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ゼロからの民泊ガイドラジオみんなじいらじい
この番組では、5つ星民泊ホストのてつろーと
民泊に興味はあるけど、どこから始めていいのかすらわからないユウキの2人が
実践的な民泊知識をシェアし、またリアルな民泊事情や
実際の経験談を面白く共有していきます。
ゼロからの民泊ガイドラジオ前回からの続きです。
難しいですね。ソフトを活かしたいっていうところは変わらないんですけど
自分がそこに住んで、しんどうさんみたいに
テナントと一緒に住んでっていうのは、家最近買っちゃったんで難しいんですよ。
今住んでる家から徒歩10分以内とかで
極力歩いて行けるような場所でって考えると
もう自分が住まないパターンで1棟を買うか
さっき言ってた予算が合えばですけど
鉄骨だとかRCの3階建てぐらいの規模の小さなマンションを買うか
みたいなところにだいぶ選択肢が絞れて
ミニビルみたいなの買ったらどうですか?
3階でも鉄骨とかコンクリートでなってるのに
改造費を入れて買うみたいな
僕横浜やったことないんですけど
横浜っていけてるんですか?前回のトーク聞いてないんだけど
どんだけ売り上がってるかとか数字的なところは教えていただいてないんで
正直わかんないですけど
東京めちゃくちゃですよ。めちゃくちゃすごいことなってますよね
横浜は今日新宿駅から来たんですけど
感覚的には10分の1ぐらいしか観光客が来てない
言ったら悪いけど
めちゃくちゃ地方に降って何百万で買うのか
やっぱり東京で勝負するかの方がいいと思う
僕がそういうスタンスで生きてるから
言ってもそんなに安いわけじゃないじゃないですか横浜
住みたいって人が家をまだまだ買いたい場所だから
安くなるネタもないんですね
そうしたら東京で
僕だったら東京でやるなと思いますけどね
東京でやる場合って1億の予算の場合どこをお勧めします?
どうだろう
できれば都心でミニビルみたいなのをやりたいけど
僕ら日本橋の方でも預かってるのが一個あって
そこも結構いいんですよね
バクロ横浜とか東京駅にちょっと近いような
もう一個アッパーがいっぱい建ってるとこは
それなりにお客さんに幸してるから
03:01
日本橋の方ってアッパーいっぱい建ってるんですよ
アッパーが多いとこはいいってことですね
それなりに来る日本人も来るし外国人も来る
その近くでミニビルみたいな
当時僕ら6千万円くらいの3階建てを買ってたんですけど
めちゃくちゃすごいことがあって
1階は1階2階2階3階3階に貸してます
それも普通に商業ビルだったんで
別に人が泊まるような内装ではないのを改装したの?
実は1階事務所で2,3自宅みたいなのがあって
2,3をセパレートして
3階に風呂があったからキッチンを作って
2階にキッチンがあったから風呂を作るみたいな
セパレートしたの
1フロアで35平米40平米くらいかな
僕らは絶対2ベッドルームにするんですね
ダブルカップルとか
4人ぐらい泊めないとアッパーに勝てないんですよ
アッパーって普通に2人とか
だからやっぱり4人から6人泊めないと勝負できないと僕は思ってて
絶対2ベッドルームとリビングで寝れるぐらいにして
6人ぐらいでは寝れるようにするとか
2ベッドルームっていうのは寝室が2つあるじゃない?
寝室が2つあると
寝室って言っても僕らが作ってるのって
ベッドを囲ってるぐらいの寝室です
ほぼベッドしか入ってない
ただ2つの部屋になってるんで
別々のカップルでもいいし
じいちゃんばあちゃんと孫たちのあれでもいいし
2世帯というか2つのペアが泊まれる
どうしてもリビングも泊まれるようなソファーベッドをするとか
最低3区画が泊まれるようにすれば
ホテルには勝てる
それって最低限面積どれぐらいでもギリギリ3区画いけます?
