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ゼロからの民泊ガイドラジオみんなじいらじいこの番組では5つ星民泊ホストのてつろーと
民泊に興味はあるけどどこから始めていいのかすらわからないユウキの2人が実践的な民泊知識をシェアし またリアルな民泊事情や実際の経験談を面白く共有していきます
始まりました民泊ラジオですけれどもあれですね対面収録ですね はい今日も対面ですそして今日も今日は新宿
代々木ですかここは代々木の素敵な住宅街の中なんですけどものすごく素敵な複合ビル 入ってきて最初表から見るときは普通のビルみたいな中入ると秘密基地みたいな感じで
パン屋さんがありコーヒー屋さんがありホテルがあり芸能事務所があり すっごく素敵な複合ビルこれはただ物でない人が設計したんじゃないかなっていう
雰囲気が漂いますよね 代々木の住宅地の中でその正体が今ちょうど目の前に出るので紹介しましょう
今日はスペシャルゲストをお呼びしております 旅館民泊カリスマ建築師
しんどさんお呼びしておりますよろしくお願いしますよろしくお願いします はい今日はあの実はけんちゃんをプロデュース第3回ということであの民泊をやりたい
けんちゃんが建築師さんに相談してみようという会を作っているようですが あの旅館民泊のカリスマ建築師のしんどさんに来ていただいて後半はけんちゃんが出るんですけど
ちょっとドキドキですね いや今あれなんですよねもともと考えていた台本がいくつかあったんですけどあまりにもしんどさんの
その持っている情報量とかが多すぎて今端っこでけんちゃんがどうしようどうしようって考えているところで
そもそもこの建物っていうのはしんどさん ここ自体は結構さっきもご説明されたけど新しいところだったんでしたっけ
4年前に買ったヘイベルハウスの半分が自宅になってて半分が賃貸住宅ってものを4年前に買いました
それが今すごい色々深く分けられていてテナントだったりとか民泊だったりとか なってるんですね
だから買ったのは地区26年で今で地区30年 その間に買う前にオーナー住居が大きすぎるんであと2部屋作って
賃貸部分を増やすっていう約束を銀行にして融資を引くみたいな もう改造案件で融資プラス改造費用を引いて
地区26年の建物に30年ローンを引くみたいな ウルトラシーの建築士なんで修繕の話配管の話すべてやりますっていうことで
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新築同等ですよねっていう記録を作って30年ローンを引くっていう 多分普通にはできない
ユニークなことされてますけど
建築士さんって言うと私の頭の中で理系の方ってイメージがあるんですけど
正直違いますよね
理系の方なんでしょうけどものすごい事業家であり戦略家であるという
今ちょっと伺っただけでも既に代々木にこれだけの複合施設を持っているビルを持っているというだけでも大成功されている方に見えるんですけど
ちょっと前さっきまでの話を伺っていたら全国各地に旅館民泊を経営されてますね
そうなんです
いろんなことが楽しくて
40歳、今51歳なんですけど
40歳から自分で土地を買ったり建物を建てたり
古いのを買って宿泊にしたりっていうので
宿泊は10年前だから本当初期の僕らがやった時から
興味あるものにはとりあえずコミットするっていうので
ほぼ貯金ない時から500万ぐらいしかなかったんですよ
それで年収240万みたいな
初めたタイミング
その時のタイミング
会社自体は設計事務所なんで工事してその10%もらうみたいなビジネスモデルなんで
ほとんど給料とかいろんなものに消えていくんで年収が全然低くて
でも作ってるものの実績が過去それ10年ぐらいあったんで
自分が設計すると完全に何年経っても家賃が差半ないみたいな記録を銀行に出したんです
僕は設計するものに対して保証をつけてほしいと
僕の年収は保証はつかないと
僕年収低いんで
普通のサービスマンは年収を保証に兼ねかれるんだけど
設計とか実績を元に借りるっていう技を使って
ソフトなところでお金を引っ張ってきたんですね
ここで重要なのが12個銀行を断れるまでやり続けるんですよ
13個目が〇〇だったんだけど
あなたのやってるのはめちゃくちゃ面白いから
貸しますって言ったんですよ
そしてその面白い結果10年前500万円しか持っていなかったし
どれくらいの旅館が
いやお金はいいんですけど旅館はいいんですよ
今まで旅館が10年で24棟くらいかな
その半分くらい売却して
今遊戯に買ったりしてるんで
小さいのから売って買ってまた自分で設計して
その途中から賃貸だけだとあんまり楽しくないんで
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シェアキッチンとか旅館を始め
旅館は売り上げ3倍くらいになるんで
一気にスピードがついて
それをまた儲かると全部投資に回すんで
常に現金はゼロみたいな状態でずっと買い続けてる
今もずっと買い続けてる
今年も3個買ったんで
今500万円貯金を持ってらっしゃる方朗報ですよ
10年でいけますよ
親に借りて500万っていうすごくないですか
本当に貯金ゼロみたいな
それまでは元々は原宿市?
