マンション修繕積立金の現状
FIWAプレゼンツマネーマネーマネー for you、商品の販売に関わらないアドバイザーがパパママ目線でお金に関するさまざまな気になることをお話しする番組です。
ちょっと学べて、ちょっと得する情報をお届けします。
パーソナリティは、
個人向けに株式や不動産などの参考にされている子や、
子ども向けの金融教育を行っているキャサリンと、
ランシーの3人でお届けしております。
はい、今日もよろしくお願いします。
今日はですね、私が思うこと、調べたことをお話しできたらと思うんですけど、
何回か前か忘れましたけど、私はマンションに住んでいて、
13年ぐらい経つんですけど、初めての大規模修繕を迎えてるんですよね。
大規模修繕してるから窓に人いるみたいなのを覚えてる。
まさに今日も家買い物、長いで半年ぐらいはするよね。
買い物から帰ってきたら、家のドアを塗ってくれてたよね。
教養部分だからね。
そうそうそう。
そういうのをやってて、積み立て金額があったんですけど、
13年前から予想してた金額を物価と人件費の上昇によって、
ほぼほぼ使い切ってるっていうことが分かって、
どのぐらい、それは分かってるの?計画だとこのぐらいだと思ってたけど、
実際こんぐらいかかっちゃったよね。
それちゃんと見たらいいなと思う。
私今ちょうど初めて13年目にして、
管理組合の理事っていうのをやってるので、
それ見とけばよかったなと思ってたんですけど、
本来は修繕積み立て金というのはそれぐらい金額ははっきり見てないですけど、
余裕ある感じで組んでるんですよね。
かなり多めに確保していて、余裕がある形で次に向かうみたいな。
当然ですよね。みんなのお金で管理していくわけだから。
修繕したところでまだちょっと残ってるよねっていうのが普通だよね。
新金融商品の提案
ただ、その物価上昇と人件費の上昇によって、
積み立て金をほぼほぼ使い切るような形になってしまったっていうのを最後の総会で聞いたんです。
私が初めて総会に行った時、理事にならなくちゃいけないから総会に行った時に、
ちょっと思ったよりは上スロープが大きかったみたいな。
万博状態やな。
その時に初めて、前から薄そうなのかなと思ってたんやけど、
修繕積み立て金が全く運用されない形で普通余金で貯まっていってるんやっていうことを知って、
これって運用ってせいへんねんよってちょっと思ったっていう話をこの前もちょっとしたんちゃうかなと。
そんな感じじゃなかった?
そうだと思うし、普通積み立て金って億単位になるもんね。
そうそう、何億っていうお金を積み立てていて、
で、そんだけのお金があるんだったらリスクちょっと取ってもいいんじゃないかなっていうのは思ったっていう感じの話で、
小屋さんも確かその時にね、運用できた方がいいよねみたいな話をしてたと思うんですけど、
で、それでどんなのがあるんかなと思って実際。
運用商品として?
そうそう、運用商品としてどんなものがあるんかなと思って、
で、その時、理事会に行った時にちょっと管理組合の人に聞いてみた。
うん。
これってって言って、お金ってさっきみたいに使い切れに近いっていうことであってますよね、うちのマンションは。
そうですって言って。
で、次からはどうなるんですかみたいな感じの話を聞いたら、まず管理費を上げる。
で、それも付き合ってくれてるその不動産会社の管理、管理会社、手伝ってくれる管理会社が決めることじゃなくて、
あくまでも私たち住民が決めることなんですけど、理事が未来に向かってどれだけ引き上げることができるか。
管理費じゃなくて修繕積み立て金でしょ?
そうそう、修繕積み立て金をどんだけ引き上げることができるか。
みんなの合意を取って、未来のためにこんだけ引き上げましょうみたいな感じをできるかどうかっていうのが一点と、
あと一応管理会社からは金融商品というか運用をご提案する形になります。
で、それがマンションスマイルサイっていう住宅金融支援機構っていうところがやってる、
フラット35とかね、やってるところが用意してるマンションスマイルサイっていうのがあって、
うちからは多分これを提案する形になりますっていう感じで初めて聞いたんですよ、それを。
今までそのスマイルサイ利用してなかったけど、今後は検討っていうこと?