40平米じゃないですかね
40ですか
だから40×40の2階建てでセパレートしてもいいですよ
僕ら今やってる日本橋は2階は2階でホテルにして
1階事務所入れてるんです
6人ぐらい2階3階それぞれ泊められると
でも実際は4人ぐらいしか来ないです
6人可能としておいて
実際そんなにいっぱい来ないし
ベッドルーム2つだから
1人1人で泊まってたりもします
バストイレは別で2階3階それぞれ1個ずつある?
古ビルとか探すのがいいと思う
地区30年とか
なんでかというと
今聞いて思うのは
自己資金で勝負できるってことは
思いっきり刺しにもできるし
思いっきり勝負がかけれるんで
いっぱい買い付け入っても
もう現金で買えますって言った人絶対行くんですね
みんな融資使うから何でも買えます
06:03
でも刺しにできるとはいえ
さすがにそんなに下げられない
相場的にこれくらい下げられるとかあります?
それは多分どうやって活用するかと
売り値がいくらで出てるかによるんですけど
圧倒的に僕は強いと思うし
僕は融資で今3割出せば買えるわけだから
1億ってことは3億とか4億まで引けちゃうから
僕だったらそっちに
融資をさせてあげたらすごく面白いことで
絶対そう
でもちょっと前提が違うじゃないですか
千野さんの場合はお金がない
でも実績があるパターン
でも逆じゃないですか
実績的に建築士ではない
そういう形で融資借りれるんです
でも管理会社とか借り上げ会社とか
いろんな方法があって
どうやって融資通すかは結構
銀行さんとも話しながら
こういうとこ付けれるんだったら
貸せるよとかそういうことはあります
そういう融資を借りやすい銀行
借りにくい銀行
めちゃくちゃいっぱいあるんですよね
ここでは言えないけど
本当にいろんな銀行さんと僕やり取りしながら
ここまでやったらいけるとか
例えば民泊3年やってるって人やったら
貸せるとか
サラリーマンで一生やってない人は
貸せないとか
本当に人一人の案件によってなんで
今日建築士さんに聞きかえでした
すごい話が
その話を聞いてるような
融資大好きなんです
これって重要なのは
皆さんもそうだと思うけど
誰でもそうだけど
いろんな人が相談来てくれて
その人を融資でうまくいったら
僕らも嬉しいし
もし設計がもらえたら
そのまま設計ももらいたいし
銀行にとって何が起きるか分かります?
すごい属性のいい人
連れてきた人になったら
僕に貸してくれるんですよ
だから僕いろんな人紹介してるんですよ
自分の信頼につながるから
自分が借りるために
いろんな人を紹介してるんです
もう一個は設計者だから
融資が通んないと設計できない
っていうところが始まったんだけど
いろいろ紹介してると
毎回支店長が来て
慎太郎さんありがとうございますみたいな
支店のトップセールスですみたいな
僕は設計料もらえるから
慎太郎さん経由でだったら
結構融資も通りやすい
そうそう
宿泊の人を通してます
ただ銀行によっては絶対NGとかあるんで
そういう人は
そういうところは無理ですけど
信金さんとか名前言えないけど何個か
銀行さんでも行けるところはあります
それと運営会社とセットにする
みたいな形でやってる方はいます
ケンちゃん的にはどうですかね
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もともと
デカすぎる
デカいっていうのもあるし
もともと融資ができないエリアだって聞いたんで
そもそも選択肢がなくて
旅館業っていう
全然できますよ
だいぶ発想が広がってきましたね
その中で慎太郎さんのアドバイスを受けながら
どうやって単価を上げていけるか
単価
っていう風なことを考えると
ちょっとまた考えも変わってくる
先にそっちを考えた上で
慎太郎さんと相談をしていくと
より夢膨らんで
だったらそのためには融資もやる
みたいなマインドになってくるのかもしれないですね
当初横浜だと思ってたんですけど
今の慎太郎さんの感覚だと
両極端どっち行くかじゃないですか
一番集中してる東京かこれからの地方か
僕はそう思ってる
ですよね
僕もいろいろ読んでるとそんな感じがしてて
そんな中で
とはいえソフトで自分が行ける場所にこだわって
横浜を貫きたいって気持ちはあって
だった時に
微妙な言い方ですけど
ハブとしては
お客さんは来てくれると思うんですね
いろんなところにアクセスがいいんで
っていうところで
ずば抜けて勝つ戦略って何ですか
だからもう
ソフトのコミュニティでもレビューをよくして