設計事務所なんですけど
常に思ってたのは設計して自分が価値付けると
オーナーさんは高く売ったりとか高く貸してて
僕設計料しかもらえてないのに
オーナー業になった途端に
1棟売って2000万3000万ってみんな言って
金さえ借りたら勝つやんと思ってました
でも僕は設計のスキルしかないし
年収も低いから
普通の考えでは絶対借りれないんですよ
でも実績がそれまで70棟くらい設計してたんで
それの実績を持っていけば
僕の年収じゃない保証がつくんじゃないかと
考えたんですね
それこそ〇〇さんみたいなところが評価してくれたんですね
本当親近さんいろんなとこ行ったんだけど
当時は賃貸住宅貸すっていうと
いろんな銀行さんが結構賃貸貸してたんですね
でも240万の人間が入ってきて
それも公屋さんの紹介で行くから
すごいパイプで行っても
ほぼ12校の銀行さんは無視ですよね
年収240万が6000万借りたいって
それもフルローンで
それは貸さないですよね240万
でも実績はもうすごくあるし
この6年7年で家賃がアップしてるのが
結構あったんです
そうするとあなたが設計すると
家賃は落ちないんですか
逆に上がってますねみたいな話で
だから保証が年収じゃなく
設計内容と
僕ら運営もやってたんで
管理会社もやってたんで
ちゃんと作れば10年20年
ちゃんとできる人だよねっていうので
建物の保証として多分貸してくれた
そんな変なこと思ってくれた人が
1人いただけなんですよ
13校目も14校目も
多分行ってたと思うし
僕は逆に銀行のやつバカだと思って
サラリーマンに貸すのやったら
俺に貸した方が
ちゃんと運用するし
実績いっぱいあるし
という風なプレゼンをしたんで
普段の常識みたいなことを
僕は考えてなく
理論的に考えて
どっちが安全ですかみたいなことを
ひたすらプレゼンしてました
サラリーマンの知識ない人が
出こけるのと
僕こんなに知識あるけどお金はない
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しんどうさん41歳から
自己投資を始めて
それまでは普通の設計事務所で
人体住宅中心だったんですか
それとも旅館とかも
手掛けられていたんですか
もともと僕は住宅作家さんのところで
本当に給料10万みたいな生活を
ずっとお笑い芸人のようにしてたんです
建築家って
10万とか15万
要は大きな建物を建てて
生活保護費低くないですか
当時やっぱりお笑い芸人じゃないけど
建築家って楽しいからやっちゃうんですね
やりがい作者みたいな
それで例えば
オリンピックスタジアム作る人とか
いわゆる有名な建築家さんのところで
なかなか入ってくるお金も少ない
住宅を300万
3000万の家300万もらって
それを2年かけて一個建てるとかやってたんですよ
作品だから
そうするとね
300万で僕の給料とボスの給料を
出さないといけないとなると
10万でも多すぎる
多すぎでしょ
お笑い過ぎ2年間ね
でもそんなすごいのに関わったんだから
満足だよね
そうそうそうそう
自分も満足だし
これは修行だから
どこかでデビューし終えて
住宅はやってたんですけど
今質問あったように
自分でやり始めた時に
一番感じたのが
住宅ってそのまんま
住む人が楽しければいいんだけど
例えば宿
宿泊施設とか賃貸って
架空の人たちが感動してくれるものを
作らないといけないし
ある一定の数の人が
面白いって言ってくれたら
成果が直接出るんで
住宅とは違った魅力があったんですね
さっきも資料いろいろ見せてもらいましたけど
何だろう面白いなって思ったのは
今まですごく
9階建てでそれぞれ
4,5人しか泊まってなかったところを
広げることで人を増やして
交流を広げることで
建物全体に魅力を出す
これを結構重視している
最後お金に代わるのはどこかっていうので
さっきも見てもらった9階建てのところに
わざわざ8階建てにして
階高を上げることで
