00:00
ゼロからの民泊ガイドラジオみんなじいらじいらじい
この番組では、5つ星民泊ホストのてつろーと
民泊に興味はあるけど、どこから始めていいのかすらわからないユウキの2人が
実践的な民泊知識をシェアし、またリアルな民泊事情や
実際の経験談を面白く共有していきます。
ゼロからの民泊ガイドラジオ前回からの続きです。
はい、始まりました。今回、第2弾の場所はどこでしたっけ?
ユウキに来ておりますね。
ユウキで、前回がちょうどね、ゲストに旅館民泊のカリスマ建築家のしんどうさんおりました。
しんどうさんの方、先ほどはありがとうございました。
はい、ありがとうございます。
今回はね、その満を打ちして、前編でしんどうさんのプロフィールを引き出した上で
お悩み相談ということで、けんちゃん。
お願いします。
前回はね、その横浜民泊の人たちに色々いいところを求められましたけど
前編聞いた中で感想というかどうですか?
いやー、なんか、もともとすごい初歩的な質問を考えてきたんですけど
これじゃいかんなと思って、必死に質問を考え直しましたね。
でも、先ほどこの収録撮る前に、結構その初歩的な質問をけんちゃんがされた時も
しんどうさん、完璧に色々お答えされたんで
リスナーさん、初歩的な質問を欲しがってると思いますから
なんでもいいんじゃないですか?
そういう意味では、リスナーさんとしても助かるんですよね。
なので、どんな質問でも構わないと思うし
きっとしんどうさんもどんな質問でも答えてもらえそうですね。
僕らはちょっと後ろに聞いてるんで、早速けんちゃんの方から
しんどうさん、改めてよろしくお願いします。
よろしくお願いします。
かれこれ3ヶ月くらい前から、民泊物件を探し始めてるんですね。
結構色んなルールがあって、私のような仕事だと
何からどう手をつけていいか分かんないっていうのがあって
いろいろオンラインではリサーチしているものの
縦穴区画があったりとか、それ以外にも細かいルールがあったりとかで
どういう物件が民泊に向いているのかなっていうのを
素人が探す上でのアドバイスをいただけるとすごく助かります。
民泊っていうか、特に旅館業ですよね。
失礼しました。旅館業ですね。
多分、住宅資格需要が増えれば365日やりたいっていうのが
けんちゃんの希望だったと思います。
ちょっとね、僕がスタートした時から言うと
本当にこのコロナが来る前の2018、19みたいなピークに
僕らは本当に板橋区とか、実はね、僕第1号で旅館作ったんですよ。
もともと既存に1個だけ板橋にモテるのがあって
僕、初めて新築で作った1人だったり
要はみんながやらないところでチャレンジするってことを
03:01
結構やってたんです。
何でかというと、建築士として駅前3分、ホテルは
山手線でないとダメみたいなところをぶち破りたかったんですよ。
それで板橋で始めて、板橋も結局ドミトリーではなく
キッチンとかバス付きみたいな
全然みんながやらない方向を
普通のアンパンホテルにもない
ちゃんと洗濯機ついてるように含めて
そういうことでみんながやらないとこやらないとこ
いろいろやってきてるんで
とはいえ渋谷区にも作ったりすると
全然売り上げが違うんですよとか
泊まる人が、もう本当にアジア人はほぼ
渋谷区の物件って泊まらないんです。
なぜかわからないけど、少ないんです。
でも板橋の案件は、要するに
カプセルホテルぐらいの値段で
例えばカプセルが3000円だとすると
板橋は3人泊まって9000円みたいな設定で
貸したりするんですよ。
カプセルより安い?
そうそう、3人で泊まったら3000円で
当時3500円がカプセルみたいな時代で
だからやり方はいろいろあるし
場所選んだらそれに向けて
誰にどうキャッチしてもらうかってことを
考えるっていうのが重要なんですね。
だから横浜であろうが東京であろうが
今僕特に言われてるのは奈良とか
去年は京都とか
ただ京都は逆にめちゃくちゃ増えたのと
要は窓口まで3分とか5分とか言い始めて
もう無人ができなくなったりとか
いろんなやり方がある中で
僕は板橋で試したのはフロントをでかくして
もう24時間人多いって
その代わりに毎日のようにパーティーするみたいなんで
タンク上げるとか
ただ狙い方が全部違うんですよ
ソフトで売るのか無人で売るのか
場所で売るのか
駅前だぞみたいなんで売るのか
何をもってこの宿に絶対泊まりたいと思ってもらうか
っていうことを掘り出すって感じなんですよ
けんちゃんってその辺り考えがあります?