この人楽しかったみたいなのが
ガーって並ぶようになったら上の方に来るし
横浜だったらこの人に会いに行こうみたいな
そこを作るしかない
場所としては絶対的に東京と横浜で全然違うんで
場所が横浜だとすると
ソフトを思いっきり充実させて
レビューに
有名オーヤさんじゃないけど
有名ホストみたいに書いてもらえるように
一緒にご飯行きましたとか
書いてもらえるようになれば
もう地域関係ないんで
ソフトで売らないと
多分普通の競争をやるんだったら
東京の方がいいと思ってます
僕が一番最初に新築した
板橋のホテルの時も
確かに全然ないことをやってみたんだけど
言ってもそこって
9000円とか1万円しか行かないじゃないですか
東京だと本当に小さい部屋でも
3万円とか行くんですよ
こっち11部屋やって
僕神宮前にも一個持ってるんですけど
神宮前だと
1部屋で11部屋より売り上げ高い
みたいなことがいっぱい起きて
どんな頑張って11部屋やっても
月100万円なのが
神宮でやると100万円超えてるんですよ
これって1部屋のメンテ一生懸命やって
1億円で買えるかちょっと分からないけど
少なくとも12部屋建てようと思ったら
神宮で1億円かかるんですよ
もっとかかるかもどっちが
僕らは当時4000万円くらいで買って
6000万円くらいだったから
1億4000万円くらいでやったのかな
でも神宮で1億円で買ったりすると
確実に
3万円と
12:00
1つ9000円で入る入らないの
心配してるよりは
いいかなみたいな
いやーちょっといろいろ考え直さなきゃいけないな
って思いましたね
ごめんなさい
僕物件情報今全然見てないから
相場感が握れてないんで
東京でミニビルが買えるんだろうかと
思ってますね
だいぶ高いですね
日本橋あたりとか
幕朧町とか
もうちょっとこっちの
錦糸町も
僕らやってるけどちょっと弱いんだよな
もうちょっと中かな
東日本橋みたいなところ
分かりました
そうか横浜か
ごめんなさい横浜が分からないんで
本当は横浜をどれくらいの売り上げで
どんなくらいやってるかを聞きたいんですけどね
それ聞いたらどっちのほうがいいよって分かるけど
僕やったことないんで
横浜の稼働とかが全然分かんない
自分で一個一個エアビン出てる物件の
予約状況とか単価とか見たんですけど
半分も埋まってないですね
直近30日で半分埋まってないとこばっかりで
単価もそんな高くないんで
東京と比較するとすごい落ちますね
なのに価格の差がそんなにないと思って
物件価格ですよね
8000万か1億かとか分かんないけど
そんな差だったら
いきなり300万買いに行ったら
おまんぼろいとか
今青春のマナズルみたいな
あると思うあると思う
マナズル行くと急に大きいペカルみたいでしたね
日本人が住みたいと思う場所と
外国人が行きたいって場所違うじゃないですか
そこで多分横浜はギャップが生まれてるかもしれない
住みたい割には外国人はそんなに
だから単価が下がりきらないんですよね
建物の
それが8000万して
こっちで1億だったら
僕は1億でやった方がいいという感覚
そこの単価は全然違う
そうなると家からだいぶ遠くなって
ソフトでやり方が遠隔になっちゃう
お金目的でやるところになっちゃうんで
難しいなって思いますね
でもね僕思うのは
僕両方やってて
別に人工とか何にもやってないんですよ
ここはソフトやったり
代々木公園はコーヒーチケットやったり
やってますけど
別に1個で終わるわけじゃないから
何個でもやればいいんで
東京は東京のやり方
横浜は横浜のやり方で
色々試しながら
どっちが自分に合ってんだろうみたいなのもあるから
別にその全額を1個に投資せずに
ちょっとちっちゃめの横浜で買う
東京はある程度大きめのを買うみたいなので
確かにそうやって割り切ればいいかもしれないですね
15:01
経済目的と自分の家族との触れ合いだとか
ソフト面でやれば
だいぶ確かにそれで綺麗に分かれるかもしれないですね
融資も借りれば
別に今持ってる資産だけじゃないんで
2つ買えるだろうし
だからそういうので言うと
共同住宅も絡めちゃうと
定期的にちゃんとお金入ってくるエンジンと
こういう乱起動みたいなホテルを
僕はハイブリッドにやってるんですね
家賃はコロナ起きようが何しようが
絶対入ってくると
こっちはもう偉いことになってるんで
だから両方やってるんですね
ちゃんと固定的に入るものと
こういうバカげたことをやるところと
地域産業と普通のテナントを同じ建物に混ぜて
何か問題とか起きます?