2段ベッドを置いて
かっこよく作るみたいな
ことで客席を上げれば
いっそ少ないのに
客席が上がる
という風なお金を計算するのが
大好きで
賃貸を設計するようになって
普通の家の設計以来
来るじゃないですか今もそうですけど
一部屋子供部屋を
実体にしましょうとか
いつも言ってたんですよ
そうすると8万入ってくるから
ローン払えちゃうから
子供が大きくなったり
お父さんお母さん介護になったら
その1階の部屋を使えばいいし
最初から3Lとかいう人
いるじゃないですか
そんなちっちゃいのに3Lいらんでしょう
みたいな話
1部屋はお金に変えましょうみたいな
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それをずっとやってると
なんか賃貸楽しくなって
賃貸をひたすらやるようになって
今度旅館が出てきて
旅館また売上3倍だから
もっと楽しくなって
旅館の設計にハマって
旅館の設計をご自分でもやられてるし
結構クライアントも多いんですよね
そこで重視するポイントとは今おっしゃった
どれだけ付加価値を上げて
お金を
埋めるかっていうことですね
それを最大化するために
スペースを増やしたり
タイラー作ったり
だから僕の計算で言うと
基本的にはね
参入消費費が高いところを
突っ込んでいくっていうのが僕の
だから当時
多分宿やられた時に
事務所ビルを改造して
ドミトリーのホテルがどんどん増えてたんですね
なんでかって1ベッド
3500円稼ぐとか
それを数かけたら
当然売上の計算上
上がりますよね
でも誰でもできるビジネスモデルは
すぐ終わっちゃうと僕は思って
だからこそ
ファミリーで泊まれてキッチンがあって
洗濯できて
長期滞在できるっていう
みんなと違う方向向いて
作ってたのがコロナも
うまくいったので
計算ともう一方で
長期戦を僕はいつも考えてるんです
長期でどっちが勝つか
みたいなことを
いつも考えてます
だから2段ベッドにして
回数が少なくなっても
単価が悪いみたいなことも
経営側から見てるので
設計側だと言われた通り設計する
9階建てしてくれって言って
8階作る人いないですよね
建築師さんって僕も
言われたことやるでしょ
建築師さんってイメージがありますよ
逆提案をするのが慎太郎さんの
僕は自分が経営者として
見るから
例えばこの土地買おうって言われた時に
ほとんど断ってるんですね
なんでかって僕ならちょっと買わないと
これだったらもっと変なところで
安い土地で建物に
面白くしようとか
特徴つけようとか
見せ場を変えることで
同じ予算で
全然違う
利益が埋める
と思ったんです
物件購入もアドバイスするとか
僕ら土地買う方が
ほとんどの時
15年くらい前から設計してますけど
サラリーマン大屋ばっかりやってたんですね
土地買ってやる人が
9割以上で
土地持ってる地主さんって
多分1割
なかったぐらいのどこなんで
どうやって土地買うかのところから一緒になって
ローンも全部一緒にやるんです
すっごい
だからローンの知識がめちゃくちゃあるんです
たぶん
どこでも何でも借りれると思ってるんで
そろそろ最近リスナーさんも少しずつ増えてきて
鉄朗先生の
知り合いの方とかからも結構聞いたよみたいな
話あるって言ってましたよね
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サラリーマンの人が多いって
やっぱり今サラリーマンで
お金は貯まってきた
その先のことを考えた時に
いつで定年を迎えるよねっていうリスナーさん
ひょっとしたらけんちゃんもそうかもしれないんですけど
増えてるなっていう気がします
そういう人にこそ
しんどうさんみたいな建築師さん
人足しかった人からの提案とかを受けると
より面白い物件が作れそうですもんね
しんどうさん
仕事を頼むと半年待ちって噂があるんですけど
そんなに忙しいんじゃないですか
僕は普通に