いやまだその話全く出てなくて、今のところはその今まさに真っ最中、今マンションがもうグレーの雨にかかってるわけなんですけど、
その修繕が、目処が立たへんかったら次の話ってできひんから、
次の話が出てきたときにそちらをご提案するような形になっていくはずですみたいな、
まあその時に私たぶん理事ちゃうからまた話しちゃう、聞かれへんような感じになると思うんだけど、
住民の合意と未来への対策
今検索したらさ、これってさマンションスマイポチルサイなんやな、すごいね。
マンションスマイ、スマイルと書けてんのね。
なるほどね、スマイル、スマイルサイってことね、スマイのスマイとってことね。
さあさあさあさあ。
なるほどね。
で、利月10年祭で、
あ、そうやね、利月10年祭って書いてるわ。
そう、毎年1回だけ利息押し払いしますって、すごい安定的な商品。
一口50万円から購入可能で、最大10回継続購入積立可能。
で、中途換金時に手数料付与。
うん。
寄稿が国の認可を受けて発行している債権。
で、マンションの修繕する時の、もし融資がいるんやったらちょっと金利優遇してあげよう、みたいな。
うん。
そういうなんかすごいよくできてる。
これやった方が絶対いいやんって思ったような商品だったんですけど。
金利はわかんの?
あ、金利わかる。
金利は毎年当然変わってるんですけど、
0.5ぐらいでしたね。ちょっと待ってください。
0.2、普通年前までは0.2ぐらいだったんですけど、
去年の段階で0.5で出てますね。
去年のね。
ん?そうそう。
あ、去年のね。
でもほら今はさ、国債が2%超えてるわけだからさ、
国債の方がいいんじゃないの?みたいな話にはならんのかね。
あ、なるんちゃう。
私がもしするとしたらそういう意見を言うやろうなと思って思ったって話なんです。
私やったら、
これってその住人の同意を取るってこと?
そう、そこがあれやなと思って。
人多いもんな。
その時話した時に、これってサインやった方が良くないですか?国債とか買わないんですか?って言ったら、
あ、もちろんおっしゃる通りそういう、ありますって、そういう風にした方がいいとは思いますって。
ただ、やっぱりなかなか、うちだったら150世帯ぐらいあるんですけど、
その同意を得るっていうのはすごくやっぱり難しくて、
運用するということ自体に、
やっぱ否定的な方っていうのはある一定数いらっしゃいまして、
なかなか実は通らないことが多いっていう実態も教えてもらいました。
なるほど、と思って。
した方が、私とかやったら国債でもいいんちゃうかな?取引国債の方がいいような気がするけど、
それが単純に、例えば私が今理事の時に、こういう方法があるんちゃうかって言ったところで、
じゃあ私が大多数の賛同を得られるかって言ったら、これ自信ないなと思ったから、
そうしたら、せめてこのマンションスマイル債はありなんちゃうかなってちょっと思いました。
でもなんか僕はよく分かんないのに、スマイル債より国債の方が分かりやすい商品だと思うんだけどさ。
スマイル債をやろうって説得するより国債やろうって方がシンプルで分かりやすい気もするんだよね。
仕組み的にはそうですね。結局債券の中でも国債が一番シンプルですもんね。
10年経ったら元本帰ってくるよって、国がやってんだよって言ったらもうそれが一番分かりやすい気がするよね。
でも人はそんな合理的にやっぱ動かへんのんちゃう?
いやだけど国債がダメって言ったらスマイル債もダメやんね。
本来はそうなんですよ。そうやって合理的に判断できるかなって言ったら、なんかやっぱ難しいんちゃうかな。
スマイル債だといいってなんか理由があんのかね。スマイル債が。
でもやっぱスマイルなだけに住まいに特化してるんじゃないですか?