どういう人に泊まってほしいなとか
そっちの方が大事だと思ってるの
僕は元々横浜に住んでて
横浜の近くでやりたいなと思った
元々の理由がやっぱり関わりたい
めちゃくちゃいい
関わるにもうぞうもぞいにいろんな人が出会いするよりかは
一つのファミリーに対して長く滞在してもらって
すごい仲良くなりたい
その過程で自分子供も二人がいるんですけど
その子も海外の人たちと交流してもらって
プラス関業としてそういう民泊じゃなくて
旅館と運用する上で
ビジネスも学んでほしいっていうのがあるんですよ
僕は共同住宅ホテルやってますけど
06:02
全てはその人の思いとか趣味とか
要はタピオカミルクティーはやってはいけないんですよ
どうしてるんですか?
要するに儲かるからこれやろうってなったら
愛も何もないから売れなくなった途端に
心が折れるんだけど
今子育てじゃんって言った時点で
子育てのためにやってて楽しい時儲かった時
ダメな時
でも応援するのは自分がやりたいからやってるよっていう
そのマインドが全てだと思ってるんですよ
そこがないと何かが儲かるからってやり始めると
落ちた時に踏ん張れないと思ってるんですよ
ここの宿もすごくて
修行部屋っていうのを作ってて
その隣に27平米作ってるんですね
修行部屋は15平米しかないんですね
そこに住みながら1年間修行するっていうのを
そこの3階でやってるんですよ
今誰かあそこで修行してる?
してるしてるしてる
それが3個あるんですよ
その3人を売り上げ競争させるっていうので
なんでかというと
例えばここだとハイヤットがあって
1泊5万じゃないですか
ここそのコンシェルジュがどういうことするかで
ハイヤットに勝とうとしてるんですよ
なんでかってソフトは絶対に裏切らないと思ってて
もう宿を飽きた人たちは人に会いに来るんですよ
ハイヤットとか金持ちのとこなんかもう飽きちゃうんですよ
ちょっと変なとこ泊まろうよみたいな
いきなり日本語ばっかりの居酒屋連れて行かれたりとか
明日富士山行こうぜって一緒に行ったりとか
コンシェルジュが単価を上げると僕思って
今日先ほど聞いてめちゃくちゃいけると思う
場所なんかどうでもいいと思う
キャラクターと
ヘンちゃんに会いに来るみたいなそういう
絶対に昔の僕宿行った時
B&Bってそこの家の人が朝ごはん作ってくれて
そこで話したら一緒に来てる人が
今日どこか見学する
一緒に行きたいみたいな
多分最後はもうね
僕らができることってハイヤットにはなれないんで
違う路線で行くとすると
もうソフトなんですよ
今からは絶対的に勝てるソフトを
どうやって作っていくかっていうことの方が
僕は重要だと思ってます
着くまでメインはヘンちゃん
だったりもう子供とかでもいいと思う
だから僕実はこの名前そこの今カレー屋あるところ
朝ごはんのプロジェクト作ったんですよ
宿に来る人みんな外国人じゃないですか
で僕の子供小学生だったんで
小学生50円でご飯食べれる
で宿の人は無料なんですよ
だから朝はそこは外国になるっていうコンセプトなんですよ
英語しかしゃべれない
僕も英語全くしゃべれないんで
小学生と一緒にジェスチャーでやるよっていうのをやって
09:01
それがどんどん育っていったら
代々木の子たちっていうのは英語しゃべる子多いよねって
10年暮らしたときにね
なんかそういう駅前に
で宿の人がいっぱい来るわけだから
その人たちは無料でご飯食べれるだけで
彼らは普通に英語をしゃべってる
僕らはしゃべれないけど
一緒に1時間なり共有して
近所の子供たちが
まずここで朝ご飯食べて学校行くみたいな
そういうコミュニティを作ることで
外国人は外国人で
面白い小学生と一緒にご飯食べたんだよみたいな
みんな交わりたいですもんね
そうそうそうそう
みんな旅したらそうですよね
そういうソフトで売り込もうと思ったら
コロナが来て
カレー屋になっちゃったんだよ
なっちゃったっていうかいいんですけどね
それはもうコロコロ変わるんで
ソフトで売り込むって言った時に
僕今もともと想定したのが
1個建てのワンファミリー
1つのファミリーに対して貸して
1対1の付き合いをするって話だったんだと思うんですけど
とはいえ
慎太郎さんがやってるように
マンションみたいなアパートみたいな
1棟何ユニットもあるのを買います
それに対して1階に事務所的なのをつけて
その人たちに対して接する場所を設ける
っていう手もあると思うんですね
って言った時に
1人ができる幅って限界があると思うんですけど
どれぐらいの
例えば予算
仮に1億円あるとした場合に
ちょっと経済的な話になるんですけど
同じようにソフトは全面的に出したいです
1個建ての買って1ファミリーに対してやるのと
マンションなりアパートなりを
4ユニット5ユニットあるのを買って
その4ユニット5ユニットに泊まってくれる人に対してやるのって
どっちの方が経済的に利益が出ます?