そんなことはないですか?
音の問題とか何とかの問題は
いろいろどこでも何でも起きるし
ここも結構外国人が窓開けて
うるさいって近所の人に怒られてるとか
近隣問題は共同住宅でもある
音の問題はどこも起きますね
いろいろありすぎて難しいですね
今回やはりまとめきれいな内容ではないですけど
引き出しがむちゃくちゃ広がりましたね
1棟を小舘で買って
家の近くの横浜で運用するっていう
アイデアだけできたので
一気に広がりましたね
世界観が
いろんな選択肢をちょっと
しんどうさんもおっしゃる通り
今後30年のビジネスなんだから
急に決めるよりはいろんな選択肢を
しんどうさんと相談を
いいと思いますね
前回は割と逆って言ってたんですけども
早く始めた方がいいっていう
その後押しに入って
しんどうさんおっしゃる通り
30年だし
僕自身が5年前に
10年間やってるんですけど
コロナの時期を経験して
まさにしんどうさんおっしゃる通り
やる限りやり切るっていう
根性はないとダメだし
でも根性と同時に
ハイブリッド系
公屋と旅館っていうのを
ハイブリッドすることが
どれだけレバレッジになるか
いろんなしんどうさんの
今日話したけど
全部ビンビンしてるので
確かに簡単に決めるよりは
本当に今後30年を考えた
計画が大事かなっていう
そこに本当に自己主張だけでない
選択肢も持っておいたらしい
めちゃくちゃいいのが
僕の500万の泣けなしで
なんとかやれた方法から言うと
何でもありすぎるんですよ
何でもできる
レバレッジかけまくれるし
やっぱり困っちゃう
僕なんかそれしかなかったし
もうその方法しかないし
なんか宿なんか言えるような
立場でもないか
18:00
固い賃貸住宅をひたすら
作り続けていったんですね
何個かあるうちに
なんかちょっと宿もやってみよう
みたいにやっとなったんで
何でもできるし
せっかくだったらちゃんと
そこをもうちょっと借りることも
考えたほうが
いい気がするんですね
別に絶対借りろって
言ってるわけじゃなくて
借りた上でイノベーションを行って
それもあると
融資なんかいくらでも紹介しますし
もう本当に
宿の話も
僕が運営するって言っても
いける銀行さんはあるし
僕だと不安だって言ったら
運営会社紹介するんで
いろんな銀行さんに
この運営会社つけたらいけるか
そこの調査入るんですね
運営会社の
運営会社がちゃんと経営してたら
貸してくれるし
そういうネットワークはめちゃくちゃいっぱいあるんで
運営会社つければ
サラリーマンでもできる
いろいろ考えていろんな人に
部分的にいろんなこと
聞くよりかは
真野さんにまるっとそのまま
プロジェクトお願いしていいですかって
言いたくてしょうがない
本当に建てるっていうのもあると思うんですよ
ちっちゃいのに
それ用に建てれるとしたら
3階でも縦穴作って建てれば
最初からやるならね
中古買ってやろうとするから
変なとこ階段ついてんねとか
いう話になるんで
京商でも最初からそれ用に作れば
そうすると
僕渋谷区やってますけど
文京地区っていうのがあるんで
文京を避けたところ
遊戯公園とか初代とか
働いとかみたいな
渋谷区売りっていうのは結構あるんですよ
渋谷区強いんですよ
ないから
ホテルがほぼない
ほぼない
渋谷区しかないんですよ
っていうのは
渋谷区文京地区って言ってもらうと
ほとんど文京地区で抑えてるから
文京区と同じなもんですね
文京区もほとんどできないですよね
渋谷区できないです
作っちゃいけない地域
学校が多いとその学校の前で
ダメですからね
渋谷区って思いっきり
新宿と分けようと思って
みんな新宿行くんですよ