でも中途関係時に手数料付与っていうのは多分その住人にとったら、本来は修繕積立金で崩すことないと思うねんけど。
ないはずやねんけど。しかもそんな全額そこに入れるわけじゃないねんから、おそらくそんなことないねんけど。
余裕残した形で、まあいろいろ潰れたりしますからね。この前も児童扉が壊れたとか。
ああそうなんや。
まあやっぱ10年ぐらい住んでたらありますから、あそこがなんか面白いのはね、地面が盛り上がってきた。
え?あ、桜的な?
なんかそういうので予想もしてないことが起きる。ちょっとなんか凹凸があるから直したほうがいいと。
つまずいてこけたら危ないとかそういうのって結構お金いるから。
まあ余裕の資金置いておいて、こういうのをなんか債券とかに入れてたりするから絶対ないと思うねんけど、
でも一般の人は、中等監禁時に手数料がかからんっていう歌い文句すごい好きな気がする。私は個人的には。
すごい安心って思うみたいな。
個人向け国債と一緒だっていう話だよね。
そうそうそうそうそうそう。
それで小谷さんが言うような、国があかんかったらこの大きく大間あかんよってことに気づく人がどんだけいるかっていうその、つまり国債のほうが。
でもやっぱ金利が1%ぐらい違ったらね魅力度が全然違う気もするけどね。
そうそうそう。そうなんですよ。私もそれはそう思う。
あとはあれだよね。それよりもっと理解できないと思うけど、結局いくら金利ついたってインフレ率に負けてたらあかんっていうことがわかるかどうかだよね。
インフレ率に負けてたらめべりしてんのと一緒なんだけどっていう。それは本質的だけど伝わらないだろうね。
そうなんですよね。マンションの住んでる住人の世代にもよるかなっていうのをなんとなくちょっと話をしてて思いました。
どこがボリューム世代なのかは大きな差があるやろうなって。
もしかしたらこれ調べてみたらそうなのかもしれないですね。新しいマンションの方で若い世代が入ってる方が結構ポジティブに受け止められて。
ちょっと年齢層が高い世代がボリュームゾーンだと反対。
借り上げてもらった方がいいわみたいな。
マンションの管理で難しいなと思うのはやっぱりご高齢になればなるほど未来に向かって本来修繕積み立て金で当然あげるんですけど、
その時私おるかわからんと思ったら反対しますよね。
そうなんだよね。
修繕積立金の必要性
その時私もうこのマンションおらんかもしれんと思ったらなんで今あげなあかんのってなっちゃうよね。
それはだから合意って取りづらいんちゃうかなって。
本当その通りだよね。
修繕しないと資産価値として極めて劣化していくんだけど、劣化に興味が持てる世代と持てない世代がいる。
そうですよね。絶対そうだと思う。
高齢の人だとね、俺が死んだらいいよマンションの価値なんかいくらでもみたいなね。
そうそうそうそう。
そのうち早々に売却するつもりとかやったらね、あんまり関係がないっていうか、
どっちでもいいよみたいな感じになるよねそれはねって思って。
共有財産ってむずいんやなと思って。
そうね、そういう意味ではマンションの難しさってそこだよね。
自分の家やったら自分の判断じゃないですか。
責任も自分にあるから、例えば自分の家の修繕積み立て金。
一軒家の人がどれくらいするのか知らんけど、もし私が一軒家やったらこれだけを運用にかけようとか。
これは修繕のためのお金だから。
もし運用がうまくいったらいい壁にするかもいい屋根にするかもしれへんしとかいうことができるかもしれないけど、
マンションで私もそこまで強く言えないですよね。
きっとリージーであってもした方がいいって思ってるけど、
自分よりも人生を重ねた先輩がいやいやって言ったら、
無理かなーとか思うかもしれない。
難しい。修繕するときでもすごい細かいこともみんなで決めていくんですよ。
例えばマンションの横にね壁があるでしょ。
マンションの横って壁突き破れるようになってるじゃないですか。
災害時に。
ベランダのね。
その横に突き破れますみたいな文言書いてません?