やっていくんだけど
時間かけていつもやってて
確かに土地購入から
1年とか1年半とか
かかってやってるんですけど
30年一緒に
付き合っていく賃貸もしくはホテルに
1年半が長いって
言うんだったら
ハウスメーカーさんで立てて
20年とどうなるかわからないような
物に行くのか
そこって考えると
本当に30年も
作ろうとしてる中で
僕なんかここって30年
超えたわけじゃないですか
そこから改造してもう30年生きていこうと
してるっていう
そこには長期戦がいると思って
どんなに長くても
徹底的に
成果が出るまでお客さんと一緒にやりますよ
っていうのがしんどうさんのポリシー
どんなに長くても設計料一緒なんで
それすごいですね
いやいや
僕は成功がゴールなんで
失敗されちゃうと
設計料もらうだけじゃないですか
その事業に成功してもらうことが
僕らのゴールなんで
要するに設計料って
みんなやっぱり知識がない
設計事務所になると言われた通り
してお金もらったら終わりだけど
そこから先が本当は大事
完成した後に
賃貸でどうやっていくか
何かが起きたら宿に変えてみようか
またコロナ来たから
賃貸に戻そうかみたいな
ハイブリッド設計とかもいっぱいやってて
ハイブリッド設計?
両方の法律を解くんです
共同住宅とホテルの
両方の法律を解くんです
そうすることでどっちにでも行ける
両都変更がそのまんま
変更届出すだけになるんですよ
でも大体共同住宅作ってくれたら
共同住宅の法律しか知らないから
その法律で立てちゃうんじゃないですか
じゃあ旅館にしようって言ったら
これが足りないあれが足りない
ここがこうなってるから
旅館には両都変更できません
一生のうちに
同じビジネスモデルで生きていけるわけがない
またいつコロナみたいなことが
分からないですね
だから僕らのお客さんもコロナ来た途端に
賃貸に変えるんですよ
バッって変えて一気にバッって振って
また最近よくなってホテルバッって
定期借家にしとけば
2年おきに出ていただけたりもするんで
定期借家にするみたいなんで
時代時代にやっぱり両都変わると
僕は思ってるんですよ
どちらにでも舵を切れるように
ここなんかも普通の賃貸が
いつの間にかなんかカレー屋さんだ
パン屋さんだ
みたいになってんのはコロナが来たからなんですよ
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元々
全宿なんですよ
金儲けするために
全宿にしようとしてた
でもコロナ来て一気に
長期滞在しか入んないし
家賃よりは良かったんだけど
なんか思ったように入んないから
じゃあ住みながら
店ができるっていう
今までなかった
コミュニティをここに作ることで
実は家賃倍ぐらいになった
それがあるから泊まるみたいな人も
いますもんね
なんやったら余裕公園のホテルは
コーヒーチケット全部付けてて
上で泊まったら下のコーヒー飲めるっていう
そうすると
チケットは僕は
サービスって置くから
税金対策で
住んでる人はコーヒーが飲める
コーヒー屋さんは
そこでコーヒー売ったのが僕の家賃になるから
みんなが売るよって
参考用して
自分が置くのは経費じゃないですか
サービスでチケット
そのチケットを1回で使ってくれたら
1回の人はその後売り上げが上がって
それが僕の家賃にまた戻ってくるから
損してるのは
もしかしたら国の経費として使った
コーヒーチケットが
僕の家賃に最後戻ってくる
今まで出会ったけんちゃん知る方と
あまりにもカラーが違う
先を見せてる感じがして面白いですね
ここまで広げすぎると
多分走り切れるけんちゃんが
どんどんどんどん何を聞いていいか
分かんなくなってくるので
プロフィールって意味ではこれぐらいで一旦
はい
しんどんさんのこと
分かっていただいたところで
後半戦いきますか
後半戦けんちゃん覚悟して
ということでしんどんさんありがとうございました
ありがとうございました