ちょっと渡ったら新宿なんですよ
新宿でやってる人はいっぱいいる
でも一歩渋谷区入ってくると
もうないんですよ
だから神宮前でやってるのも
民泊なんですよ
108人しかできない
それでも全然再産は取れてる
それはすごい取れてますね
希少価値のところを選ぶと
僕はそういう風に
渋谷区でも
代々木公園の周りとか
僕代々木公園は宿泊料取ってるんですね
とか発壇駅とか
畑谷駅とか
あの辺りは一応
文京地区かかってないです
でもそんなホテルありそうな感じじゃないですよね
ポツポツはありますけど
渋谷区でやるっていうのは
21:00
これはね
さっきの横浜の話もどこの話も
僕が知ってるので言うと
渋谷区あたりで行くとか
もう一個はね
スカイツリーの周りでやる
スカイツリーの周りっていうのは
結構いっぱい
やりました
結構
で儲かります?
ただすごく土地が安かったりしたから
30所以下低かったんで
増えすぎたかも
どっかさせたらいいですよ
建物をめちゃくちゃ特化させれば
大量にあっても特化してたらいけます
同じようなの作ってたら
絶対アウトです
増えましたね
どの差別化と
写真2枚です
最初の2枚が
圧倒的にかっこよければ
そこでかっこいいと思って
他のページ見るから
かっこよく見えちゃうから
2枚どうやって取るかっていうのが重要
かっこいい要素があれば当然
2枚取れるだけのかっこいい
玄関がガラスになって
ノレンがあったりしたり
最初の1枚と
もうあと1枚か2枚か
最初のページのイメージが
作れれば
重要
長期でどう勝つ物件を
買えるかっていうのは
本当に重要だなっていうのが
今日わかったんで
目先のどうしても横浜に住んじゃって横浜でやりたい
自分がソフトを活かしたいから
っていう視点だけじゃなくて
もうちょっと
長期で勝つって何なのって考えた上で
探し直そうと思いましたね
まとまりきらないと思うんで
また今後ねちょっと迷ったことがあったら
頼らせていただきましょう
慎太郎さんに
あと何回かシリーズあるんですか
今回が玄関へプロデュースの第3回なんですけど
今私も第4回
どうなるのか見えなくなってきました
なんかここで急な変化が起きてますね
誰に
聞きに行こうみたいな話
誰に聞きに行こうっていう話から
なんかけんちゃんがすごく
慎太郎さんにもっともっと聞きたいっていう
何を聞こうかみたいな
そしたらなんかこう
組み立てるので
土地探してきましたどうしようとか
古ビル探してきましたどうしようとか
横浜探してきましたどうしよう
みたいなのがおもろいんじゃない
けんちゃんと慎太郎さんの
慎太郎さんに相談したいですね
いやちょっと
なんとか相談室みたいな
面白い流れで
僕らもね
お意見があったらぜひください
このシリーズどうなっていくか
どんどん楽しみになってきました
聞いてる方すごい慎太郎さんね
私もちょっと建築してもらいたい人も多いと思うので
概要欄の方にそのサイトのURLとか
ありがとうございます
うちがやってるホテルのページとかも
ありますんで
大丈夫ですか
ありがとうございます
消化しきれなくて
頭がパンクしそうですけど
世界観がだいぶ広がって
自分の固執してた選択肢が
必ずしも正しくないっていうのを
改めて思ったので
24:01
場所とか
戦略とか
ちょっと時間かけて
本を仕入れてやりたいなと思いました
今回これぐらいにしておきましょうか
すみません
役に立ったか迷わせたか
よくわからない
トークになっちゃってすみません
立ちましたね
というわけで今回はこの
カリスマ本とカリスマ建築家
慎太郎さんゲストにお呼びしました
ありがとうございました
