目。
境界とか配管のトラブルが起きやすい。
配管が横のやつが下に通っているのも一気に越境していて、
それが解決するには相当また引き込み直しの費用がかかる。
境界もこれはっきりしていないですよね。
壁のど真ん中を取るのかどっちよりで取るのか。
それもまっすぐだったらいいけど、
ちょっと中でカクカクっと鳴っている場合だったりとか、
どこで取っていくんだとか、
そういうこともありますよ。
不明瞭なそこのコストがかかってしまいますよっていうところがデメリットですね。
増改築、解体に制約がある場合、売却の需要が限られてしまう。
そして境界や配管のトラブルが起きやすいよっていうこの辺りかなと思います。
僕も過去にあるんです。
これねもう解体して土地として売ろうって思ったんですよ。
もうその土地の評価額よりも5分の1ぐらいに仕入れられるってなって、
ただ物自体がめちゃくちゃボロいので、
これを直してかすってなると割に合わないけども、
解体して土地として販売するんだったらもう確実利益取れそうだろうと思って仕込んだやつがあったんです。
隣の方と揉めまして。
揉めるというか一方的に言われましたね。
解体したいっていう案内を出したら、
それもう全部養生してもう耐熱耐火の壁全部張ってくれるんでしょうなみたいな。
そんなブルーシートなんて許しませんでみたいな。
でまたなんかその知り合いには一級建築士がいるからどうのこうの親族におるからなみたいな感じで、
そこがまた出てきてで僕と連絡取り合うみたいな。
今後はこちらの方にご連絡ご一方いただけますかみたいな。
すごいインテリチックなイメージ。
僕あったことはないですけどそういうメールが来てこれめんどくせーってなって結局もそのままちょっと使いたいっていう方に対してですね。
少し上乗せぐらいの金額損償編ぐらいの金額でも売り抜けたっていうことがありました。
ここはねほんと解体してっていうことはリスキーですって僕は思いました。
横も全部買っていけてね一体の土地として扱えればね価値がぐんって上がるっていうことももちろんあるんですけれども、
それに関してはもうね投資より投機に近いというかそれを変える見込みがあるんですかっていうところが重要になってくるし、
地上げ行為みたいなことにはなってくるので、
もう皆さん不動産投資家の方々賃貸業やられている方に関しては基本的にはその建物を使ってちゃんと貸すことができて利回りが高く仕上がって、
この利回りで仕上げることができれば出口がしっかりとっていけるよっていうことでまずできるんであれば僕は購入するのはありかなと思います。
その上で土地としてもしね解体しても売却する見込みがあるそれでもできるって言うんだったらそっちの仕込み方もありですけども、
結局僕みたいにもう潰せないよねこれをハードルを超えていくの相当なコストかかっちゃうよねっていうことがあるということも皆さん認識しておいていただけたらと思っております。
まとめです。
私は基本的に市場価格よりも割安で仕入れることができるそして賃貸で貸してしっかり利回りとっていけるっていうことをベースでおいて、
さらに潰して土地としてやっても抜けられるけどもこれが土地とされた場合潰せないなってなったとしても他の出口が見込めるのであれば僕は購入するという判断を取っていきます。
はいいかがでしたでしょうか。
またねあのこの部分もうちょっと掘り下げてほしいとかこのところ分かりにくかったどういうことですかとかいうのがあればいつでもご質問いただきます回答させていただきますので皆さんこれからもどしどしご質問お待ちしております。
よろしくお願いしますありがとうございましたご質問者様。
はいそんなわけで今日もですねいいねと思いましたらいいねボタンぜひとも押しておいていただけたら嬉しいです。
今日も月曜日ですが皆さん最高の1日1週間の始まりにしていきましょうということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