書いてる書いてる。
あの文言のシールの色とか文字の大きさとかそういうことも決めていくんですね。
で、それだけでも結婚ちょっと揉めるんですよ。
揉めるんだ。
こんな見栄えが目立つことを意識して黄色と黒とか出てきちゃってて、
これちょっと景観よくない、なんかちょっとおしゃれじゃないみたいな感じのことになったり。
バトミントンのユニフォームの話みたいな。
そうなって、もうこんなん誰でもわかることはないから払んでもいいんじゃんとかいうことになったり。
ちょっと待って待って。
ちょっと待って、でもこれってさ、法律で決まってんじゃんとかそういうことになって、
誰か確認してくださいとか言って、じゃあ来月までに確認しますとか言って。
たった一個のことでもこれくらい時間かかってるから決まらんねって。むずいな。
僕が聞いてる話だと、やっぱ多摩湾に住んでる人で、
同じ話で、積み立て金を将来のために運用していこうかって話が上がってるらしくて、
運用するということを検討するための特別な委員会っていうか、プロジェクトを組んでやってるらしいんだけど、
前言ってたのはあれだね、運用に自信があるとか、金融機関に勤めてるみたいな人たちが応募してくるんだけど、
でもあんまみんな運用のことわかってないって言ってたね。
金融機関に勤めてるイコール運用に強いわけでもないかもしれないってこと?
だから全然その話がまとまらないのもあるし、
あとは僕の仕事柄からすれば運用のプロに任せて、
修繕積み立て金って目的とかゴールがしっかりしてるから、
こういうゴールで、こういうために使うんで、運用お任せするんでやってくださいって言うのでもいいと思うんですよ、
フィー払ってね、って思うけど、
今度はマンションの修繕積み立て金ってせいぜい1億、2億、3億ぐらいの話だから、
今度は金額がちっちゃいって話になって、
お任せ運用するほどの受けてくれるような額じゃないみたいな、
数十億みたいな、っていうような話だったね。
僕なんかからすると、さっき言ったインフレ率に負けたら、
結局さっきの話で言うと積み立てる額をどんどん引き上げていかないと足りないはずだから、
そうですよね。
インフレに負けちゃ意味ないなと思うけど、それは非常に合意形成は難しいだろうね。
マンション管理の課題
いい提案方法があったら教えてほしいです。
僕はビジネス的にちょっと考えてるのは、そういう話を聞いてたんで、
さっきの話で言うと、マンションの管理組合のサポートしてる管理会社があるじゃない。
管理会社も悩んでると思うんだよね。
そうだと思うよ。
担当してもらわないと、どこのマンションも修繕積み立て的に足りないって話になるじゃない。
だからマンションの管理組合のコンサルとかアドバイスしてるような会社ってあるんで、
マンション管理組合コンサルの運用の部分だけアドバイス入ろうかなとか、
入れないかなみたいなことをちょっと思いましたよね。
いいですね。
管理組合のコンサルだったら、コンサルの言うことは組合でくれると思うんですよ。
コンサル側に運用の考えとかツール持ってけば、
コンサル担当が、この管理組合はこのぐらいやった方がいいですよみたいな話にならんかなってちょっと思ってます。
住人の方もちょっとイエスが言いやすいというか。
そうですよね。
わざわざお金払ってコンサル雇ってんだからね。
とかっていうのをちょっとアイディアとしては思ってます。
本当ですね。
ぜひそんなマネーライフプランニングにお知らせください。
全国的にそういう事例が出てくるというね、何個か事例出ると我々も我々もみたいな感じになりますからね。
もし皆さんご興味があればマンションスマイルサイト調べればすぐに出てきましたので。
内容をご覧ください。
PurePresence マネーマネーマネー for you この番組ではリスナーの皆様からのご質問コメントなどをお待ちしております。
概要欄にリンクを貼っておりますので質問箱の方からどしどしお寄せください。
いただいたご質問コメントについては番組の中でご紹介していきます。
また番組のフォローもぜひよろしくお願いいたします。
ということでパーソナリティは、
サンコンサルタントの小谷と
アサリンと
ナンシーの3人でお届けしました。
ではまた来週。
さようなら。