これね難しいですね
僕多分1億円で行くんだったら
今の話で言うと
ファミリーごと住む部屋と
ファミリーごと貸す部屋にするとか
併用住宅がいいなと思って聞いてました
二世帯住宅で
もう混ざっちゃう
ここもそうなんですよ
僕ら上に住んでて
下が宿になってて
子供たちこの下降りてきて
ここで一緒にご飯食べたり
シェアキッチンみたいな
ここはフリーのキッチンで
別に面倒見ないといけないじゃなくて
今日夜ご飯するねとか言って
話が合えば一緒にすればいいし
そうじゃなければしないでいいし
もしかしたらチェックインした時に
お水を
今お酒とかだと外国人が飲まない人多いので
お水とかで
何かあったら言ってねみたいなこととか
それが5ユニットあってもいいし
二世帯に貸してもいいんだけど
多分僕
ここの上に住んでるから
いろんなケアができると思ってて
一緒に住んでやるっていうのが
子育てもめちゃくちゃいいし
だからここって芸能事務所あって
パン屋さん
12:00
20代の子はパン屋
女の子はパン屋やってて
カレー屋やって
うちの子供は
何やっても生きていけんだみたいな
よくわかんないけど
社会の不思議
芸能事務所もあるし
広告代理店あるし
何か20代の子はカレー始めるし
私はキッチンに毎日のように
何かいろんな人が来て
今日も収録だしみたいな
その社会っていろんなことがあるし
そこに外国人が混ざってっていうのが
僕は何かすごい合ってるな
僕もそんなの大好きなんで
けんちゃんが気にしてたのは
確か同居型だと
うちのお風呂に別の人が入ってくるのか
みたいな話だと思うんですけど
そうじゃなくて複合住宅
全く別だ
だから二世帯住居ですよ
全く別
だから僕ジングルでやってるのも
一階世帯と二階世帯分けてるんで
ちゃんと別々なんですよ
風呂も何もかも
こういうとこが一緒なだけなんです
一個だけリビングみたいなとこを
共有して映画見てたりしたら
降りてきて
一緒に映画見ようよみたいな
一部屋だけ一緒のがあればいいんですよ
プライバシーを保ちつつ
お金の交流もできる
完全に別で
こういう物件って
なかなか市場に出てないじゃないですか
いろいろあるんじゃない
お金をかけてやるんだったら
融資も含めて
建てるっていうのは一つあって
僕ら今建ててるのが何個かあるんですけど
それはやっぱり
複合していくのに売ってないじゃないですか
もしくはここみたいに
普通のアパートを買って
改造しまくってるみたいな
どっちでもあると思う
あとはね
考え方を変えて
遠隔で僕はもうほんと
この1年2年は
ローカルな町
四国とか沖縄とか
今も北木島っていう
岡山の島の一個
地区100年の川とか
結構レスキューしていってんですね
もう古くて捨てられちゃうようなのをしながら
今から宿に一個一個変えていく
みたいなことをやってて
それはもう経営として遠隔にやるっていう
やり方もあって
今奈良なんかも完全に面白くて
こういう町って
琴平もそうなんですけど
要は今まで宿泊しない人が
ほとんどが東京から奈良に行きます
京都から奈良に行きます
どっかから奈良に行きます
泊まるのは帰りますって言ってた人を
滞在させようとして
今宿がめちゃくちゃ少ないんですね
だから僕はみんなの向かってない方向に
行くっていう意味では
今北海道もすごく面白くて
もう人口がガタ落ちなのに
観光がめちゃくちゃ伸びた町とか
変なズレがいっぱい起きてるんですよ
北海道なんかもすごい面白い町がいっぱいあって
なんか観光で行きたい人がいっぱいいるけど
住むのはジジババばっかりになってる町
みたいなのも積んでない目で
なんでここに発想が行ったかというと
15:00
東京があまりに高くて
もうここの2年間東京買ってないんですよ
裏が最後なんですよ
だから2年前が最後で
毎年2個3個買ってたんですけど
東京やめようと思って
それは単純に僕が宝探しが好きなんで
もう東京って飽和してきてて
なおかつみんなが根を付けたじゃないですか
みんなが目を付けてないところに僕は行ってるんですけど
これ実はめっちゃハードルが高い話をしてるんで
もう東京飽きちゃってというか
宝がなくなっちゃったんで今地方を
地方を僕らの力で元気にすると
一緒に全部単価上がると思ってるんですよ
自分だけじゃなくて
みんな商店街1個1個やって
今シャッターのところを
例えば本当に100万とかで買えちゃう
100万200万で買えるんで
それを回収して
みんなでうまくいって
5年から10年かけて
価値が作れるみたいなことをね
起こそうとしてるんです
回収する際に
これは一番コスパがいい回収とかってあります?
例えば普通に小当てを買いました
ちょっとの値をかけて
これをするだけで
すごい集客が測れますみたいな
あります
でもね多分ね
世界観変えないといけないんで
割と全部やった方が良くって
今やってるお客さんって
4,000万5,000万かけたりするんですね
150平米とか200平米ちょっと弱の
大きめで5ベッドルームとかのやつで
サウナとか
本当にプール付くみたいな
しちゃってんですね
それは一方でやっぱり
そういう宿が本当にないから
20万みたいな設定で
良い時20万で
悪い時で6万ぐらいらしいんですけど
そういうものを作っていくっていうのもあるし
何だろうな
普通の住宅は普通の住宅にしか見えないから
どう変えるかっていうのは難しくて
もっと言うと借りて
4,000万かけて工事したりしてる人もいるんですよ
買わずに
借地権とかですか?
普通に賃貸
DIY賃貸
普通に借りてその人に改造していいですか
その代わりすごいお金かけてやるから
大企業の時はこのまま返していいですか
っていうのをいろいろ契約書上やって
それは4,000万もかけてくれて嬉しいですよね
思えば嬉しいでしょ
3,000万4,000万
というやり方もあるけども
ソフトで勝負最初だったら
普通の子建てでも将来的には勝てる
だから普通の子建てでやる場合は
スパがいいのはどうだろう
やっぱりかっこよく何かを作るんじゃないですかね
僕ら鉄骨で2段ベッド作ったり
子供たちが遊びたい遊具みたいに作ったりとか
18:04
どうしても泊まりたいっていうポイントがどこかってことなんですよね
沖縄とか本当にやってるのは室内にプール作ってます
プールって言っても大きめの風呂というんですかね
なんでかって石垣ってめっちゃくちゃ台風くるんで
旅に行ったのにどこも行けない
子供かわいそうじゃないですか
だからそこで泳げるようにしてあげてね
台風がすごいんですよ
夏って楽しみに来たのに1週間飛行機飛ばないとか
石垣って本当に
だから石垣は僕は絶対室内プール作ってるんですね
ちょっと今の話だとハードルが高すぎるんで
都内だとか僕は横浜住んでるんで
横浜界隈でっていう話に戻して
じゃあ予算1億円ありますってなった場合
しんどうさんだったら何されます
どういう物件を買われてどのようなリフォームをして
差別化を図りますか
ソフトはすごいお客さんに寄り添って
何でもしてあげるよってスタイルはするんですけど
それ以外にある程度物件としても
集客ができないといけないじゃないですか
ソフトだけじゃなくて
一番わかりやすいのはやっぱり
駅が何駅かが一番重要なんですよ実は
僕らね遠いところでもソフト行けるよって言うけど
何も考えずにできるのはやっぱり都心の
山手線エリアもしくは最近だと
中野とか高円寺とかちょっと外れても
山手線から外れても行けるんですけど
外国人は山手線のJRの地図を見て
まず東京に来るんで
割かし山手線エリアで
こだってもしくは二世帯住居をやるか
もし僕が本当にその
例えば自己資金1億円でやるんだったら
融資引いて3億とか5億のやつをやりたいと
普通に
3億か5億使ってどんな物を建てます
例えばこれなんかも
古いのを買ってイノベーションするのもある
だから8部屋とか分かんないけど
それの何部屋かをリビングにする
ここって今下に4上に4と3階オーナーなんですね
ご自身が3階に
そうそう3階に僕いるんですけど
だから4、4、だから99世帯になってるんですね
自己資金1億も入れてないんで
普通に変えてる
今ちょっと上がってるから
4年前とはちょっと違うかもわかんないけど
フルアパート
それを改造する話もあるし
っていうのはやっぱり自己資金を使うよりも
融資でどんだけ伸ばせるかみたいなことですかね
木造2階建てがいいってことで
21:01
木造2階建て買うってなった場合に
他に気をつけとかないといけないポイントってありますか
買った後でこの部分忘れたみたいな
あと道路に接する間口が4mないと
特殊建築物っていうのは建てれないですね
特殊建築物っていうのは
学校とか共同住宅とか
不特定多数がホテルとか入る
住宅とかは要するに特殊建築物ではないんです
だから2mで建てれるんです
住宅だけで言うと2mで建ってる家がいっぱいあります
でも宿泊っていうのは特殊建築物なんで
4m接しているっていうのがルールなんですけど
これもいろいろこうむにゃむにゃってやって
一緒に交渉して
3mでもできたりはするけど
確実にできるのは4m接続しているのを買った方がいい
木造2階建て4mの接続間口って言うんですか
そう間口ですね
道路にどんだけ接しているかっていう
道路買って自分の敷地があって
4m以上接していれば大丈夫
あとは火災放置機が確実につけないといけない
連動式って言って
共同住宅だとくちゅってつけているだけの電池じゃないですか
ホテルになると1個ベル鳴らすと全部が鳴るとか
部屋1個鳴ると全部部屋鳴るっていう
連動式火災放置機っていうのをつけないといけない
ちょっと高額なもので
それは鉄骨であろうが何であろうが
それは絶対つけないといけない
最近変わりましたよ
今まさに北区で僕やってるんですけど
普通共同住宅で特例申請っていうのを消防署に出して
特定小規模で6階建てのマンションの
一室を旅館に民泊にするんですけど
特定小規模でいいっていう特例申請
あれですか
要は無線式の超無線無線
そうすると他の部屋は?
他の部屋は旅館に民泊にするとこ
旅館でもいいんですけど
だけつければいいということで
8個までやったかな
8個まではそれでつけられるという風に
昔は2階建て木造は
連動式火災放置器でよかったんです
3階になった途端に実践式って言われてたんだけど
今6階の建物でも特定小規模で
特定小規模通るんだ
通って
まさに去年からできた可能なんですって
毎回そういうことが起きてどんどん変わってるから
自分の事例が最新ではない
まさにそうで
今も奈良だったら奈良のルールで解き直す
まさに石垣もこれとこれはいいけどこれだめみたいな
本当そこは今日の話も結構難しいのが
旅館業って保健所の区画なんですね
24:02
飲食と一緒で
そうすると渋谷の歌舞伎町は
トイレもほとんどないところでも
通さざるを得ないから通るとか
例えば田舎だとちゃんとキッチン置けるから
トイレもキッチンもつけないといけないとか
衛生上のことだから宿泊のルールも全く違うんですよ
大きなガイドラインはありますよ
でも一個一個全然違います
2階の木造の木立を買う方が
より投資は最小限に抑えられて
ほぼほぼそのままいける今日ですね
次週へ続きます
ご静聴ありがとうございました
